Rechtbank Noord-Holland, 13-10-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:7997, AWB - 19 _ 4336

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 13 oktober 2020

Datum publicatie: 23 oktober 2020

ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:7997

Formele relaties

Hoger beroep: ECLI:NL:GHAMS:2022:372, Bekrachtiging/bevestiging

Zaaknummer: AWB - 19 _ 4336

Inhoudsindicatie

WOZ betwisting ter zitting door eiseres van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten worden buiten beschouwing gelaten

Uitspraak

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4336

(gemachtigde: G. Gieben),

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 291.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben vóór aanvang van de zitting nader stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift naar de wederpartij toegezonden.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2020 te Haarlem.

Eiseres is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1978. De woning heeft een inhoud van 375 m³ en een perceelgrootte van 188 m². De woning is voorzien van een aanbouw (13 m³), een dakkapel en een garage (13 m³).

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 263.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De vergelijkingsobjecten [D] en [E] zijn compleet gemoderniseerd respectievelijk in een betere onderhoudstoestand verkocht. Dit is in onvoldoende mate verdisconteerd in de vastgestelde waarde. Bij de vaststelling van de waarde is in onvoldoende mate rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen nabij de N325 waarvan, nu geluidswerende voorzieningen ontbreken, geluidsoverlast wordt ondervonden. Daarnaast wordt verkeersoverlast ondervonden door de ligging nabij een school waardoor veel verkeer door de straat komt voor het brengen en halen van kinderen. Ten slotte heeft eiseres gewezen op een door [F] opgesteld taxatierapport waarin de woning per de waardepeildatum is gewaardeerd op € 263.000.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het door hem overgelegde taxatierapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [D] , [E] en [G] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Eiseres heeft ter zitting de inhoud van het vergelijkingsobject [G] zoals door verweerder vastgesteld, bestreden.De rechtbank overweegt het volgende. Bij brief van 3 juni 2020 heeft verweerder de bouwtekeningen van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten overgelegd.Eiseres heeft vervolgens eerst ter zitting, zonder enige schriftelijke onderbouwing, de inhoud van het vergelijkingsobject [G] , bestreden. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat een goede procesorde zich verzet tegen het beoordelen van het hetgeen eiseres omtrent de inhoud van genoemd vergelijkingsobject ter zitting heeft gesteld.De rechtbank laat de verklaring van eiseres hieromtrent dan ook bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, buiten beschouwing.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, uitstraling, het voorzieningenniveau, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

De woning heeft evenals de vergelijkingsobjecten [D] en [E] een basisinhoud van 375 m³. Aan de woning is ten opzichte van deze vergelijkingsobjecten de laagste prijs per kubieke meter toegekend. Eiseres heeft met haar enkele, niet onderbouwde stelling dat ten aanzien van de woning sprake is van gedateerde voorzieningen, niet aannemelijk gemaakt dat voor de woning een lagere prijs per kubieke meter is gerechtvaardigd.Verweerder heeft bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat in verband met de ligging aan het water, de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [G] en [E] een betere ligging kent. Verweerder heeft in dit verband ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat van de N325, gelet op de afstand tot de woning, geen waardedrukkend effect uitgaat. Ten aanzien van de ligging van de school heeft verweerder onweersproken gesteld dat de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de school een vergelijkbare ligging hebben. Dit betekent dat het waardedrukkend effect hiervan is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen, een en ander zoals vermeld in de matrix, is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de door verweerder vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

9. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.

Proceskosten

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid vanR. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 13 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: