Rechtbank Noord-Nederland, 05-07-2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:2686, AWB - LEE 18 _ 822

De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.

Eiser heeft naar het tarief van 6 procent overdrachtsbelasting op aangifte voldaan ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak, gelegen aan [adres] te [woonplaats] .

In geschil is het antwoord op de vraag of de onroerende zaak kwalificeert als woning in de zin van artikel 14, tweede lid van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wbr), en daarmee het tarief van 2 procent van toepassing is.

De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 vier arresten gewezen over de vraag wanneer sprake is van een ‘woning’ als bedoeld in artikel 14, tweede lid, Wbr (ECLI:NL:HR:2017:290, 291, 294 en 295). In de arresten eindigend op de nummers 290, 294 en 295 heeft de Hoge Raad, voor zover van belang, als volgt overwogen: “2.3.3 In artikel 14, lid 2, Wbr noch elders heeft de wetgever nader omschreven wat bij de toepassing van dit wettelijk voorschrift moet worden verstaan onder ‘woning’. Zoals is uiteengezet in de bijlage bij de conclusie van de Advocaat-Generaal (Rb: vgl. ECLI:NL:PHR:2016:1218) kan uit de wetsgeschiedenis slechts worden opgemaakt dat de wetgever voor ogen had bij de heffing van overdrachtsbelasting voor het lage tarief in aanmerking te laten komen het bouwwerk dat ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. De wetsgeschiedenis geeft dan ook geen aanknopingspunt om aan te nemen (zoals het middel lijkt te doen) dat de wetgever voor de toepassing van artikel 14, lid 2, Wbr heeft willen aansluiten bij de rechtspraak met betrekking tot artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, waarin mede doorslaggevend is geacht dat het pand naar aard en inrichting niet alleen bestemd maar ook geschikt is om als woning te dienen. 2.3.4 In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel strekkende tot invoering van het tweede lid van artikel 14 Wbr is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. Gelet op deze toelichting ligt het in de rede om de vraag of de verworven onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’, te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. 2.3.5 Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.”.

Blijkens voormelde arresten dient bij de beantwoording van de vraag of de onroerende zaak als woning dient te worden aangemerkt een zo objectief mogelijke maatstaf te worden toegepast. Dit betekent dat zoveel mogelijk moet worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Feitelijk gebruik als woning brengt niet mee dat het bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd.

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als school en dat een dergelijk bouwwerk dient te worden aangemerkt als schoolgebouw. Wel is tussen partijen in geschil of op enig moment voorafgaand aan de verkrijging door eiser de aard van de onroerende zaak is gewijzigd. Vaststaat dat de onroerende zaak tot en met het jaar 2016 is gebruikt als school. Eiser heeft verder gesteld dat het niet nodig was om de onroerende zaak vóór of na de verkrijging geschikt te maken voor bewoning. De onroerende zaak was vanaf de verkrijging geschikt voor bewoning, (geringe) ingrepen waren niet nodig. De gemeente heeft een woonvergunning verleend, dat was ook een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Hierdoor is de onroerende zaak een woning geworden, aldus eiser.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de onroerende zaak de oorspronkelijke aard van schoolgebouw niet verloren. Van een wijziging van de aard van een onroerende zaak is geen sprake. De mogelijkheid van feitelijke bewoning van de onroerende zaak brengt niet mee dat daardoor de onroerende zaak naar zijn aard een woning is geworden. Nu de aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf tot een duidelijke slotsom leidt, komt de rechtbank aan de stelling van eiser omtrent de bestemming van de onroerende zaak niet meer toe.

Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond verklaard.

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.