Rechtbank Noord-Nederland, 15-03-2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:1163, 14/5248

De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsbied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM) (hierna: het gaswinningsgebied). Als gevolg van de gaswinning doen zich in dit gebied aardbevingen voor. Deze aardbevingen blijken vanaf het moment dat het KNMI deze is gaan registreren (1986) in frequentie en in kracht toe te nemen.

Op 16 augustus 2012 vond bij de plaats Huizinge, gemeente Loppersum, de zwaarste aardbeving met de grootste schadelijke gevolgen tot nu toe plaats. Deze aardbeving had een kracht van 3.6 op de Schaal van Richter en duurde langer dan voorgaande aardbevingen.

In het gaswinningsgebied vonden in de nacht van 7 februari 2013 twee bevingen plaats van respectievelijk 2.7 en 3.2 op de Schaal van Richter. In de nacht van 9 februari 2013 vond een aardbeving plaats met een kracht van 2.7 op de Schaal van Richter. Op 11 februari 2013 en op 15 februari 2013 vonden aardbevingen plaats met een kracht van 2.0 op de Schaal van Richter.

Minister Kamp van Economische Zaken heeft omstreeks februari 2013 in de media de uitspraak gedaan dat de kans bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Bij brief van 11 februari 2013 heeft Minister Kamp de Tweede Kamer ingelicht over verschillende onderzoeken die inmiddels hadden plaatsgevonden, en ook over de door hem zelf nog in te stellen onderzoeken naar onder andere de kracht van de aardbevingen en ook de mogelijke waardevermindering van de onroerende zaken in het aardbevingsgebied.

Vóór de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge, werd op basis van onderzoek aangenomen dat in het onderhavige gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter.

In de loop van 2013 zijn scheuren in het voeg- en metselwerk van de buitengevels en in het stucwerk van de binnenmuren/wanden van de woning ontstaan dan wel verergerd als gevolg van aardbevingen. De kosten voor het herstel van de schade aan de buitengevels bedragen € 525,68 volgens een ter zake opgemaakte calculatie. Het is nog niet bekend wat de kosten voor het herstel van de schade aan de binnenmuren zijn. De schade aan de buiten- en binnenmuren wordt vergoed door de NAM. De schade was op 1 januari 2014 nog niet hersteld.

Verweerder bepaalt in het kader van de Wet WOZ de waarde van onroerende zaken naar de staat van die zaken bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld in het geval op dat moment sprake is van nog niet herstelde zichtbare fysieke aardbevingsschade. Daarbij verleent verweerder bij de waardebepaling een aftrek ter grootte van de (dan bekende) kosten die zullen zijn gemoeid met het herstel van deze aardbevingsschade. In dit geval heeft verweerder ten aanzien van de bij 1.9 bedoelde schade bij de bestreden uitspraak op bezwaar een aftrek verleend van € 600. Dit heeft echter niet tot een waardeverlaging geleid, omdat verweerder deze aftrek heeft gecompenseerd met de bij de primaire waardevaststelling abusievelijk niet meegenomen – door verweerder als zodanig gekwalificeerde – carport van 9 m².

Artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 5 september 2003, nr. 37 948, ECLI:NL:HR:2003:AI5685, overwogen dat de waarde van een onroerende zaak in beginsel moet worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum, ook voorzover die pas later is gebleken (rechtsoverweging 3.2).

Partijen zijn gezamenlijk van opvatting dat de onroerende zaak op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient te worden gewaardeerd naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar (1 januari 2014). De rechtbank zal hierna beoordelen of zij deze rechtsopvatting kan volgen.

De rechtbank overweegt dat de onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de NAM (zie 1.2) en dat aanvankelijk op 1 januari 2013 op basis van onderzoek nog werd aangenomen dat in dit gebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter (zie 1.8). De rechtbank overweegt verder dat naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 nadere onderzoeken zijn verricht naar de (kans op) aardbevingen in het gaswinningsgebied. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn in januari 2013 gepubliceerd (zie 1.4 en 1.5). Eén van de uitkomsten van deze onderzoeken is dat er in het gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank verstaat deze bevinding aldus dat de op 1 januari 2013 aanvankelijk aangenomen maximale sterkte van de aardbevingen met een kracht van 3.9 op de Schaal van Richter is bijgesteld tot een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank gaat er daarom van uit dat reeds op de waardepeildatum 1 januari 2013 het risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter aanwezig was. Dat de aanwezigheid van dit risico pas in januari 2013, bekend is geworden, neemt niet weg dat op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ reeds op de waardepeildatum 1 januari 2013 rekening moet worden gehouden met dit risico (vergelijk het bij 3.2 bedoelde arrest van de Hoge Raad).

