Rechtbank Noord-Holland, 02-12-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:12172, AWB - 21 _ 4771
Rechtbank Noord-Holland, 02-12-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:12172, AWB - 21 _ 4771
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 2 december 2022
- Datum publicatie
- 10 februari 2023
- Zaaknummer
- AWB - 21 _ 4771
- Relevante informatie
- Art. 6 lid 2 WBRV, Art. 9 lid 2 WBRV
Inhoudsindicatie
Naar het oordeel van de rechtbank is met de nieuw door partijen overeengekomen Akte een wijziging aangebracht in de opstal- en erfpachtrechten, welke is belast met overdrachtsbelasting. Ondanks dat partijen verschillen over de uitleg van de oude Akte, is eiseres uiteindelijk akkoord gegaan met de aangebrachte wijzigingen van de opstal- en erfpachtrechten, zoals opgenomen in de nieuwe Akte.
Uitspraak
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/4771
(gemachtigde: mr. [gemachtigde]),
en
Procesverloop
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 22 juli 2021.
Eiseres heeft op 9 februari 2021 een bedrag van € 100.164 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan en hiertegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft het bezwaar van eiseres tegen de voldoening op aangifte van overdrachtsbelasting bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 2 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiseres, [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en haar gemachtigde en namens verweerder zijn gemachtigden [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] .
Feiten
1. Eiseres (haar rechtsvoorganger) heeft bij akte van 29 december 1970 van de gemeente [plaats] (de Gemeente) een erfpacht- en opstalrecht betreffende [adres] te [plaats] (het Pand) verkregen.
2. Het Pand werd verhuurd aan [bedrijf 2] (en daarvoor aan [bedrijf 3] ). Nadat [bedrijf 2] het pand had ontruimd, heeft het pand leeg gestaan. Eiseres is vervolgens met de Gemeente in overleg gegaan om te bekijken of er een mogelijkheid bestond om een deel van het pand niet meer als winkelruimte, maar als kantoorruimte te verhuren (en het daartoe om te bouwen).
3. Eiseres en de Gemeente hebben nadere afspraken gemaakt. De Gemeente heeft deze nadere afspraken bij brief met dagtekening 17 januari 2017 bevestigd, welke (ook) door eiseres is ondertekend. In deze brief staat het volgende:
“6. Effectief is hierdoor sprake van uitbreiding van het bestaande recht. Voor het geïntegreerde recht van erfpacht voor uw totale bebouwing na realisatie van het beoogde bouwplan zullen dezelfde voorwaarden gelden als voor de bestaande erfpacht e.e.a. met inachtneming van het bepaalde hieronder.
[…]
8. Partijen streven naar een integrale actualisering van het recht van erfpacht waarbij de voorwaarden voor partijen over en weer niet materieel (on)gunstiger zullen zijn dan in de huidige situatie […]
10. Indien Partijen tot overeenstemming komen […], zullen nadere afspraken van kracht worden terzake van mutaties van het erfpacht en opstalrecht […]. De betreffende nadere afspraak is als Bijlage 1 aan deze brief gehecht.
[…]”
“BIJALGE 1 BIJ BRIEF D.D. 17 JANUARI 2017 […]
[…]
3. […]. Voor wijziging van de bestemming en/of van de opstalLen) heeft Erfpachter schriftelijke toestemming nodig van de Gemeente. Voor mutaties ten aanzien van het Erfpachtrecht na het verstrekken van het NEN-certificaat geldt het volgende:
a. naar aanleiding van een […] schriftelijk goedgekeurde wijziging van de bestemming en/of wijziging van de opstal(len) is de Gemeente gerechtigd van Erfpachter een vergoeding te vorderen van de uit die wijziging voortvloeiende economische meerwaarde van het Erfpachtrecht;
b. deze meerwaarde wordt berekend door op de grondwaarde behorend bij de gewijzigde bestemming en/of de gewijzigde opstal(len) in mindering te brengen de grondwaarde behorend bij de bij deze akte […];
c. indien de berekening resulteert in nihil of een negatief bedrag is Erfpachter geen vergoeding aan de Gemeente verschuldigd […]:
[…];
e. de wijziging van de bestemming en/of een wijziging van de opstal(len) alsmede het bedrag van de betaalde meerwaarde worden voor rekening van Erfpachter vastgelegd in een notariële akte […].
4. Bij notariële akte van 1 september 2017 met de titel ‘Akte houdende omzetting opstalrecht / samenvoeging erfpacht / wijziging erfpachtvoorwaarden / overeenkomen kwalitatieve verplichtingen’ (Akte 2017) heeft eiseres het (nieuwe) recht van erfpacht en opstal van het Pand verkregen van de Gemeente. Ten aanzien van het erfpacht- en opstalrecht is onder meer het volgende overeengekomen:
“Artikel 3.
