Rechtbank Midden-Nederland, 02-02-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:341, UTR 21/1340
Rechtbank Midden-Nederland, 02-02-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:341, UTR 21/1340
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 2 februari 2022
- Datum publicatie
- 20 oktober 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2022:341
- Zaaknummer
- UTR 21/1340
Inhoudsindicatie
MK WOZ-waarde van een woonzorgcentrum. In welke mate heeft de triple net huurovereenkomst het eigen koopcijfer beïnvloed? Is het woonzorgcentrum een gebouwd eigendom dat dient tot woning in de zin van artikel 17, lid 5, Wet WOZ? Aanslag terecht opgelegd?
Uitspraak
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1340
(gemachtigde: H. Vloet),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 30 april 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 4.964.000,- (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Zeist (de aanslag).
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 10 februari 2021 gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op
€ 4.454.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatierapport.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de onlinezitting van de rechtbank van 24 november 2021. Eiseres is op de zitting vertegenwoordigd door haar gemachtigde, die is bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur. Verweerder is op de zitting vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, die is bijgestaan door [taxateur 2] , taxateur.
De rechtbank heeft het beroep van eiseres in deze zaak en het beroep van Care Property Invest.NL2 b.v. (Care Property) tegen de beschikking en de aan Care Property voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting op de zitting van 24 november 2021 (zaaknummer UTR 21/1333) tezamen behandeld.
Vaststaande feiten
De onroerende zaak bestaat uit een rond 1855 gebouwd landhuis dat in 2005 is verbouwd tot woonzorgcentrum, met een bruto vloeroppervlak van ongeveer 1.775 m2 en een gebruiksoppervlak van 1.465 m2 (het woonzorgcentrum), en een perceel grond van 7.420 m2 (het perceel). De onroerende zaak is ingeschreven in het rijksmonumentenregister. Het perceel, dat grenst aan het onder de Natuurschoonwet 1928 (Nsw) gerangschikte landgoed Pavia, is op grond van een zogeheten ‘aanleunrangschikking’ met ingang van 12 december 2018 aangemerkt als landgoed in de zin van artikel 1 van de Nsw.
Op 12 december 2018 is de onroerende zaak door Stichting Vastgoed zorgsector geleverd aan Ridge b.v. De koopsom bedroeg € 4.285.000,-. Ten tijde van de koop van de onroerende zaak door Ridge b.v. werd de onroerende zaak gehuurd door eiseres. De huurovereenkomst tussen Ridge b.v. en eiseres is op 1 augustus 2015 gesloten. De huur voor het jaar 2018 bedroeg € 465.327,-.
Ook op 12 december 2018 is de onroerende zaak door Ridge b.v. geleverd aan Care Property. De koopsom bedroeg € 4.973.357,-.
Care Property is met eiseres een huurovereenkomst aangegaan voor een periode van 20 jaar. De huur is ingegaan op 12 december 2018 en bedroeg op dat moment € 280.000,-.
Geschil en standpunten van partijen
Eiseres heeft de rechtbank verzocht de zaak aan te houden totdat uitspraak is gedaan in de beroepsprocedure voor het jaar 2019 (zaaknummer UTR 20/1568). De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen, omdat zij in deze procedure op 29 juni 2021 al uitspraak heeft gedaan waarbij het beroep ongegrond is verklaard.1
Tussen partijen is in geschil:
-
of de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 4.454.000,- (de nader vastgestelde waarde) te hoog is;
-
indien de rechtbank oordeelt dat de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 4.454.000,- te hoog is: of de door eiseres voorgestane waarde van
€ 3.085.000,- te laag is;
of de aanslag moet worden vernietigd.
Ter onderbouwing van haar standpunt dat de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 4.454.000,- te hoog is, voert eiseres in beroep - samengevat - het volgende aan:
- -
-
verweerder had bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op grond van de verkrijgingsfictie, meer in het bijzonder wegens de verhuurde staat van de onroerende zaak, bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de prijs waarvoor Care Property de onroerende zaak in december 2018 heeft gekocht (het eigen koopcijfer) een correctie moeten toepassen. Dit heeft hij echter niet gedaan;
- -
-
verweerder heeft geen rekening gehouden met de omstandigheid dat het woonzorgcentrum een gebouwd eigendom is dat tot woning dient en dat deel uitmaakt van een op de voet van de Nsw aangewezen landgoed waarvan de waarde moet worden bepaald op de zogeheten bestemmingswaarde.
Ter onderbouwing van de door haar in beroep voorgestane waarde van de onroerende zaak van € 3.085.000,- heeft eiseres een taxatierapport overgelegd dat op 12 november 2021 is opgesteld door taxateur [taxateur 1] .
Ter onderbouwing van haar standpunt dat de aanslag moet worden vernietigd heeft eiseres aangevoerd dat een aantal delen van het woonzorgcentrum die volgens verweerder niet voldoen aan het criterium “dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden”2, wel degelijk aan dit criterium voldoen. Wordt dit rechtgetrokken, dan is volgens eiseres geen andere conclusie mogelijk dan dat het woonzorgcentrum in hoofdzaak tot woning dient. Die conclusie brengt mee dat de aanslag ten onrechte is opgelegd.3
Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 4.454.000,- niet te hoog is, heeft verweerder een taxatierapport overgelegd dat op 11 augustus 2021 is opgesteld door taxateur [taxateur 2] . In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 4.700.000,-.
Voorts stelt hij zich op het standpunt dat het woonzorgcentrum niet in hoofdzaak tot woning dient zodat 1e. er geen reden is om de waarde van het woonzorgcentrum op de bestemmingswaarde te stellen en 2e. de aanslag terecht aan eiseres is opgelegd.