Eiseres’ gemachtigde heeft ter zitting gesteld dat hij het bij 4.1 vermelde oordeel van de rechtbank, dat overeenkomt met het in de uitspraken van de rechtbank van 2 juli 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:3117, ECLI:NL:RBNNE:2015:3118 en ECLI:NL:RBNNE:2015:3119, gegeven oordeel, onderschrijft. Echter, bij dit oordeel moet volgens hem ook de mate van de gasproductie worden betrokken. Het gaat er volgens hem niet zozeer om wat er in de bodem gebeurd, maar wat er onder de bodem gaande is.

De rechtbank overweegt dat gesteld noch aannemelijk is geworden dat door de mate van de gasproductie in 2013 op 1 januari 2014 een risico is ontstaan op meer en zwaardere aardbevingen dan het op 1 januari 2013 aanwezige risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank komt dan ook niet tot een ander oordeel dan zij bij 4.1 heeft gegeven.

Eisers gemachtigde stelt dat, ondanks het bij 4.1 gegeven oordeel, de aardbevingen van februari 2013 en de (sterke) aardbevingen daarna gelden als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, zoals bedoeld in 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Ter ondersteuning van zijn stelling heeft eisers gemachtigde er ter zitting op gewezen dat uit de uitspraak van het vonnis van de civiele kamer van deze rechtbank van 2 september 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4185, alsmede uit onderzoek van de Vrije Universiteit Amsterdam volgt dat na iedere (sterke) aardbeving de waarde van de onroerende zaak verder daalt.

De rechtbank overweegt dat, zoals volgt uit hetgeen bij 4.1 is overwogen, op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ ervan moet worden uitgegaan dat het gaswinningsgebied op 1 januari 2013 in een zodanige toestand verkeerde dat in dit gebied het risico bestond op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de aardbevingen van februari 2013 en later hun oorsprong vonden in de bodemgesteldheid van het gaswinninggebied zoals die bestond op 1 januari 2013. Deze aardbevingen hebben dan ook niet geleid tot een verandering van deze bodemgesteldheid, maar zijn een gevolg van de reeds bestaande bodemgesteldheid. Eisers stelling dat uit het vonnis van de civiele kamer van deze rechtbank alsmede uit onderzoek van de Vrije Universiteit Amsterdam volgt dat na iedere sterke aardbeving de waarde van de onroerende zaak verder daalt, brengt, wat hier ook van zij, de rechtbank niet tot een ander oordeel. Deze stelling ziet namelijk op de marktontwikkeling, zoals die ná de waardepeildatum 1 januari 2013 heeft plaatsgevonden. Marktontwikkelingen moeten echter los worden gezien van de toestand waarin de onroerende zaak op de waardepeildatum verkeerde, zodat deze bij het bepalen van de toestandsdatum niet relevant zijn. Hetgeen eiser bij 4.4 heeft gesteld, kan dus ook niet leiden tot een ander oordeel dan de rechtbank bij 4.1 heeft gegeven.

Dat op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ rekening moet worden gehouden met de werkelijke bodemgesteldheid op 1 januari 2013, ook voor zover die pas later is gebleken, brengt mee dat bij de waardevaststelling ervan uit moet worden gegaan dat de goed geïnformeerde meestbiedende gegadigde zich bij de prijsbepaling door die werkelijke bodemgesteldheid zou laten leiden. Deze gegadigde zou zich hierbij bovendien rekenschap hebben gegeven van alle voor die prijsbepaling van belang zijnde factoren, zoals het imago-effect, de te verwachten kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning, de te verwachten zichtbare fysieke schade en de rompslompschade. Hierbij wijst de rechtbank partijen erop dat al deze waardebeïnvloedende factoren voortvloeien uit de bodemgesteldheid van het gaswinningsgebied op 1 januari 2013. De zojuist bedoelde waardebeïnvloedende factoren zijn dan ook geen omstandigheden in de zin van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Dit laat onverlet dat deze waardebeïnvloedende factoren, achteraf bezien met de kennis van heden, wel licht kunnen werpen op de toestand van het gaswinninggebied op 1 januari 2013 en dus bij de waardering moeten worden betrokken. De rechtbank overweegt hierbij in aanvulling op haar onder 4.5 gegeven oordeel over de stelling van eiser dat na iedere (sterke) aardbeving de waarde van de onroerende zaak verder daalt, dat deze latere aardbevingen niet leiden tot een ander inzicht in de werkelijke toestand op 1 januari 2013, nu deze lichter waren dan de hiervoor genoemde 5.0 op de Schaal van Richter.