Samenvoeging tot Erfpachtrecht-Nieuw. Bepalingen Erfpachtrecht-Nieuw en Opstalrecht-Nieuw.
[…]
3. Op grond van de Knip-Erfpacht, stellen de Gemeente en de Erfpachter hierbij vast dat de canon/retributie ten aanzien van Erfpacht-Nieuw en Opstalrecht-Nieuw tezamen voor het gehele kalenderjaar tweeduizend zeventien (2017) driehonderd drieënzeventig duizend eenhonderd zesenvijftig euro en zesentwintig eurocent (EUR 373.156,26) bedraagt en voor de jaren tweeduizend achttien (2018) en verder blijft het vaste canonherzieningspercentage van één acht/tiende procent (1,8%) […], van kracht
4. Het Erfpachtrecht-Nieuw en Opstalrecht-Nieuw is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimten, magazijnen, horeca en daaraan dienstbare ruimten – waaronder begrepen laad- en losmogelijkheden en parkeren, zulks in lijn met het bepaalde in artikel 6.2 van de Uitgifte-Akte-, één en ander met inachtneming van de daarvoor publiekrechtelijke vereisten.
[…]
6. Teneinde enerzijds zo dicht als mogelijk te blijven bij het bepaalde in de Uitgifte-Akte en anderzijds om het in de Uitgifte-Akte daaromtrent opgenomene te actualiseren naar de huidige maatstaven en het bepaalde in de Overeenkomst hierbij overeen te komen en vast te leggen als opstal- en erfpachtvoorwaarden ten aanzien van Erfpachtrecht-Nieuw en Opstalrecht-Nieuw, erkennen de Gemeente en Erfpachter hierbij dat bedoelde geactualiseerde versie (van de artikelen 6 tot en met 13) van de Uitgifte-Akte thans woordelijk luidt als volgt:
[…]
Artikel 6
1. Het is de Erfpachter toegestaan om op Erfpachtrecht-Nieuw en Opstelrecht-Nieuw opstallen te hebben met bruto vloeroppervlak (BVO) van drieëndertig duizend vijfhonderd vierkante meter (33.500 m2), conform de norm EN 2580:2007 waarvan éénentwintig duizend vierkante meter (21.000 m2) verkoopoppervlakte. Onder “verkoopoppervlakte” wordt verstaan: de nuttige ruimte geschikt voor verkoop inclusief de wandelpaden, maar exclusief voor zover aanwezig – ruimte voor verticaal vervoer, opslag van goederen, serviceafdelingen, informatiestand, kindercrèche, sanitaire voorzieningen, expositieruimte en dergelijke.
[…]
d. Voor wijziging van de bestemming en/of van de opstal(len) heeft de Erfpachter schriftelijke toestemming nodig van de Gemeente. Voor mutaties ten aanzien van het Erfpachtrecht-Nieuw en/of Opstalrecht Nieuw na het verstrekken van het NEN-certificaat met Aanvulling geldt dat naar aanleiding van een op schriftelijke aanvraag van de Erfpachter door de Burgemeester en Wethouders van de Gemeente schriftelijk goedgekeurde wijziging van de bestemming en/of een wijziging van de opstal(len), de Gemeente gerechtigd is om van de Erfpachter een vergoeding te vorderen van de uit die wijziging voortvloeiende economische meerwaarde van het Erfpachtrecht-Nieuw en/of Opstalrecht-Nieuw, met dient verstande dat onverminderd het bepaalde in het eveneens cursief vermelde artikel 6.3 geldt dat, indien en voor zover bedoelde wijziging van de opstal(len) en/of wijziging van de bestemming (geheel of gedeeltelijk) niet leidt tot een overschrijding ten aanzien van bruto vloeroppervlak (BVO) van drieëndertig duizend vijfhonderd vierkante meter (33.500 m2) conform de norm NEN 2580:2007, waarvan maximaal éénentwintig duizend vierkante meter (21.000 m2) verkoopoppervlakte (als hiervoor in lid 1 bedoeld) (i) Erfpachter geen toestemming van de Gemeente nodig heeft en (ii) Erfpachter bevoegd is tot een dergelijke wijziging van de opstal(len) en/of wijziging van de bestemming, zonder dat sprake is van een door de Gemeente te vorderen vergoeding terzake van meerwaarde. Erfpachter is alsdan wel gehouden vooraf de Gemeente schriftelijk daarvan in kennis te stellen […]. Indien de wijziging(en) binnen de maxima en bestemmingen blijven als verwoord in dit artikellid en lid 3 hieronder, kan Erfpachter volstaan met het verstrekken van geactualiseerde bladzijden uit het NEN-certificaat met Aanvulling, waar de wijzigingen zich voordoen met geactualiseerde meetstaten en toelichting.
[…]