Rechtbank Noord-Holland, 20-10-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8001, AWB - 19 _ 5441

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1850. De oppervlakte van het perceel is 6.590 m². De woning is voorzien van een berging, een carport en een zomerhuisje/recreatiewoning.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de WOZ-waarde tot ongeveer 700.000, en stelt daartoe het volgende. De inhoud van de woning is zonder nadere toelichting of motivering vastgesteld op 1.700 m³ terwijl verweerder eerder een inhoud van de woning heeft vastgesteld van 1.791 m³. Niet gemotiveerd wordt waarop de correctie van 91 m³ is gebaseerd. Daarnaast is een deel van de voorste stolp als opslag in gebruik, waarvoor ten onrechte geen correctie is toegepast, en valt een deel van de grond onder de zogenoemde cultuurvrijstelling. Eiser heeft in dit verband nog gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 14 november 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3197).

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde taxatieverslag. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [C] te [D] , [E] te [F] en [G] te [H] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Voor zover het beroep zich richt tegen de in het bestreden besluit vervatte weigering om de WOZ-waarde van de woning over voorgaande jaren te verlagen, overweegt de rechtbank het volgende. De in artikel 65 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bedoelde mogelijkheid tot ambtshalve vermindering is voorbehouden aan de heffingsambtenaar en hiertegen staat geen bezwaar of beroep open. De weigering over te gaan tot ambtshalve vermindering valt derhalve buiten de omvang van het geding. De rechtbank is niet bevoegd hierover te oordelen.

8. Verweerder heeft in het bestreden besluit gesteld dat uit nader onderzoek is gebleken dat de inhoud van de woning 1.700 m³ bedraagt. Verweerder heeft in dit verband gesteld dat de berging niet alleen bij de inhoud van de woning was opgeteld maar ook als afzonderlijk deelobject was geregistreerd. De rechtbank heeft gelet op hetgeen eiser hieromtrent heeft gesteld, geen reden aan de door verweerder nader vastgestelde inhoud te twijfelen. Zij gaat in het hiernavolgende dan ook uit van een inhoud van de woning van 1.700 m³. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding te oordelen dat het bestreden besluit is genomen in strijd met de vereiste motiveringsplicht.

9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft naar aanleiding van eisers stelling dat een gedeelte van het voorste deel van de woning als opslag wordt gebruikt en derhalve in zoverre ten onrechte ,hiervoor geen correctie is aangebracht bovendien aannemelijk gemaakt dat deze situatie zich evenzeer voordoet bij de vergelijkingsobjecten en derhalve is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze objecten.

10. Eiser heeft gesteld dat het gras rond en achter de boerderij wordt begraasd door 25 tot 40 schapen en dat de gedurende de winter uit die schapen geboren lammeren zijn bedoeld voor de handel. Eiser heeft voorts gesteld dat de schapen als functie hebben het gras kort te houden. Eiser heeft ten slotte gesteld dat hij de kosten van onder meer voer in aftrek brengt bij zijn opgave voor de inkomstenbelasting.De rechtbank overweegt dat de cultuurgrondvrijstelling op grond van de uitvoeringsregeling eerst dan kan worden verleend indien sprake is van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond (vgl. onder andere HR 30 januari 1980, ECLI:NL:HR:1980:AX0070). Eiser, op wie de bewijslast rust, heeft naar het oordeel van de rechtbank met zijn hiervoor weergegeven stellingen, waaraan geen enkele onderbouwing is gegeven, niet aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is. Verweerder heeft derhalve de cultuurgrondvrijstelling terecht niet toegepast.Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan, naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

10. De waarde is, ook gelet op hetgeen eiser overigens heeft gesteld, derhalve niet te hoog vastgesteld.

11. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.