Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-09-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:7920, 22/00627
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-09-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:7920, 22/00627
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 19 september 2023
- Datum publicatie
- 29 september 2023
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2022:341, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 22/00627
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 2 Uitv reg uitg obj, Art. 220a Gemw
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woonzorgcentrum.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/00627
uitspraakdatum: 19 september 2023
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 februari 2022, nummer UTR 21/1340, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 45 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 4.964.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting (de aanslag).
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 4.454.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 februari 2022, verzonden op 14 februari 2022, ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2023 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , taxateur, en [naam2] , alsmede [naam3] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam4] , taxateur. Gezamenlijk en gelijktijdig is met toestemming van partijen ter zitting het hoger beroep van de eigenaar van de onroerende zaak, [naam5] B.V. (hierna: [naam5] ) tegen de beschikking op grond van de Wet WOZ voor het jaar 2019 en de aan [naam5] voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting (zaaknummer BK-ARN 21/00977) behandeld.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak betreft een rijksmonument, gebouwd rond 1855 en gerenoveerd en verbouwd rond 2005 tot een woonzorgcentrum (hierna: het woonzorgcentrum). De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlak van 1.775 m² en een gebruiksoppervlak van 1.465 m² en een perceel grond van 7.420 m2 (hierna: het perceel). Het woonzorgcentrum biedt woonzorgruimte aan ouderen. Er zijn 16 appartementen, zorgstudio’s genaamd, verdeeld over vier woonlagen. De zorgstudio’s bestaan uit een woon-/slaapkamer en een eigen badkamer met sanitaire voorzieningen. De zorgstudio’s variëren in grootte van 40 tot 60 m². Op 17 september 2019 hebben de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de staatssecretaris van Financiën in een aanleunrangschikking bepaald dat het perceel is aan te merken als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van de Natuurschoonwet 1928 (NSW) ingaande op 12 december 2018.
Blijkens een door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegd taxatierapport van 11 januari 2023 opgesteld door [naam4] , is de indeling van de onroerende zaak als volgt, waarbij is aangegeven welke onderdelen de heffingsambtenaar bij nader inzien kwalificeert als al dan niet delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden:
Souterrain
nr. omschrijving functie m2 wonen m2 niet-wonen m2
0,01 Souterrain Verkeersruimte 36,0 36,0
0,02 Souterrain Lift 7,5 7,5
0,05 Souterrain Appartement A 27,2 27,2
0,06 Souterrain Appartement A 11,3 11,3
0,07 Souterrain Appartement A 14,4 14,4
0,08 Souterrain Appartement A 8,9 8,9
0,09 Souterrain Appartement C 42,2 42,2
0,10 Souterrain Berging 23,7 23,7
0,11 Souterrain Berging Keuken 11,2 11,2
0,12 Souterrain Keuken 22,4 22,4
0,13 Souterrain Berging 6,4 6,4
0,14 Souterrain Berging 17,2 17,2
0,15 Souterrain Berging 24,3 24,3
0,16 Souterrain Entree Verkeersruimte 12,7 12,7
0,17 Souterrain Appartement B 9,0 9,0
0,18 Souterrain Appartement B 42,9 42,9
0,19 Souterrain Personeelsruimte 30,3 30,3
0,20 Souterrain Personeelsruimte 11,7 11,7
0,21 Souterrain Appartement A 11,1 11,1
0,24 Souterrain Appartement B 10,1 10,1
0,25 Souterrain Toilet Algemeen 4,5 4,5
0,26 Souterrain Appartement C 9,4 9,4
Begane grond
nr. omschrijving functie m2 wonen m2 niet-wonen m2
1,01 Begane grond Tochtportaal 4,7 4,7
1,02 Begane grond Hal 53,1 53,1
1,03 Begane grond Hal 3,7 3,7
1,04 Begane grond Toilet 5,1 5,1
1,05 Begane grond Appartement G 39,5 39,5
1,06 Begane grond Appartement G 8,9 8,9
1,07 Begane grond Appartement D 40,3 40,3
1,08 Begane grond Salon 55,9 55,9
1,09 Begane grond Appartement E 36,8 36,8
1,10 Begane grond Appartement F 39,8 39,8
1,11 Begane grond Personeel 9,1 9,1
1,12 Begane grond Appartement E 5,8 5,8
1,13 Begane grond Appartement F 5,8 5,8
1,14 Begane grond Toilet (oud) 0,0 0,0 0,0
1,15 Begane grond Toilet (oud) 0,0 0,0 0,0
1,16 Begane grond Verkeersruimte (oud) 0,0 0,0 0,0
1,17 Begane grond Trappenhuis 17,7 17,7
1,18 Begane grond Buiten 0,0 0,0 0,0
1,19 Begane grond Serre 24,8 24,8
