Rechtbank Noord-Nederland, 23-12-2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:6695, AWB - 14 _ 3006

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 23 december 2014

Datum publicatie: 22 januari 2015

ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2014:6695

Zaaknummer: AWB - 14 _ 3006

Inhoudsindicatie

De rechtbank vernietigt naheffingsaanslag overdrachtsbelasting ter zake van de overdracht van een schoolgebouw/woning in verband met geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel.

Uitspraak

Zittingsplaats Groningen

Bestuursrecht

zaaknummer: AWB LEE 14/3006

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 23 december 2014 in de zaak tussen

(gemachtigde: [gemachtigde]).

Procesverloop

Verweerder heeft aan eiser met dagtekening 7 februari 2014 een naheffingsaanslag opgelegd in de overdrachtsbelasting ten bedrage van € 1.834.

Bij uitspraak op bezwaar van 22 mei 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2014.

Eiser is verschenen, bijgestaan door [bijstand]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [bijstand].

Overwegingen

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

1.1

Bij notariële akte op [datum] 2013 verleden voor [notaris], is aan eiser de eigendom van de onroerende zaak aan [adres] (de onroerende zaak) overgedragen voor een koopprijs van € 117.500.

1.2

De onroerende zaak is in deze akte als volgt omschreven:

“het voormalig schoolgebouw, plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [sectie] nummer [nummer], groot [grootte].”

1.3

In voormelde akte is onder meer het volgende vermeld:

“Met betrekking tot het gebruik van het gekochte door koper staat in voormelde overeenkomst van verkoop en koop het navolgende woordelijk vermeld:

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak enzovoorts

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: bedrijfsbestemming algemeen (creatief centrum daaronder begrepen) met wonen. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. (…).”

1.4

In de bij deze akte behorende voetverklaring is het volgende vermeld:

“Ondergetekende, [notaris] , notaris met plaats van vestiging de gemeente [gemeente], verklaart namens de verkrijger bij de vorenstaande akte, het navolgende:

a. de verkrijging van het verkochte is een belastbaar feit in de zin van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

b. Voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting is vastgesteld dat een deel van het verkochte feitelijk als woning wordt gebruikt en naar zijn aard is bestemd voor bewoning en dat het overige gedeelte van het verkochte niet is bestemd als een woning als bedoeld in de memorie van toelichting behorende bij Kamerstukken II, 2011/12, 33 003, nr. 3.

c. Voor het gedeelte van het verkochte dat feitelijk als woning wordt gebruikt en naar zijn aard is bestemd voor bewoning is het percentage belasting als bedoeld in artikel 14 lid 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer van toepassing.

d. In verband met het vorenstaande heeft verkrijger een splitsing van de koopsom toegepast die in relatie staat tot de oppervlakte van het verkochte dat feitelijk als woning wordt gebruikt en naar zijn aard is bestemd voor bewoning en wel als volgt:

1. bestemming woning: achtendertigduizend zevenhonderdvijfenzeventig euro

(€ 38.775,00);

2. bestemming niet-woning: achtenzeventigduizend zevenhonderdvijfentwintig euro (€ 78.725,00).

e. Met inachtneming van de grondslagen voor de berekening van de verschuldigde percentages overdrachtsbelasting als omschreven in artikel 14 leden 1 en 2, is ter zake van de verkrijging bij vorenstaande akte aan overdrachtsbelasting totaal verschuldigd een bedrag van vijfduizend tweehonderdzestien euro (€ 5.216,00), hetgeen te meer blijkt uit bijgaande bijlage.”

1.5

De onroerende zaak deed tot 2011 dienst als lagere school.

1.6

Bij akte ex artikel 110 van de Wet op het primair onderwijs van 15 november 2011 hebben Burgemeester en wethouders van de gemeente [gemeente] en het schoolbestuur [schoolbestuur], verklaard dat het bevoegd gezag van de [basisschool], de onroerende zaak met ingang van 1 augustus 2011 blijvend heeft opgehouden te gebruiken voor deze school.

1.7

Vόόr de onder 1.1. bedoelde eigendomsoverdracht is de bestemming van de onroerende zaak door de gemeente gewijzigd.