Naar het oordeel van de rechtbank is de bij 1.9 bedoelde, in het kalenderjaar 2013 opgetreden, zichtbare fysieke schade wel aan te merken als een bijzondere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Hierdoor is immers de toestand van de woning veranderd. De vraag is vervolgens of de onroerende zaak hierdoor een verandering in waarde heeft ondergaan. Vaststaat dat deze kosten van het herstel van de zichtbare fysieke schade volledig worden vergoed door de NAM, terwijl eiseres niet heeft gesteld dat in het jaar 2013 niet kon worden verwacht dat deze kosten zouden worden vergoed. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de prijs die een eventuele koper bereid zou zijn voor de onroerende zaak te betalen niet door deze kosten wordt beïnvloed. De in het jaar 2013 opgetreden zichtbare fysieke schade, heeft dus niet geleid tot een waardeverandering. De rechtbank komt daarom ook voor wat betreft de in het jaar 2013 opgetreden zichtbare fysieke schade niet toe aan toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Dit laat onverlet dat de rechtbank bij de waardering van de onroerende zaak de door verweerder kennelijk beleidsmatig toegepaste aftrek ter grootte van de kosten die zullen zijn gemoeid met het herstel van deze aardbevingsschade in het voordeel van eiseres in stand zal laten.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de onroerende zaak dient te worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2013. De rechtbank kan de bij 3.3 vermelde rechtsopvatting van partijen dus niet volgen.

Naar de bedoeling van de wetgever dient de waarde in de zin van de Wet WOZ te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2013 en naar de toestand op 1 januari 2013 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de zogenaamde vergelijkingsmethode. Ter onderbouwing van de door hem getaxeerde waarde verwijst verweerder naar een door [taxateur] , gecertificeerd WOZ-taxateur, opgemaakte waardeverklaring met bijbehorende waardematrix. In deze waardeverklaring wordt de waarde van de onroerende zaak gewaardeerd op een bedrag van € 255.000 na aftrek van een bedrag van € 525 ter zake van zichtbare fysieke aardbevingsschade. In de voor de beroepsfase opgemaakte waardematrix zijn de in de bezwaarfase gehanteerde vergelijkingspercelen aangevuld met een drietal nieuwe vergelijkingspercelen.

Eiseres verwijst ter betwisting van de vastgestelde waarde naar een door haar ingeschakelde taxateur ( [taxateur] ) opgemaakt taxatierapport. Verder stelt eiseres dat de door verweerder in de bezwaarfase gehanteerde vergelijkingspercelen niet bruikbaar zijn voor de waardebepaling, omdat de datum van de obligatoire koopovereenkomst van deze vergelijkingspercelen is gelegen vóór de aardbeving van 16 augustus 2012. De gerealiseerde verkoopcijfers van de door verweerder in de beroepsfase gehanteerde vergelijkingspercelen zijn volgens eiseres ten onrechte gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast wijst eiseres erop dat verweerder bij de bestreden uitspraak ten onrechte rekening heeft gehouden met een carport van 9 m², nu slechts sprake is van een overkapping (luifel) van 6 m². Verder had verweerders taxateur bij het bepalen van de grondwaarde van de onroerende zaak vanaf 300 m² een afstaffeling moeten hanteren.

Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardeverklaring met bijbehorende waardematrix, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De rechtbank is van oordeel dat aan eiseres kan worden toegegeven dat de door verweerder, ook nog in de matrix vermelde, in de bezwaarfase gehanteerde vergelijkingspercelen niet bruikbaar zijn voor de waardebepaling, omdat deze vergelijkingspercelen vóór de aardbeving van 16 augustus 2012 zijn verkocht. Zoals de rechtbank in haar uitspraken van 2 juli 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:3117, ECLI:NL:RBNNE:2015:3118 en ECLI:NL:RBNNE:2015:3119, heeft overwogen, moet ervan uit worden gegaan dat pas bij de obligatoire koopovereenkomsten die ná 16 augustus 2012 zijn gesloten, bij de prijsbepaling rekening is gehouden met het risico op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter. Gesteld noch aannemelijk is geworden dat dat in dit geval anders is. Voor het eerst bij de verkopen, waarvan de koopovereenkomst ná januari 2013 is gesloten, kan bij de prijsbepaling in aanmerking zijn genomen dat een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter, nu pas in januari 2013 bekend werd dat de bodemgesteldheid zodanig was dat in het gaswinningsgebied een kans is op aardbevingen van een dergelijke zwaarte. De rechtbank acht het voorstelbaar dat, zoals eiser stelt, kopers van onroerende zaken in het gaswinningsgebied na de uitingen van Minister Kamp in februari 2013 (zie bij 1.7) zich zeker bewust zijn geworden van het risico op (zware) aardbevingen. Verkopen, waarvan de koopovereenkomst ná februari 2013 is gesloten, bevatten naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende informatie over de invloed van de uit de op 1 januari 2013 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren (het imago-effect, de onzekerheid over de vergoeding van de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning en de rompslompschade, zie onder 4.6) op de waardebepaling. Gelet op de leveringsdata (2 december 2013, 7 juli 2014 en 30 december 2014) van de door verweerder in de beroepsfase aangevulde drie vergelijkingsobjecten, acht de rechtbank aannemelijk dat de invloed van deze factoren in de voor deze drie vergelijkingspercelen gerealiseerde verkoopcijfers is verdisconteerd. Gesteld noch aannemelijk is geworden dat de data van de obligatoire overeenkomsten van deze vergelijkingspercelen reeds vóór februari 2013 zijn gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook aan de hand van deze drie vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de invloed van de uit de op 1 januari 2013 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren.

