Rechtbank Noord-Holland, 23-07-2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:6335, AWB-12_5543

Verweerder heeft zich bij de bepaling van de waarde van de woning gebaseerd op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten genoemd in het taxatierapport, vermeld onder 3.3. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ. De ter vergelijking gehanteerde objecten en de woning zijn in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar, dat de verkoopprijzen, welke enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, van die objecten op goede gronden als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Voorts dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van de objecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. Wel geldt dat daarbij rekening gehouden moet worden met onderlinge verschillen.

Op basis van de verwijzing naar die vergelijkingsobjecten heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde op een juist bedrag is vastgesteld, zij het dat die vergelijkingsobjecten verder gelegen zijn van de hoogspanningsleiding.

Eiseres heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met die ligging van haar woning nabij een hoogspanningsleiding. Eiseres verwijst in dit verband naar uitspraken van Hof Amsterdam van 12 januari 2012, nr. 10/00095, LJN BV1604 en 2 februari 2012, nr. 10/00920, LJN BW2985, en een uitspraak van Hof Den Bosch van 6 juli 2012, nr. 10/00787, LJN BX0726. De woning valt volgens eiseres gedeeltelijk binnen de zakelijke rechtstrook. Eiseres verwijst in dit verband naar een e-mail van 6 oktober 2011 van Lieneke Schipper, medewerker Beleid en Regie van (onder meer) de gemeente Oostzaan. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten liggen niet binnen de cruciale grens die wordt gehanteerd bij het bepalen van gezondheidsrisico’s voor het wonen bij een hoogspanningskabel (de “gevarenzone”). Verweerder heeft ten onrechte gesteld dat het vergelijkingsobject [adres 3] op dezelfde afstand is gelegen van de hoogspanningsleiding als haar woning. Eiseres verwijst in dit verband naar een (lucht)foto. Ook verwijst eiseres naar krantenartikelen en geeft zij aan dat het object [adres 4] sinds mei 2009 in de verkoop staat en inmiddels uit de verkoop is gehaald en het object [adres 2] sinds februari 2011 in de verkoop staat.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat met name het vergelijkingsobject [adres 3] op een gelijke afstand tot de hoogspanningsleiding is gelegen als de woning. Daarnaast kan gelet op de m³-prijs en de m²-prijs van de woning ten opzichte van de m³-prijzen en de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten niet gezegd worden dat met de ligging van de woning nabij de hoogspanningsleiding geen rekening is gehouden.

De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Niet in geschil is dat de woning van eiseres zich gedeeltelijk binnen de zogenoemde “zakelijke rechtstrook” bevindt, niet in aanmerking komt voor een uitkoopregeling, maar wel valt wel binnen de “gevarenzone”. Gelet hierop acht de rechtbank aannemelijk dat van de ligging nabij de hoogspanningsleiding een waardedrukkende werking uitgaat, los van de vraag of er daadwerkelijk sprake is van gezondheidsrisico’s. Voorts is ter zitting vast komen te staan dat het vergelijkingsobject dat qua ligging het meest vergelijkbaar is met de woning, te weten [adres 3], verder van de hoogspanningsleiding is gelegen dan de woning van eiseres. De rechtbank is van oordeel, mede dit in ogenschouw nemend, dat verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd niet aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende factor die uitgaat van de ligging nabij de hoogspanningsleiding. Het voorgaande betekent dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met deze waardedrukkende factor.