Rechtbank Midden-Nederland, 27-11-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:5196, AWB - 20 _ 579

Eiseres wijst op het eigen huurcijfer en voert aan dat verweerder deze huurwaarde moet hanteren bij de waardebepaling. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het eigen huurcijfer niet geschikt is om de huurwaarde van het object uit af te leiden, omdat er sprake was van faillissement ten tijde van de vaststelling van de huurovereenkomst. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat het eigen huurcijfer te ver van de waardepeildatum is gelegen.

De rechtbank is van oordeel dat het eigen huurcijfer niet geschikt is om de huurwaarde van het object uit af te leiden. De rechtbank stelt vast dat verweerder zich onweersproken op het standpunt heeft gesteld dat de huurovereenkomst op 1 mei 2016 is ingegaan en dat de huurovereenkomst daarvoor al is gesloten. Het eigen huurcijfer is dan ook meer dan een jaar voor de waardepeildatum gerealiseerd. Dat maakt het eigen huurcijfer in beginsel niet geschikt om de huurwaarde uit af te leiden. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat het eigen huurcijfer niet geschikt. Uit het dossier en wat op de zitting is besproken leidt de rechtbank af, dat het huurcijfer te ver van de waardepeildatum is gelegen. Eiser stelt dat het eigen huurcijfer wel geschikt is om de huurwaarde uit af te leiden, omdat ook een huurcijfer dat meer dan een jaar van de waardepeildatum is gelegen geschikt is om de huurwaarde uit afte leiden. Eiser doet dat op grond van een uitspraak.¹ De situatie in die uitspraak, waar eiser naar heeft verwezen op zitting, is anders dan dit geval. Allereerst was in die zaak sprake van woning in plaats van een niet-woning. Verder was sprake van twee nagenoeg identieke vergelijkingsobjecten qua ligging en type/uitvoering, die achttien dan wel negentien maanden voor of na van de waardepeildatum waren verkocht. Dat deze uitspraak onverkort kan worden toegepast heeft eiser niet op zitting toegelicht of onderbouwd. Dat het eigen huurcijfer dat meer dan een jaar voor de waardepeildatum is gerealiseerd wel geschikt is, heeft eiser niet voldoende onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.

In het taxatierapport is de waarde van het object berekend aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode. De kapitalisatiefactor van het object is herleid uit twee vergelijkingsobjecten, die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Uit het taxatierapport blijkt dat de vergelijkingsobjecten van hetzelfde type zijn. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat er weinig verkopen zijn, die vergelijkbaar zijn met het object en dat hij daarom gekozen heeft voor deze vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten zijn immers, net als het object, winkelpanden. Met het taxatierapport heeft verweerder de verhouding tussen de kapitalisatiefactor van het object en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt. Omdat verweerder aan de hand van de vergelijkingsmethode de kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt, behoeft naar het oordeel van de rechtbank de nadere onderbouwing aan de hand van de bottom-upberekening geen verdere bespreking.

Als onderbouwing van de huurwaarde van het object, heeft verweerder de huurwaarde van het object vergeleken met de verhuurde vergelijkingsobjecten uit het winkelcentrum [winkelcentrum] en vervolgens hieruit de huurwaarde van het object herleid. De gehanteerde huurwaarde van object is gelijk aan de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn, net als het object, eveneens winkelpanden. Met het taxatierapport heeft verweerder de verhouding tussen de huurwaarde van het object en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de huurwaardekapitalisatie door middel van vergelijkingen, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.