Rechtbank Noord-Nederland, 20-09-2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:3667, AWB - 18 _ 79

1.1.

Eiseres is de beheerstichting van een gasthuis (verder: het hofje) in [plaats] . Zij is genothebbende krachtens eigendom van het hofje, dat is gelegen in het centrum van [plaats] . Het hofje is gesticht in de tweede helft van de 19e eeuw, met als doel het beoefenen van liefdadigheid door het oprichten en in stand houden van een gasthuis, in welk gasthuis huisvesting zal worden verstrekt in beginsel aan bejaarden, bij voorkeur aan hen, die lidmaat zijn van de Nederlands Hervormde Kerk en/of gewezen zeelieden of schippers. Het beheer van het hofje wordt uitgevoerd door een voogdij bestaande uit drie vrijwilligers van de hervormde gemeente te [plaats] , bijgestaan door een huisbewaarder die daarvoor een dienstwoning en een geringe maandelijkse vergoeding ontvangt.

1.2.

Het hofje omvat achtentwintig verhuurde woningen. De huurprijzen voor deze woningen varieerden in 2017 van € 40 tot € 450 per maand, afhankelijk van de staat van de woning.

1.4.

1.5.

Het eigen vermogen van eiseres (waarbij het hofje op € 1 is gewaardeerd) bedraagt:

2. In geschil is het antwoord op de vraag of eiseres verhuurderheffing verschuldigd is over het jaar 2017. Daarbij spitst het geschil zich toe tot het antwoord op de vraag of de verhuurderheffing voor hofjes als die van eiseres, dan wel specifiek voor eiseres in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (hierna: EP EVRM), dan wel met het gelijkheidsbeginsel als opgenomen in artikel 26 van het Internationaal Verdrag inzake Burgerrechten en Politieke Rechten (hierna: IVBPR).

3. Eiseres heeft aangevoerd, onder verwijzing naar een uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 27 september 2016, dat artikel 1 EP EVRM wordt geschonden doordat bij hofjes als die van haar, dan wel specifiek van haar verhuurderheffing wordt geheven. Dit gelet op haar status, het beheer door vrijwilligers, het feit dat het hofje een monument is, alsmede het feit dat, zo stelt zij, de heffing slechts kan worden betaald door onderhoud uit te stellen en haar vermogen aan te spreken. Daarnaast is, zo stelt zij, in 2016 van diverse gezaghebbende zijde erkend dat hofjes als de hare niet onder de werking van de verhuurderheffing dienen te vallen. Door verweerder is deze stelling van eiseres betwist. De rechtbank verwerpt deze beroepsgrond op grond van de navolgende overwegingen.

4. Tussen partijen is -terecht- niet in geschil dat de verhuurderheffing een aantasting van het eigendom is in de zin van artikel 1 EP EVRM, alsmede dat deze aantasting een rechtsgeldige basis heeft in de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en dat de verhuurderheffing een legitiem doel in het algemeen belang dient. Partijen houdt echter verdeeld of sprake is van een ‘fair balance’. Eiseres stelt van niet en dat de heffing gelet daarop in strijd met artikel 1 EP EVRM is. Verweerder stelt dat geen sprake is van strijdigheid met die bepaling.

5. De rechtbank is van oordeel dat op regelgevingsniveau geen sprake is van schending van de ‘fair balance’. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de primaire doelstelling van de verhuurderheffing de beoogde versterking van de overheidsfinanciën is. Er is daarbij voor een verhuurderheffing gekozen omdat een belastingheffing op onroerende zaken het minst verstorende effect heeft op het bruto binnenlands product per hoofd van de bevolking, in vergelijking tot indirecte belastingen, inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. Verder vormt de verhuurderheffing volgens de wetgever een belangrijk element van een pakket aan maatregelen die zijn gericht op een betere werking van de woningmarkt (zie Kamerstukken II 33 756, nr. 3, p. 4 en 6). De verhuurderheffing bedraagt 0,536% van, kort gezegd, de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen verminderd met tienmaal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. Gelet op enerzijds de voormelde motivering en anderzijds de hoogte van de heffing heeft de wetgever met de verhuurderheffing de grenzen van de hem toekomende ruime beoordelingsvrijheid naar het oordeel van de rechtbank niet overschreden.

6. Dat laatste geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor de keuze van de wetgever om alle verhuurders in de heffing te betrekken, en om dus particuliere verhuurders, waaronder particuliere hofjesstichtingen als die van eiseres, niet uit te zonderen. De wetgever heeft daarvoor onder meer aangevoerd, in de kern, dat particuliere verhuurders ook belang hebben bij rijksbeleid dat is gevoerd ter zake van de gereguleerde huurmarkt én dat het uitsluiten van particuliere verhuurders zou leiden tot ongelijkheid (Kamerstukken I 2012/13, 33 405 en 33 407, E, p. 13). Gelet op deze argumentatie kan niet worden gezegd dat voormelde keuze van redelijke grond ontbloot is. Daarnaast is tijdens de parlementaire behandeling aan de orde geweest of particuliere hofjesstichtingen gezien hun doelstelling uitgezonderd zouden moeten worden van de verhuurderheffing. De wetgever heeft er voor gekozen een dergelijke uitzondering niet in de wet op te nemen. Ook overigens kan in de parlementaire stukken geen steun worden gevonden voor de stelling van eiseres dat de verhuurderheffing niet is bedoeld voor particuliere hofjesstichtingen als de hare. Eiseres heeft weliswaar naar voren gebracht dat de tweede kamer en het departement in 2016 hebben onderkend dat particuliere hofjesstichtingen volgens hen niet in de verhuurderheffing passen. Echter, hoewel in de aanloop naar de wetswijziging van 1 januari 2018 is gesproken over het maken van een uitzondering, heeft de wetgever een dergelijke specifieke uitzondering niet in de wet opgenomen. Met de wetswijziging van 1 januari 2018 is de vrijstelling voor de verhuurderheffing voor alle verhuurders verhoogd van tien naar vijftig woningen en dus niet alleen voor particuliere hofjesstichtingen zoals die van eiseres.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is voorts door eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de verhuurderheffing voor haar een individuele en buitensporige last vormt. De rechtbank stelt hierbij voorop dat de wetgever bij het invoeren van de verhuurderheffing voor ogen heeft gehad dat de verhuurderheffing niet noodzakelijk volledig uit de huur zou behoeven te worden opgebracht. Verhuurders beschikken namelijk ook over andere manieren om de verhuurderheffing op te vangen dan door het maximeren van huuropbrengsten. (Kamerstukken II, 2012/13, 27 926, nr. 193, p.5). Gelet hierop moet naar het oordeel van de rechtbank dan ook de gehele exploitatie bij de beoordeling van de buitensporigheid van de last worden betrokken en niet alleen de huuropbrengsten.

