Rechtbank Noord-Holland, 07-04-2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:2734, AWB - 15 _ 3854

1. Het gebouw [C] , het zogenaamde [D] , was sinds de oprichting in 1923 in bezit en gebruik bij de Universiteit van Amsterdam. In 1964 is een gebouw tegen het voormalige [D] gebouwd ( [C] - [E] ). Middels de akte van splitsing in appartementsrechten van 22 november 2007 is de [C] gesplitst in zeventig afzonderlijke appartementsrechten. In 2007 heeft de Universiteit van Amsterdam de [C] verkocht aan [F] B.V. (hierna: verkoper). In 2008 heeft de Vereniging van Eigenaren [C] een reguliere bouwvergunning aangevraagd voor het veranderen van het gebouw [C] met bestemming daarvan tot zes woningen. De gemeente heeft de vergunning in 2009 verleend.

2. Op 12 februari 2013 hebben eiser en verkoper een ‘koopcontract appartementsrecht’ (hierna: de koopovereenkomst) gesloten. Blijkens de koopovereenkomst is een en ander casco - zonder keuken, badkamer, technische installaties, aan- en afvoerleidingen of bedradingen - opgeleverd.

3. Aan eiser is bij notariële akte van 2 april 2013 de eigendom geleverd van de appartementsrechten, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met berging, gelegen op de begane grond, kelder, eerste en tweede verdieping, alsmede terrassen, gelegen op de tweede verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [E] alsmede het twee/derde onverdeeld aandeel in het kadastrale perceel gemeente [Z] , [#] (hierna: de onroerende zaak).

4. De overeengekomen koopsom bedraagt € 1.100.000. Ter zake van de verkrijging is door eiser een bedrag van € 22.000, zijnde 2% van € 1.100.000, aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

5. De publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de levering is wonen.

6. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst werd de onroerende zaak tijdelijk bewoond (anti-kraak).

7. Voorafgaand aan de levering zijn de twee bouwdelen gescheiden door het dichtzetten van de doorgangen en zijn de aanwezige ( [G] )voorzieningen en installaties verwijderd. Na de levering heeft eiser in 2013 diverse verbouwingswerkzaamheden laten verrichten aan de onroerende zaak.

8. Eiser heeft zich op 13 januari 2014 ingeschreven op het adres [E] .

9. In geschil is of ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting van toepassing is. Meer in het bijzonder is in geschil of ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak sprake was van de verkrijging van een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: de Wbr).

10. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging was aan te merken als woning. Het gebouw was al een aantal jaren niet meer in gebruik voor haar oorspronkelijke functie, onderwijsgebouw. Met de werkzaamheden voorafgaand aan de levering heeft de onroerende zaak feitelijk haar kantoor-/bedrijfsbestemming verloren. Ten tijde van de levering was de onroerende zaak voorzien van de voor bewoning noodzakelijke voorzieningen. Subsidiair heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat sprake was van een neutraal (hybride) gebouw, omdat door de verkoper alle installaties zijn verwijderd. In geval van een hybride onroerende zaak is de publiekrechtelijke bestemming, zijnde wonen, doorslaggevend. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vernietiging van de naheffingsaanslag.

11. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak, uitgaande van de objectieve kenmerken, ten tijde van de verkrijging naar zijn aard niet is aan te merken als woning. De onroerende zaak was niet geschikt gemaakt voor langdurige bewoning. De onroerende zaak is gesplitst, er is een bouwvergunning verleend voor een woning en de bestemming is gewijzigd in wonen, maar dat leidt niet tot de conclusie dat de onroerende zaak was aan te merken als een woning. De onroerende zaak is casco opgeleverd zonder de normale voorzieningen, zodat het niet naar zijn aard bestemd was voor bewoning. Ten aanzien van het subsidiaire standpunt heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak pas na de verkrijging tot woning is getransformeerd. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

12. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

13. Artikel 14 van de Wbr (tekst 2013) luidt als volgt:

14. De memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot toevoeging van het tweede lid aan artikel 14 van de Wbr vermeldt het volgende met betrekking tot het begrip ‘woning’ in dat tweede lid (Kamerstukken II 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115-116):

“Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.

15. De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 vier arresten gewezen over de vraag wanneer sprake is van een ‘woning’ als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wbr (ECLI:NL:HR:2017:290, 291, 294 en 295). In de arresten eindigend op de nummers 290, 294 en 295 heeft de Hoge Raad, voor zover van belang, als volgt overwogen:

16. Blijkens voormelde arresten dient bij de beantwoording van de vraag of de onroerende zaak als woning dient te worden aangemerkt een zo objectief mogelijke maatstaf te worden toegepast. Dit betekent dat zoveel mogelijk moet worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Feitelijk gebruik als woning brengt niet mee dat het bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd.

17. Eiser heeft gesteld dat de onroerende zaak door de verkoper geschikt is gemaakt voor bewoning. De indeling van het gebouw was zodanig dat er aparte vertrekken waren voor slapen en wonen. Voorts waren er noodzakelijke voorzieningen, zoals sanitair, douche en een keuken. Voorafgaand aan de levering heeft de verkoper de aanwezige ( [G] )voorzieningen en installaties verwijderd.

18. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de onroerende zaak de oorspronkelijke aard van onderwijsgebouw door de ingrepen die hieraan zijn gepleegd, niet verloren. Van een wijziging van de aard van een onroerende zaak is geen sprake wanneer deze door ingrepen als de onderhavige enkel geschikt wordt gemaakt voor (tijdelijke) bewoning. De ingrepen die de verkoper heeft verricht aan de onroerende zaak zijn dusdanig gering dat niet gezegd kan worden dat sprake is van een verbouwing die tot gevolg heeft gehad dat de aard van de onroerende zaak is gewijzigd. Voorts brengt noch de feitelijke (tijdelijke) bewoning van de onroerende zaak, noch het voornemen van eiser deze na verbouwing te gaan bewonen, noch de uitvoering van dat voornemen mee dat de onroerende zaak op het moment van de levering naar zijn aard tot bewoning is bestemd.

19. Subsidiair heeft eiser gesteld dat sprake is van een hybride onroerende zaak zodat de publiekrechtelijke bestemming, zijnde wonen, doorslaggevend is. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een hybride onroerende zaak. De onroerende zaak is niet ontworpen of gebouwd als een hybride onroerende zaak noch is sprake van een verbouwing met als gevolg het ontstaan van een hybride onroerende zaak. Het verwijderen van de installaties en het aanbrengen van de minimale voorzieningen is onvoldoende om te komen tot het oordeel dat de onroerende zaak naar zijn aard meer bestemmingen heeft en aldus hybride is.

20. Onder verwijzing naar rechtsoverweging 2.3.6 van de hiervoor vermelde arresten van de Hoge Raad oordeelt de rechtbank dat pas betekenis toekomt aan de bestemming van de onroerende zaak, wanneer de aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf niet tot een duidelijke slotsom leidt. Hiervan is in het onderhavige geval geen sprake.

21. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de onroerende zaak geen woning is in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.

22. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.