Rechtbank Noord-Holland, 29-01-2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:519, AWB - 16 _ 168
Rechtbank Noord-Holland, 29-01-2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:519, AWB - 16 _ 168
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 29 januari 2018
- Datum publicatie
- 8 februari 2018
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2018:519
- Formele relaties
- Sprongcassatie: ECLI:NL:HR:2018:2077
- Zaaknummer
- AWB - 16 _ 168
Inhoudsindicatie
“Woningen door eiseres bestemd voor verkoop en sloop zijn ‘voor verhuur bestemd’ en terecht in de verhuurderheffing begrepen. Woningen die ter beschikking zijn gesteld op basis van gebruiksovereenkomsten zijn niet terecht in de verhuurdersheffing begrepen.”
Uitspraak
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer: HAA 16/168
en
Procesverloop
Eiseres heeft op 30 september 2013 op aangifte € 1.807.630 aan verhuurderheffing over het jaar 2013 voldaan. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze voldoening op aangifte.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2015 het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2017 te Haarlem. Namens eiseres is verschenen drs. [a] , vergezeld van [b] (Stichting [c] ) en bijgestaan door mr. R.A.W. Maat (Rechtstaete advocaten). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. H. Hobbelink, W. van Ommen en mr. H.C.I. Rietman.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres houdt zich bezig met de verhuur en ontwikkeling van woningen en bedrijfsobjecten alsmede het beheer van Verenigingen van Eigenaren.
2. Eiseres heeft aangifte verhuurderheffing gedaan ter zake van 71.737 woningen. De verhuurderheffing is als volgt berekend:
|
Aantal objecten |
71.737 |
|
Som WOZ-waarden |
€ 12.913.446.220 |
|
Vrijstelling |
€ 1.800.110 |
|
Belastbaar bedrag |
€ 12.911.646.110 |
|
Tarief |
0,014% |
|
Verhuurderheffing |
€ 1.807.630 |
3. Op 1 januari 2013 zijn 19.124 van de in de heffing betrokken woningen bestemd voor verkoop, 1.992 woningen bestemd voor de sloop en 447 woningen in afwachting van sloop, renovatie of verkoop om niet dan wel tegen een vergoeding ter beschikking gesteld middels een gebruikersovereenkomst.
4. Eiseres, Stichting [c] alsmede verweerder hebben verschillende malen gesprekken gevoerd over de verhuurderheffing. Op 22 september 2015 is tussen partijen een vaststellingsovereenkomst ondertekend. Uit deze vaststellingsovereenkomst (waarin eiseres als partij A, Stichting [c] als partij B en verweerder als partij C wordt aangeduid) blijkt – voor zover van belang – het volgende:
“3. Definities
Partijen zijn de volgende definities overeengekomen
een voor verkoop bestemde woning is een woning die door de directie van de woningcorporatie is aangewezen om zo snel mogelijk ter verkoop aan te bieden, waarbij in afwachting van de verkoopmogelijkheid, daar waar nodig en/of mogelijk in meer of mindere mate maar eveneens reeds activiteiten plaatsvinden met het oog op de verkoop, zoals door partijen vastgesteld.Op 1 januari 2013 beschikt partij A over 19.124 voor verkoop bestemde woningen (…)
een voor sloop bestemde woning is een woning die door de directie is aangewezen om te worden gesloopt.
Op 1 januari 2013 beschikt partij A over 1.992 voor sloop bestemde woningen (…)
De voor verkoop en sloop bestemde woningen zijn op 1 januari 2013 c.q. 2014 bijna allemaal verhuurd, dan wel bewoond op grond van een gebruiksovereenkomst ,waarbij voor het gebruik van de woning de corporatie geen of een zeer beperkte vergoeding ontvangt.
(…)
5. Geschillen en afspraken
Tussen partijen bestaat een geschil betreffende de uitleg en uitvoering van de Wet verhuurderheffing/Wet maatregelen woningmarkt II (2014), ook wel verhuurderheffing genoemd.
Partij A en B hebben de navolgende grieven tegen de uitvoering van de Wet verhuurderheffing (2013)/ Wet maatregelen woningmarkt II (2014):
I. Uitleg van het begrip huurwoning
Het begrip huurwoning, zoals omschreven in art 4 (2013)/1.4 (2014) in de Wet VHH (2013)/Wet maatregelen woningmarkt II (2014), omvat woningen welke bestemd zijn voor verhuur. Partijen A en B zijn van mening dat een verkoop- of sloopbestemming de verhuurbestemming teniet doet, ongeacht de feitelijke toepassing van de woning.
II. Verhuurderheffing is onredelijk voor woningen met een tijdelijke verhuring en/of gebruiksovereenkomst
De verhuurderheffing is van toepassing op woningen die bestemd zijn voor verhuur in de gereguleerde sector. Gezien het doel en strekking van de verhuurderheffing, is het naar mening van partijen A en B onredelijk dat er verhuurderheffing is verschuldigd over woningen waarover feitelijk geen (redelijke) huur kan worden gevraagd. Dit is het geval indien de woning niet voor verhuur in de gereguleerde sector beschikbaar is. Het gaat hierbij om woningen waarop een tijdelijk contract, dan wel gebruiksovereenkomst rust.
Partij C erkent het verkoop- dan wel sloopvoornemen van partijen A en B betreffende de
woningen waartegen bezwaar is gemaakt.
Partij C is van mening dat de voor verkoop en sloop bestemde woningen kwalificeren als woningen voor de verhuurderheffing, ongeacht het feit of deze tijdelijk zijn verhuurd dan
wel bewoond worden op basis van een gebruiksovereenkomst, al dan niet tegen een
vergoeding.
Partij A zal de procedure voeren, waarbij partij B aansluit.”
5. Tot de dossierstukken behoort een ‘Gebruiksovereenkomst woning’ betreffende een woning aan de [adres] [nummer] te [plaats] . Uit deze overeenkomst blijkt – voor zover van belang – het volgende:
“[Eiseres] en gebruiker nemen in aanmerking:
dat [eiseres] eigenaar/erfpachter is van het gehuurde;
dat het gehuurde binnen afzienbare tijd ingrijpend verbeterd of gesloopt, dan wel verkocht gaat worden;
dat [eiseres] het ontoelaatbaar acht, gelet op de huisvestingsproblematiek in Amsterdam, dat het gehuurde gedurende die tijd zou leeg staan;
dat de gebruiker dringend behoefte heeft aan woonruimte;
dat [eiseres] daarom besloten heeft het gehuurde tijdelijk in gebruik te geven.
Artikel 1 Duur en beëindiging van de gebruiksovereenkomst
Met ingang van 13 april 2012 gaan [eiseres] en de gebruiker deze gebruiksovereenkomst aan voor onbepaalde tijd.
Elke partij kan de overeenkomst opzeggen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand.
(…)
Artikel 2 Kosten in verband met gebruik
De gebruiker is aan [eiseres] een bedrag van € 5,90 verschuldigd voor de genoemde goederen en diensten, zie bijlage maandelijkse prijs.
(…)