1.8

In de e-mail van [behandelfunctionaris] van de Belastingdienst van 26 juni 2013 aan een kantoorgenoot van de onder 1.1. genoemde notaris, is het volgende vermeld:

“Geachte [kantoorgenoot notaris],

Naar aanleiding van uw onderstaand verzoek ben je uiteraard nieuwsgierig naar de aard en het uiterlijk van dit pand, vandaar dat ik Funda eventjes heb geraadpleegd en inderdaad het pand heeft overduidelijk het uiterlijk van een schoolgebouw. Tevens stond daar bij vermeld dat een nieuwe bestemming nog moet worden goedgekeurd door de gemeente [gemeente], ik citeer:

“Voormalige lagere school gelegen in [plaats].

Het gebouw is technisch in uitstekende staat en is voor vele doeleinden geschikt.

Wel zal een nieuwe bestemming moeten worden goedgekeurd door de gemeente [gemeente].

Indeling globaal: Grote centrale hal van 65 m2, 2 klaslokalen van ca. 54 en 67 m2, een lerarenkamer ca. 15 m2 en meerdere bergruimtes en (basisschool) toiletruimtes.

Het object wordt verwarmd middels cv. gas en is voorzien van isolerende beglazing.

De ondergrond van het perceel heeft een archeologische aantekening.

Kadastraal: gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer] groot [grootte].

Aanvaarding in overleg.”

Mits de bestemming tot (gedeeltelijk) wonen is goedgekeurd voor de transactie plaatsvindt, ga ik akkoord dat de koopsom gesplitst wordt in een 2% en een 6% gedeelte. Dat de oppervlakte van het als woning te gebruiken gedeelte ca. 50% zal uitmaken wil niet zeggen dat de koopsom daardoor in tweeën gesplitst kan worden. Een taxatie kan hiervoor uitkomst bieden en een taxatieverslag dient dan aan de akte te worden gehecht. De mogelijkheid bestaat dat een rijkstaxateur een en ander gaat verifiëren, maar een mogelijke afwijkende uitsplitsing zal dan in ieder geval tot geen boete leiden.

Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en dat u (een afschrift van) deze kennisgeving aan de nog op te stellen akte hecht.

met vriendelijke groet,

[behandelfunctionaris]

Behandelfunctionaris”

1.9

Op 29 oktober 2013 heeft [taxateur] als taxateur onroerende zaken werkzaam bij de Belastingdienst/kantoor Zwolle, de onroerende zaak opgenomen en gewaardeerd. In het ter zake hiervan op 31 oktober 2013 opgemaakte rapport is onder meer het volgende vermeld:

“M.i. 2% tarief niet van toepassing:

M.i. is de onroerende zaak nog steeds aan te merken als een schoolgebouw/expositieruimte. Bel.pl. gaat de school gebruiken als expositie ruimte.

Verdeling bedrijfsmatig 2/3 en woning 1/3 gedeelte.

Wat door bel.pl. gezien wordt als woonruimte, daar kan ik mij niet in vinden.

Het betreft een slaapgedeelte (vide) in een leslokaal met het gebruik van de keuken en overig sanitair.

Bovendien heeft bel.pl. een huis-/woonadres in de stad [plaats]; ook hier verblijft hij een gedeelte van de week.

Bel.pl. staat als burger bij de gemeente [gemeente] ingeschreven.”

1.10

Naar aanleiding van de onder 1.9. genoemde taxatie is door verweerder aan eiser een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd, berekend naar een tarief van 6% over de gehele door eiser voor de onroerende zaak betaalde koopsom van € 117.500.

Geschil en beoordeling

2. In geschil is het antwoord op de vraag of de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht is opgelegd aan eiser. Meer specifiek is in geschil het antwoord op de vraag of de onroerende zaak naar zijn aard is bestemd voor (gedeeltelijke) bewoning waardoor het tarief van 2% ten aanzien van het woongedeelte van toepassing is.

3. Eiser is de mening toegedaan dat de onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor (gedeeltelijke) bewoning en dat verweerder daarom ten onrechte het overdrachtsbelastingtarief van 6% heeft toegepast op de gehele koopprijs. Ter zitting heeft eiser desgevraagd verklaard dat de hoogte van de ter zake van de overdracht van de onroerende zaak af te dragen overdrachtsbelasting is afgestemd door de notaris, de [behandelfunctionaris] van de Belastingdienst en de gemeente en dat hij vertrouwde op het standpunt van [behandelfunctionaris] zoals weergegeven onder 1.8.

