Rechtbank Midden-Nederland, 07-04-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1839, 21/3606

1. De woning is een in 1928 gebouwde bovenwoning met een dakterras/balkon. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 69 m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 168.000,-. Verweerder handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats 2], te weten: [adres 2], [adres 3] en [adres 4].

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

8. Eiser stelt dat de referentiewoningen wat betreft bouwjaar, ligging, gebruiksoppervlakte en KOUDV-factoren niet vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder heeft op de zitting erkent dat er aanzienlijke verschillen zijn tussen de woningen en toegelicht dat er geen betere verkopen rond de waardepeildatum zijn. Eiser heeft die stelling van verweerder niet betwist en heeft geen betere referentiewoningen aangevoerd.

9. De rechtbank overweegt dat er aanmerkelijke verschillen zijn tussen de woning en de referentiewoningen, maar neemt aan dat ondanks deze verschillen, dit wel de beste referentiewoningen zijn die verweerder heeft gekozen. Verder merkt de rechtbank op dat de woningwaarde per m2 van de referentiewoningen varieert van € 3.022,- tot € 4.474,- ten opzichte van de woningwaarde van de woning van € 2.693,-. De gemiddelde vierkante meterprijs van de referentiewoningen ligt aanzienlijk hoger dan de vierkante meterprijs van de woning. De verschillen die er tussen de woning en de referentiewoningen bestaan (met name de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4]), waaronder de verschillen in bouwjaar, ligging, grootte, onderhouds- en voorzieningenniveau, worden door dit aanzienlijke verschil in de vierkante meterprijs opgevangen.

10. Voorts gaat de rechtbank ervan uit dat de woning 69 m2 bedraagt op grond van het feit dat verweerder heeft aangegeven dat dit blijkt uit een opgemaakte taxatie en deze stelling niet door eiser is betwist. Tevens staat vast dat partijen met betrekking tot het voorgaande belastingjaar zijn uitgegaan van 69 m2. Eiser heeft onvoldoende aangevoerd om hier een ander aantal m2 tot uitgangspunt te nemen.

11. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de ligging van de woning minder is dan die van de [adres 2] en dit een waarde drukkend effect zou hebben, overweegt de rechtbank dat deze stelling niet wordt gevolgd. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de ligging van de woning aan een winkelplein in het centrum van [woonplaats 2] niet zonder meer ongunstiger is dan een ligging verder van het centrum maar aan de [A].

12. Het voorgaande betekent dat de referentiewoningen een onderbouwing geven van de WOZ-waarde van de woning en er geen reden is daar geen of minder bewijskracht aan toe te kennen. De beroepsgrond slaagt niet.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.