Rechtbank Midden-Nederland, 14-01-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2931, AWB - 20 _ 2642

1. In geschil is de waarde van de woning. De woning is een in 1953 gebouwde vrijstaande woning, voorheen gebouwd als een dubbele twee onder één kap woning met bergingen. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 192 m2 en is gelegen op een kavel van 486 m2.

2. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 635.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van circa € 200.000,- lager dan door verweerder is bepaald.

3. Eiser voert aan dat het bestreden besluit op een zeer onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen en dat is nagelaten om alle bezwaren te weerleggen. Daarbij is de woning van eiser een woning met een specifiek karakter (samenstel van twee woningen) en een afwijkende doelmatigheid en daar heeft verweerder onvoldoende rekening mee gehouden. De vergelijkingsobjecten zijn niet goed vergelijkbaar. Daarbij is verweerder voorbij gegaan aan de afspraak die eiser met de gemeente [gemeente 2] heeft dat, omdat sprake is van een samenstel van twee woningen, vanaf 2014 de WOZ-waarde wordt bepaald op basis van 1,5 keer de WOZ-waarde van een enkele woning.

4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde een op 2 september 2020 gedateerde taxatiematrix en een taxatierapport overgelegd. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. Verweerder heeft daarbij ook voldoende uitgelegd dat het moeilijk is om een vergelijkbare woning te vinden en dat het daarom terecht is dat hij heeft gekeken naar twee vrijstaande woningen en een vergelijkbare twee onder één kap woning. De rechtbank stelt vast dat verweerder inzicht heeft gegeven in de totstandkoming van de waarde van woning. De woning heeft de laagste prijs per vierkante meter vergeleken met de referentieobjecten. Daarmee is het gegeven dat een samenstel van twee woningen niet zoveel waard is als een enkel vrijstaand huis, voldoende verdisconteerd in de voor de woning bepaalde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

5. De rechtbank merkt met betrekking tot het beroep van eiser op het vertrouwensbeginsel het volgende op. Van een afspraak met de gemeente [gemeente 2] om eiser vanaf 2014 de WOZ-waarde op 1,5 keer een enkele woning te bepalen, heeft eiser geen bewijs kunnen tonen. Eiser heeft weliswaar WOZ-waardes tot 2015 voor twee woningen en vanaf 2015 voor het samenstel overgelegd, waaruit volgens hem moet blijken dat vanaf 2015 het samenstel minder dan tweemaal zo veel waard was dan de twee oorspronkelijke woningen. Dat hoeft echter niet het gevolg te zijn van zo’n afspraak met de gemeente. Bij de (voorganger van de) heffingsambtenaar is een dergelijke afspraak ook niet bekend. De enkele stelling van eiser dat zo’n afspraak op informele wijze is gemaakt, is onvoldoende om het bestaan van die afspraak aannemelijk te achten. Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt niet.

6. Verweerder heeft in beroep erkend dat de uitspraak op bezwaar slordig tot stand is gekomen omdat daarin niet op alle bezwaren van eiser beargumenteerd is ingegaan. De rechtbank is het daarmee eens, maar is van oordeel dat dit gebrek in de uitspraak op bezwaar niet tot een vernietiging hoeft te leiden. Het beroep is daarom ongegrond. Wel moet

Verweerder gelet op het gebrek het griffierecht aan eiser vergoeden. Dat heeft verweerder ook al in beroep toegezegd te zullen doen.

7. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te komen op de wijze zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.