4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, zodat de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht is opgelegd.

5. Naar de rechtbank begrijpt heeft eiser een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel ter zake van de onder 1.8. genoemde e-mail van verweerder. De rechtbank gaat derhalve eerst over tot de beoordeling van het antwoord op de vraag of verweerder bij eiser in rechte te honoreren vertrouwen heeft gewekt. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 1 december 2006 (ECLI:NL:HR:2006:AZ3351) moet worden beoordeeld of de e-mail van verweerder van 26 juni 2013 een als een toezegging op te vatten uitlating behelst, die niet zozeer in strijd is met een juiste rechtstoepassing dat eiser in redelijkheid niet op nakoming ervan mocht rekenen. Indien sprake is van een zodanige toezegging, moet worden beoordeeld of verweerder die toezegging, omdat zij naar zijn mening op een vergissing berustte, onverwijld en onmiskenbaar heeft herroepen (Hoge Raad 11 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6200).

5.1

De rechtbank is van oordeel dat de passage van verweerder in de e-mail van 26 juni 2013: “Mits de bestemming tot (gedeeltelijk) wonen is goedgekeurd voor de transactie plaatsvindt, ga ik akkoord dat de koopsom gesplitst wordt in een 2% en een 6% gedeelte.” niet anders dan als toezegging kan worden opgevat en dat hij weloverwogen en bewust het standpunt heeft ingenomen dat een gedeelte van de onroerende zaak als woning kwalificeerde. Dat een latere taxatie mogelijk tot een afwijking in de uitsplitsing van het woon- en niet-woongedeelte zou leiden, doet aan dit oordeel niet af, nu verweerder zich in de bezwaar- en beroepsfase op het standpunt heeft gesteld dat de onroerende zaak naar zijn aard in zijn geheel niet bestemd is voor bewoning. De rechtbank betrekt in haar overwegingen dat de gemelde e-mail weliswaar een voorwaarde inhield, namelijk gemeentelijke bestemmingswijziging, maar dat tussen partijen niet in geschil is dat deze bestemmingswijziging zich heeft voorgedaan vόόr de eigendomsoverdracht.

Verweerders stelling dat met “de transactie” het ondertekenen van de koopovereenkomst werd bedoeld, snijdt naar het oordeel van de rechtbank geen hout, nu de koopovereenkomst, naar tussen partijen niet in geschil is, reeds vόόr de verzending van de bewuste e-mail, is getekend. Daarnaast betrekt de rechtbank in haar overwegingen dat de e-mail in duidelijke bewoordingen is weergegeven en dat verweerder bij het opstellen daarvan op de hoogte was van alle relevante, door eiser aangevoerde feiten en omstandigheden.

5.2

De rechtbank is verder van oordeel dat de toezegging van verweerder niet zozeer in strijd is met een juiste rechtstoepassing dat door eiser in redelijkheid niet op nakoming daarvan mag worden gerekend. De rechtbank is ten slotte van oordeel dat verweerder zijn toezegging niet onverwijld en onmiskenbaar duidelijk heeft ingetrokken. De toezegging die is vervat in de e-mail is eerst herroepen bij brief aan de onder 1.1. bedoelde notaris van 28 november 2013 waarin het voornemen tot naheffing werd aangekondigd. Gelet op dit tijdsverloop is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een onverwijlde intrekking in vorenbedoelde zin.

5.3

Nu uit het voorgaande volgt dat de e-mail van 26 juni 2013 een als een toezegging op te vatten uitlating behelst die bij eiser in rechte te honoreren vertrouwen heeft gewekt, is eisers beroep gegrond. De vraag of de onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning behoeft daarom geen beantwoording meer.

6. Omdat het beroep gegrond is, vernietigt de rechtbank de uitspraak op bezwaar en de naheffingsaanslag.

7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

8. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.

Beslissing

De rechtbank:

-: verklaart het beroep gegrond;
-: vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-: vernietigt de naheffingsaanslag;
-: bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op

bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Hiemstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 december 2014.

w.g. griffier

w.g. rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: