Rechtbank Noord-Nederland, 17-10-2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:6325, AWB-12_2754

Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

1.1 Eiser heeft bij akte van levering van [datum] 2010 een overdekte haven met 35 overdekte ligplaatsen en vijf buitenligplaatsen, inclusief ondergrond, water, erf en verder toebehoren, gelegen aan de [adres] (het vastgoed) verkregen voor € 430.000 (de koopsom) van [X] B.V.. Blijkens voormelde akte was de overeenkomst van koop en verkoop nog niet schriftelijk vastgelegd, hetgeen bij voormelde akte van levering alsnog is gedaan.

1.2 Eiser houdt middels tussenkomst van een andere besloten vennootschap alle aandelen van [X] B.V..

1.3 Eiser heeft ter zake van de onder 1.1 vermelde verkrijging, op aangifte een bedrag van € 25.800 (6% van € 430.000) aan overdrachtsbelasting afgedragen.

1.4 Eiser heeft een taxatierapport van 19 april 2010 overgelegd van [taxateur 5]. In dat rapport heeft taxateur [taxateur 5] vastgelegd dat de waarde van het vastgoed in het economische verkeer, vrij van huur en gebruik per 19 april 2010 € 430.000 bedraagt. In het rapport staat onder meer:

"Ofschoon wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud, voor zover die van invloed zou kunnen zijn op deze waardering en voor zover wij in staat zijn gesteld om de verschillende delen te inspecteren.

Aangezien door [taxateur 5] geen bouwkundig en technisch onderzoek is uitgevoerd, zijn geen andere dan in de taxatie rapportage vermelde onderhoudskosten opgenomen.

(…)

Wij adviseren, om voldoende zekerheid te verkrijgen omtrent de bouwkundige - en technische staat van het getaxeerde en/of de aanwezigheid van bovenbedoelde zaken een nader (bouwkundig) onderzoek uit te (laten) voeren.".

1.5 Eiser heeft een taxatierapport van 15 april 2010 overgelegd van[taxateur 6]. In dat rapport heeft taxateur [taxateur 6] vastgelegd dat het vastgoed op basis van het prijspeil van april 2010 een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik heeft van € 450.000.

1.6 Eiser heeft een taxatierapport van 16 januari 2012 overgelegd van makelaar [taxateur 1]. In dat rapport heeft [taxateur 1] vastgelegd dat het vastgoed op basis van een opname van 5 januari 2012 een onderhandse verkoopwaarde ontruimd en vrij van huur en gebruik heeft van € 475.000.

1.7 Verweerder heeft een taxatierapport van 19 april 2011 overgelegd. In dat rapport hebben de taxateurs [taxateur 3] en [taxateur 4] vastgelegd dat de geschatte waarde van het vastgoed, vrij te aanvaarden op peildatum 14 oktober 2010 € 1.250.000 bedraagt.

1.8 De waarde van het vastgoed in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bedraagt voor het jaar 2008 € 420.000 en voor het jaar 2010 € 431.000.

1.9 Eiser heeft op 16 september 1987 een onderdeel van het vastgoed, bestaande uit 30 schiphuizen, verkregen voor een bedrag van € 496.889.

1.10 Eiser heeft in 2007 een onderdeel van het vastgoed, bestaande uit één overdekte ligplaats, verkregen van de familie [familie] voor een bedrag van € 10.000.

1.11 Eiser heeft een viertal offertes overgelegd van 12 oktober 2011, 6 december 2012, 7 december 2012 die zien op werkzaamheden in, aan en rondom het vastgoed.

1.12 Eiser heeft bij brief van 2 september 2013 een overzicht van de proceskosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand en kosten voor deskundigen overgelegd. In dit overzicht staat onder meer:

1.13 Bij brief van 10 september 2013 heeft de rechtbank aan eiser onder meer gevraagd:

"De rechtbank verzoekt thans eiser nader toe te lichten welke kosten van bezwaar en beroep hij door verweerder vergoed wenst te zien en tevens te vermelden voor welke kosten hij het Besluit proceskosten bestuursrecht van toepassing acht - daarbij dient de hoogte van het bedrag dat op basis van dit Besluit voor vergoeding in aanmerking komt te worden vermeld - en voor welke kosten hij verzoekt om een integrale vergoeding.".

1.14 Bij brief van 23 september 2013 heeft eiser een nagenoeg aan het onder 1.12 vermelde overzicht gelijkend overzicht van de proceskosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand en kosten voor deskundigen, overgelegd. In antwoord op de onder 1.13 vermelde vraag van de rechtbank heeft eiser in het overzicht vermeld dat hij alle kosten integraal voor de daar genoemde bedragen vergoed wenst te zien. Eiser heeft geen bedragen aan kosten vermeld waarvoor hij voor een vergoeding overeenkomstig het eerste lid van artikel 2 van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking wenst te komen.

Geschil

2.1 In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder onderhavige naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht en tot het juiste bedrag heeft opgelegd. Het geschil spitst zich toe op de vraag of verweerder bij de vaststelling van onderhavige naheffingsaanslag is uitgegaan van de juiste waarde van het vastgoed.

2.2 Eiser beantwoordt deze vragen ontkennend en voert daartoe - kort gezegd - aan dat het verkregen vastgoed een waarde heeft van € 430.000. Eiser verwijst daartoe naar de onder 1.4 tot en met 1.6 vermelde taxatierapporten, de waarde die in het kader van de Wet WOZ aan het vastgoed is toegekend en op de onder 1.10 vermelde verkoop van één van de ligplaatsen van het vastgoed voor € 10.000. Eiser is voorts van mening dat verweerder bij de waardebepaling van het vastgoed ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud van het vastgoed. Eiser verwijst daartoe naar een drietal offertes inzake onderhoud van het vastgoed. Tenslotte verzoekt eiser om verweerder te veroordelen tot een integrale proceskostenvergoeding, vanwege schending van het motiveringsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het proportionaliteitsbeginsel en het verbod van misbruik van procesrecht.

2.3 Verweerder heeft ter zitting zijn eerder ingenomen standpunt gewijzigd en gesteld dat onderhavige naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht maar niet tot het juiste bedrag is opgelegd. Verweerder is van mening dat de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting moet worden verlaagd tot een aanslag berekend naar de waarde van het vastgoed van € 1.210.000, uitgaande van de verkrijging van 35 in plaats van 36 overdekte ligplaatsen. Verweerder verwijst daartoe naar het onder 1.7 vermelde taxatierapport van de rijkstaxateurs en houdt vervolgens rekening met het feit dat het vastgoed één overdekte ligplaats, ter waarde van € 40.000, minder omvat. Verweerder is voorts van mening dat de door eiser overgelegde offertes in verband met gesteld achterstallig onderhoud van twee jaar na de verkrijging zijn. Verweerder verwijst tevens naar de onder 1.9 vermelde verkrijging door eiser van een deel van het vastgoed.

2.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

Beoordeling van het geschil

3.1 In de onder 1.1 vermelde akte is als heffingsmaatstaf vermeld een waarde voor het vastgoed van in totaal € 430.000. Nu verweerder stelt dat die waarde te laag is, brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat verweerder bewijs verschaft voor de door hem gestelde hogere waarde.

3.2 De rechtbank is van oordeel dat verweerder in het licht bezien van wat eiser heeft aangedragen niet geslaagd is in zijn bewijslast. De rechtbank neemt daarbij het volgende in aanmerking.

3.3 Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar het onder 1.7 vermelde taxatierapport. In dat rapport is een vijftal referentieobjecten opgevoerd. De rechtbank is van oordeel dat deze referentieobjecten niet, althans onvoldoende, vergelijkbaar zijn met het onderhavige vastgoed. In het taxatierapport is bovendien niet vermeld op welke punten de referentieobjecten verschillen met het onderhavige vastgoed en derhalve is evenmin duidelijk gemaakt op welke wijze met deze verschillen rekening is gehouden. De gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor van 11 in het taxatierapport is niet nader onderbouwd. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting niet nader kunnen toelichten wat de door de taxateur gehanteerde 'Hiswa-verhuurnormen' zijn en hoe die - veronderstellenderwijs dat ze bestaan, hetgeen eiser betwist - zijn toegepast bij de waardering van het vastgoed. In het taxatierapport is een bedrag van € 220.000 toegerekend aan zogeheten winterstalling. Ter zitting heeft eiser onweersproken gesteld dat er geen sprake is van een winterstalling. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met zijn enkele stelling dat een winterstalling tot de mogelijkheden behoort niet aannemelijk heeft gemaakt dat in het vastgoed sprake is van een winterstalling en dat - veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat die er zou kunnen zijn - verweerder een onvoldoende onderbouwing heeft gegeven van de waarde daarvan. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat in de taxatie geen rekening is gehouden met de staat van onderhoud van het vastgoed. De rechtbank is van oordeel dat deze omissie voor rekening van verweerder komt en dat zijn stelling dat hij niet kon weten wat de staat van onderhoud was, daar niet aan afdoet. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat met de nadien verkregen informatie over de staat van onderhoud rekening had moeten worden gehouden. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de waarde van het vastgoed op basis van het onder 1.7 vermelde taxatierapport niet zonder meer op € 1.210.000 kan worden vastgesteld. Ook met hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd heeft hij, naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op de onder 1.8 vermelde waarde in het kader van de Wet WOZ en de onder 1.10 vermelde verkoop, de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.

3.4 De rechtbank is voorts van oordeel dat eiser er evenmin in is geslaagd de door hem bepleite waarde van het vastgoed van € 430.000 aannemelijk te maken. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking.

