Rechtbank Noord-Holland, 25-05-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4673, AWB - 21 _ 1058

1. Eiser is eigenaar van de woning.

2. De woning, gebouwd in 1986, is een appartement met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 260 m³.

3. De rechtbank beoordeelt of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd voor zover niet tijdens de zitting ingetrokken, de beroepsgronden. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4. De bewijslast om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken rust op verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt, dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, onder meer verwezen naar een door hem overgelegd waarderapport. In dit rapport is de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode getaxeerd op € 365.000. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [woning 2] , [woning 3] en [woning 4] , alle gelegen in Heemstede.

5. Eiser stelt dat verweerder artikel 6:17 van de Awb en artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen toe te zenden aan zijn gemachtigde. Meer in het bijzonder doelt eiser op de grondstaffel en de zogenoemde koudv-factoren. Het is voor een gemachtigde die veel belastingplichtigen bijstaat niet werkzaam om telkens naar het bestuursorgaan te moeten reizen om stukken in te zien. Bovendien werken er meerdere personen van het kantoor van de gemachtigde aan het dossier, waardoor het noodzakelijk is dat er een afschrift van deze stukken in het dossier zit.

6. De waarde van de woning op de waardepeildatum kan niet hoger zijn dan € 257.000, aldus eiser. Verweerder heeft de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Eiser voert aan dat verweerder:

a. het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum te bepalen, alsmede de onderbouwing van dit percentage, niet inzichtelijk heeft gemaakt;

b. is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken (m3 inhoud) van de vergelijkingsobjecten in het waarderapport zodat de uitkomst hiervan niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde, en

c. de staat van de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt.

7. Op grond van artikel 7:4 en artikel 8:42 van de Awb in samenhang beoordeeld en met inachtneming van de wetsgeschiedenis is er voor eiser slechts een inzagerecht in de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek. Indien hiervan gebruik is gemaakt kan tegen vergoeding een afschrift van deze stukken verkregen worden. In deze zaak is niet in geschil dat de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek in bezwaar ter inzage hebben gelegen, en dat eiser geen gebruik van zijn inzagerecht heeft gemaakt. Anders dan eiser betoogt is de rechtbank van oordeel dat artikel 6:17 van de Awb geen verdergaande verplichting voor verweerder tot toezending van stukken met zich brengt. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat verweerder het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van de artikelen 7:4 en 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam, 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499).

8. Verweerder heeft de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum met percentages van 17% (2018) respectievelijk 20% (2019) op jaarbasis. Verweerder heeft deze percentages onderbouwd door te stellen dat indexeringspercentages berusten op een inschatting van de taxateur, gebaseerd op zijn kennis en ervaring, waarbij gebruik gemaakt wordt van de permanente marktanalyse. Deze marktanalyse gebeurt door transacties in de gemeente 1 jaar voor en 1 jaar na de waardepeildatum te analyseren. De uitkomst wordt vervolgens getoetst aan cijfers van het NVM en het CBS, waaruit een indexpercentage per gemeente en per type woning volgt.

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de gehanteerde indexeringspercentages onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Een enkele verwijzing naar een indexeringspercentage en de (algemene) beschrijving van de wijze waarop die tot stand is gekomen is daarvoor ontoereikend. Uit die (algemene) beschrijving is immers niet af te leiden welke verkoopcijfers er zijn gebruikt voor de door de heffingsambtenaar gebruikte “permanente marktanalyse” en het vaststellen van de indexeringspercentages voor de flatwoningen of maisonnettes in Heemstede (vgl. Hof Amsterdam 31 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1411).

10. Tijdens de zitting heeft verweerder erkend dat bij het opstellen van de matrix door een fout is uitgegaan van onjuiste inhoudsmaten van de vergelijkingsobjecten, en dat deze voor de vergelijkingsobjecten [woning 2] en [woning 3] 260 m3 (in plaats van 208 m3) en voor het object [woning 4] 248 m3 in plaats van 225 m3 dienen te bedragen. Bij aanpassing van de m3 voor de [woning 2] en 56 naar 260 m3 komt de waarde, aldus verweerder, nog steeds uit op € 327.000 zodat deze fout geen aanleiding is voor verlaging van de waarde, aldus verweerder. Verweerder heeft daarbij de onjuiste inhoudsmaat van [woning 4] niet gecorrigeerd.

11. De rechtbank volgt verweerder hierin niet. Wanneer de vastgestelde waarde van de woonruimtes van de drie vergelijkingsobjecten wordt gedeeld door de juiste inhoudsmaten, en rekening houdend met het voorzieningenniveau, ligt de m3 prijs van de woning ruim boven de gemiddelde m3 prijs van de vergelijkingsobjecten. Met het overgelegde waarderapport heeft verweerder de waarde van de woning daarom niet aannemelijk gemaakt.

12. Daarbij merkt de rechtbank op dat er geen aanleiding is te twijfelen aan de toegekende factor voor voorzieningen van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van die van de woning. Verweerder heeft aangegeven dat dit gebaseerd is op de verkoopinformatie van de objecten. Eiser heeft geen argumenten aangevoerd waarom de gehanteerde factoren onjuist zouden zijn en de rechtbank acht deze voldoende aannemelijk gemaakt nu sprake is van woningen met dezelfde karakteristieken en uit dezelfde bouwperiode, waarbij bij twee van de vergelijkingsobjecten voor voorzieningen een hogere factor dan gemiddeld is toegepast.

13. Nu verweerder de door hem gehanteerde indexeringspercentages niet aannemelijk heeft kunnen maken en de matrix, vanwege de gemaakte fouten in de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, de waarde niet onderbouwt, is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond.

14. Eiser bepleit een waarde van € 257.000 maar heeft ter zitting bevestigd hiervoor geen onderbouwing te hebben. Eiser heeft de door hem gestelde waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

15. Nu beide partijen er niet in geslaagd zijn de door hen gestelde waarde aannemelijk te maken zal de rechtbank deze in goede justitie vaststellen. Alles overwegend en in aanmerking nemend stelt de rechtbank de waarde vast op € 315.000.

16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1). Daarnaast dient verweerder de kosten van het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden ten bedrage van € 128,26 inclusief btw.