De rechtbank wijst partijen erop dat zij bij het bij 6.2 gegeven oordeel alleen heeft gelet op de voor de vergelijkingspercelen gerealiseerde verkoopcijfers. De door verweerders taxateur toegepaste indexatie van de voor deze vergelijkingspercelen gerealiseerde verkoopcijfers naar het prijspeil per 1 januari 2013 heeft de rechtbank ter zijde geschoven. Hierbij wijst de rechtbank verweerder erop dat deze indexatie op zichzelf wenselijk kan zijn om een goede herleiding van de gerealiseerde verkoopcijfers tot de waarde van eiseres’ onroerende zaak per 1 januari 2013 mogelijk te maken. Ter zitting heeft verweerders taxateur echter verklaard dat deze indexatie berust op specifiek voor deze gemeente geldende (algemene) dalingspercentages. Gelet hierop valt naar het oordeel van de rechtbank niet uit te sluiten dat de in de verkoopcijfers van de vergelijkingspercelen verdisconteerde invloed van de uit de bodemgesteldheid voortvloeiende factoren, die pas ten volle in de ná februari 2013 gerealiseerde verkoopcijfers tot uitdrukking kunnen zijn gekomen, door deze (binnen de gemeente geldende algemene) indexatie teniet wordt gedaan. Hoewel de rechtbank om deze reden dus voorbij is gegaan aan de door verweerder toegepaste indexatie van de voor de vergelijkingspercelen gerealiseerde verkoopcijfers, is de rechtbank, mede gelet op de grootte van de kavel en inhoud van eiseres’ onroerende zaak in relatie tot die van de vergelijkingspercelen, van oordeel dat deze verkoopcijfers ook zonder indexatie de waarde van de onroerende zaak voldoende onderbouwen.

De rechtbank overweegt verder dat zij de door verweerder in de beroepsfase aangevulde drie vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, uitstraling, onderhoud, kwaliteit en ligging betreft voldoende vergelijkbaar acht met de onroerende zaak. De rechtbank gaat hierbij uit van de juistheid van de door verweerder vastgestelde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten, nu deze taxateur er blijk van heeft gegeven dat hij, onder andere op basis van de bouwtekeningen, deze voldoende nauwkeurig heeft onderzocht. Verweerder heeft erkend dat hij bij de bij de bestreden uitspraak ten onrechte is uitgegaan van een carport van 9 m² in plaats van een overkapping (luifel) van 6 m². De rechtbank acht echter aannemelijk dat dit geen vermindering van de vastgestelde waarde meebrengt, omdat hiertegenover staat dat, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, in de beroepsfase is gebleken dat de inhoud van de woning niet 521 m³ is, maar 529 m³. Ter zitting heeft verweerders taxateur gesteld dat voor het bepalen van de grondwaarde na 500 m² wordt afgestaffeld, omdat er vrij veel twee-onder-één kapwoningen met grotere kavels voorkomen. Gelet hierop, ziet de rechtbank, anders dan eiseres’ taxateur, geen aanleiding bij het bepalen van de grondwaarde van de onroerende zaak vanaf 300 m² een afstaffeling te hanteren.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft het door eiseres ingebrachte taxatierapport het voorgaande niet kunnen ontkrachten. Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat twee van de door eiseres’ taxateur opgevoerde drie vergelijkingspercelen niet bruikbaar zijn voor de waardebepaling, omdat deze vergelijkingspercelen vóór de aardbeving van 16 augustus 2012 zijn verkocht. Verder valt uit het taxatierapport in het geheel niet op te maken hoe vanuit het voor het overgebleven vergelijkingsperceel gerealiseerde verkoopcijfer de voor eiseres’ onroerende zaak getaxeerde waarde is herleid, nog daargelaten dat verweerder de vergelijkbaarheid hiervan gemotiveerd heeft betwist.