1,20 Begane grond Buiten 0,0 0,0 0,0
1,21 Begane grond Appartement D 8,9 8,9
1,22 Begane grond Lift 6,7 6,7
1,23 Begane grond 0,0 0,0 0,0
1,24 Begane grond Meterkast 0,5 0,5
1. e verdieping
nr. omschrijving functie m2 wonen m2 niet-wonen m2
2,01 1e verdieping Trappenhuis 18,3 18,3
2,02 1e verdieping Overloop 20,5 20,5
2,03 1e verdieping Appartement N 5,7 5,7
2,04 1e verdieping Appartement N 4,8 4,8
2,05 1e verdieping Appartement N 24,8 24,8
2,06 1e verdieping Appartement N 0,0 0,0 0,0 (balkon)
2,07 1e verdieping Appartement N 4,2 4,2
2,08 1e verdieping Appartement H 40,7 40,7
2,09 1e verdieping Toilet (oud) 0,0 0,0 0,0
2,10 1e verdieping Verkeersruimte + lift 25,0 25,0
2,11 1 e verdieping Appartement H 8,8 8,8
2,12 1e verdieping Appartement J 8,4 8,4
2,13 1e verdieping Berging (oud) 0,0 0,0 0,0
2,14 1e verdieping Appartement J 40,8 40,8
2,15 1e verdieping Appartement K 50,3 50,3
2,16 1e verdieping Appartement L 39,7 39,7
2,17 1e verdieping Verkeersruimte (oud) 0,0 0,0 0,0
2,18 1e verdieping Verkeersruimte (oud) 0,0 0,0 0,0
2,19 1e verdieping Appartement L 6,1 6,1
2,20 1e verdieping Appartement M 6,8 6,8
2,21 1e verdieping Appartement M 41,2 41,2
2,22 1e verdieping Appartement K 5,8 5,8
2 e verdieping
nr. omschrijving functie m2 wonen m2 niet-wonen m2
3,01 Zolder Trappenhuis 18,1 18,1
3,02 Zolder Appartement O 51,7 51,7
3,03 Zolder Appartement (16) 46,5 46,5
3,04 Zolder Berging 4,8 4,8
3,05 Zolder Directie 38,1 38,1
3,06 Zolder Technische ruimte 13,5 13,5
3,07 Zolder Technische ruimte 16,5 16,5
3,08 Zolder Technische ruimte 13,1 13,1
3,09 Zolder Technische ruimte 8,2 8,2
3,10 Zolder Technische ruimte 4,9 4,9
3,11 Zolder Appartement P 42,1 42,1
3,13 Zolder Verkeersruimte + lift 34,3 34,3
3,14 Zolder Toilet (oud) 0,0 0,0 0,0
3,15 Zolder Toilet (oud) 0,0 0,0 0,0
3,16 Zolder Toilet (oud) 0,0 0,0 0,0
3,17 Zolder Fysio/kapper 35,0 35,0
3,18 Zolder Badkamer (16) 8,9 8,9
3,19 Zolder Toilet (oud) 0,0 0,0 0,0
3,20 Zolder Appartement O 8,0 8,0
3,21 Zolder Appartement P 8,6 8,6
Op 12 december 2018 is de onroerende zaak door Stichting [naam7] geleverd aan [naam6] B.V. voor een koopsom van € 4.285.000. Ten tijde van de koop van de onroerende zaak door [naam6] B.V. werd de onroerende zaak gehuurd door belanghebbende. De huurovereenkomst tussen [naam6] B.V. en belanghebbende is op 1 augustus 2015 gesloten. De huur voor het jaar 2018 bedroeg € 465.327.
Eveneens op 12 december 2018 is de onroerende zaak door [naam6] B.V. geleverd aan [naam5] . De koopsom bedroeg € 4.973.357.
Het taxatierapport van 11 januari 2023 bevat een taxatiekaart waarin onder meer de volgende gegevens zijn opgenomen.
|
Transactie |
12-12-2018 |
€ 4.285.000 |
||
|
Perceel |
7.420 m² |
|||
|
ondergrond/bouwstempel |
591 m² |
|||
|
grond NSW uitgezonderd |
6.829 m² |
Gemiddeld € 49 |
€ 336.010 -/- |
|
|
waarde WOZ |
€ 3.948.990 |
Per 12 december 2018 is [naam5] een huurovereenkomst aangegaan met belanghebbende voor een periode van 20 jaar. De huurprijs is € 280.000 (excl. btw) per jaar. Deze huurovereenkomst betreft een zogenaamde “triple net” huurovereenkomst. Deze overeenkomst wijkt af van een traditionele huurovereenkomst. Bij een “triple net” huurovereenkomst dienen kosten gerelateerd aan het vastgoed, zoals verzekeringen, kosten voor groot onderhoud en belastingen door huurder te worden voldaan. Artikel 11.7 van de huurovereenkomst, waarvan in hoger beroep een niet ondertekend en niet gedateerd exemplaar is overgelegd, luidt:
“Het Gehuurde wordt als triple net verhuurd. Onder een triple net huurovereenkomst wordt verstaan dat de Huurder verantwoordelijk is voor de instandhouding van en al het onderhoud aan het Gehuurde, en voor herstellingen en vervangingen van gebreken aan het Gehuurde (mede daaronder begrepen kleine dagelijkse herstellingen). Alle in artikel 11 van de Algemene Bepalingen gemelde (onderhouds- en reparatie) verplichtingen zijn voor rekening en risico van de Huurder en de Verhuurder heeft daarom geen enkele onderhoudsverplichting. Alle kosten en lasten die daarmee verband houden zijn voor rekening van de Huurder ongeacht of deze kosten en lasten bij de Verhuurder in rekening worden gebracht.’.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 4.454.000 te hoog is. Voorts is in geschil of de aanslag moet worden vernietigd, omdat de onroerende zaak als woning moet worden gekwalificeerd.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot op € 3.085.000, en wat de aanslag betreft primair tot vernietiging en subsidiair tot vermindering van de aanslag.
De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde eerste vraag bevestigend en de tweede vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot op € 3.948.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.