3.5 Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde de onder 1.4 tot en met 1.6 vermelde taxatierapporten overgelegd. Eiser heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat zijn voorkeur voor het onder 1.4 vermelde rapport - eiser heeft de daarin vermelde waarde gehanteerd - slechts een keuze is geweest. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan dit rapport meer waarde moet worden toegekend dan aan de andere twee door hem ingediende taxatierapporten. Wat betreft de staat van onderhoud is, naar het oordeel van de rechtbank, in het onder 1.4 vermelde rapport van [taxateur 5] onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de onderhoudskosten. In het onder 1.6 vermelde rapport van [taxateur 1] is, naar de rechtbank begrijpt, de waarde van het vastgoed vastgesteld per 5 januari 2012, derhalve meer dan een jaar na het moment van verkrijging door eiser (het heffingstijdstip).

In het onder 1.5 vermelde rapport van [taxateur 6] is de waarde van het vastgoed bepaald aan de hand van de methode volgens het netto aanvangsrendement. Ter zitting heeft eiser verklaard dat daarbij is gerekend met de bestaande huren en niet met de hogere huurprijzen, die mogelijk zijn na een huurderswisseling. De rechtbank is van oordeel dat, nu volgens eiser de ligplaatsen gemiddeld eens per zes jaar van huurder wisselen, hiermee bij de, voor de NAR-methode gebruikte, huren wel rekening dient te worden gehouden. Daarenboven is de in dit rapport gehanteerde factor van 11% niet nader onderbouwd.

Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de waarde van het vastgoed op basis van de onder 1.4 tot en met 1.6 vermelde taxatierapporten niet zonder meer op € 430.000 kan worden vastgesteld. Voor zover eiser met de onder 1.5 en 1.6 ingediende rapporten heeft bedoeld een subsidiair en meer subsidiair standpunt in te nemen, door de in die rapporten bedoelde waarde te bepleiten, komt de rechtbank tot de conclusie dat die waarden, gelet op het voorgaande, evenmin op basis van de onder 1.5 en 1.6 vermelde rapporten aannemelijk worden gemaakt.

Ook met hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd heeft hij, naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op de onder 1.9 vermelde verkoop, de door hem bepleite waarde(n) niet aannemelijk gemaakt.

3.6 Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van het vastgoed in verband met de heffing van overdrachtsbelasting op geen van de door beide partijen geschatte waarden juist kan worden geacht. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum in goede justitie op € 600.000.

3.7 Het beroep en het bezwaar worden geacht mede betrekking te hebben op de heffingsrente. Nu verweerder op het bezwaar tegen de beschikking heffingsrente niet afzonderlijk uitspraak heeft gedaan, gaat de rechtbank ervan uit dat in de onderhavige uitspraak op bezwaar ook de beschikking ligt besloten om de beschikking inzake heffingsrente te handhaven. De rechtbank ziet aanleiding om verweerders beslissing om de beschikking heffingsrente te handhaven, te vernietigen, aangezien de met de beschikking heffingsrente samenhangende naheffingsaanslag zal worden verminderd. De rechtbank verstaat dat verweerder het bedrag van de heffingsrente dienovereenkomstig zal verminderen.

3.8 De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren.

3.9 Eiser heeft verzocht om vergoeding van de integrale proceskosten. Voor een toekenning van een proceskostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen van het Besluit proceskosten bestuursrecht is onder meer grond indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat het een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden of het bestuursorgaan in vergaande mate onzorgvuldig handelt (HR 13 april 2007, nr. 41235, ECLI:NL:HR:2007:BA2802 en HR 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975). Van dergelijke omstandigheden is echter naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, zodat zij geen aanleiding ziet voor een vergoeding van de integrale proceskosten van eiser. Hetgeen eiser, uitsluitend vanwege zijn verzoek om een integrale proceskosten daartoe heeft aangevoerd - schending van het motiverings-, zorgvuldigheids- en/of proportionaliteitsbeginsel en het verbod van misbruik van (proces)bevoegdheid - ziet de rechtbank niet, althans onvoldoende, met feiten en omstandigheden onderbouwd. Eisers stelling dat verweerder ten onrechte heeft vastgehouden aan de door hem bepleite waarde is, naar het oordeel van de rechtbank, onvoldoende, te meer nu verweerder dit standpunt heeft onderbouwd met een taxatierapport. Dat eiser zich niet kan verenigen met de inhoud en conclusies van dat rapport is onderdeel van het geschil, maar daaruit kan niet de conclusie worden getrokken dat verweerder zijn standpunt niet heeft gemotiveerd. Het verschil in uitkomst van de waarde tussen de verschillende taxatierapporten en het grote financiële en fiscale belang voor eiser kunnen evenmin zonder meer een reden zijn om van een schending van de door eiser opgevoerde algemene beginselen van behoorlijk bestuur te spreken.

Proceskosten

De rechtbank vindt aanleiding, met in achtneming van hetgeen vermeld onder 3.9, verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.414 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 235, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1). Eiser heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij, behoudens een verzoek om een integrale proceskostenvergoeding, geen verzoek doet om vergoeding van andere kosten. Eiser heeft nadien (zie 1.14) evenmin aangegeven dat en voor welk bedrag hij een vergoeding wenst overeenkomstig het eerste lid van artikel 2 van het Besluit proceskosten bestuursrecht.