8. Door eiseres zijn over 2017 in het geheel geen cijfers overgelegd. Uit de wel verstrekte jaarcijfers van de daaraan voorafgaande jaren (zie 1.4. en 1.5.) volgt naar het oordeel van de rechtbank echter dat niet gezegd kan worden dat voor eiseres sprake is van een individuele en excessieve last. De rechtbank overweegt hierbij dat er in de jaren 2014 tot en met 2016, ook als het buitengewoon resultaat buiten beschouwing zou worden gelaten, per saldo steeds een positief exploitatieresultaat is behaald. In 2013 was er weliswaar een negatief exploitatieresultaat, maar de verhuurderheffing bedroeg in dat jaar slechts € 316 en het resultaat voor verhuurderheffing was reeds negatief.

9. Daarnaast neemt de rechtbank in aanmerking dat het bedrag van de verhuurderheffing in relatie tot het exploitatieresultaat niet excessief is, alsmede dat het eigen vermogen meer dan 1 miljoen euro bedraagt en jaarlijks toeneemt (zie 1.5.). Dat in de jaarcijfers geen rekening is gehouden met achterstallig onderhoud maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. Hierbij betrekt de rechtbank dat eiseres ter zitting heeft verklaard dat nadat achterstallig onderhoud is gepleegd aan een woning, de huur van die woning aan de hand van de afschrijvingsmethode wordt verhoogd zodat dergelijke investeringen uiteindelijk worden terugverdiend.

10. Voorts is de jaarlijkse huuropbrengst in het licht van de WOZ-waarde relatief laag en zijn er onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat van eiseres niet kan worden verlangd de huren (beperkt) te verhogen. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat een verhoging van de huren ten koste zou gaan van de handhaving van de doelstellingen van de stichting. Ter zitting is echter aangegeven dat er huurverhogingen worden toegepast, zo mogelijk met wat maximaal is toegestaan. Dat rijmt ook met het feit dat de huuropbrengst een stijgende lijn heeft (zie 1.4.). Uit de statuten van eiseres volgt naar het oordeel van de rechtbank ook niet dat eiseres de woningen aan armlastige ouderen en daarmee zo goedkoop mogelijk zou moeten verhuren. Dat uit de statuten volgt dat eiseres aan liefdadigheid moet doen brengt dat op zich niet met zich mee. Daarnaast blijkt deze doelstelling ook niet uit de feitelijke verhuur. Zo heeft verweerder onweersproken gesteld dat één huurder een inkomen van meer dan € 70.000 per jaar geniet, vier huurders een inkomen van meer dan € 40.000 en dat slechts negen van de achtentwintig huurders recht hebben op huurtoeslag. Daarnaast heeft eiseres ter zitting erkend niet altijd iemand op korte termijn te kunnen vinden die binnen haar profiel, van sociale kwetsbaarheid, past en heeft zij -desgevraagd- niet kunnen aangegeven welke criteria voor het aannemen van iemand als huurder worden gehanteerd, noch of een inkomenstoets plaatsvindt. Daar komt bij dat eiseres heeft verklaard graag zo snel mogelijk te willen verhuren en dat het haar soms ook goed uitkomt om aan iemand te verhuren met iets meer inkomen.

11. Gelet op hetgeen in 8. tot en met 10. is overwogen acht de rechtbank, anders dan eiseres, de situatie van eiseres dan ook niet één op één vergelijkbaar met de hofjes die centraal stonden in de uitspraken van rechtbank Gelderland op 27 september 2016 (ECLI:NL:RBGEL:2016:5130 en ECLI:NL:RBGEL:2016:5131). Naar het oordeel van de rechtbank is er in het geval van eiseres geen sprake van strijd met artikel 1 EP EVRM.

Schending artikel 26 IVBPR

12. Eiseres heeft tevens aangevoerd dat het heffen van de verhuurderheffing ten aanzien van haar in strijd met het in artikel 26 van het IVBPR neergelegde gelijkheidsbeginsel is. Haar situatie wijkt zodanig af van de gemiddelde verhuurder waarop de verhuurderheffing mikt, dat gelijke behandeling leidt tot ongeoorloofde discriminatie. Het ging bij het instellen van de heffing om de exploitatieresultaten van de grote woningstichtingen en particuliere verhuurders, aldus eiseres, en daar lijkt zij niet op. Zij moet sociale verhuur plegen. Deze beroepsgrond slaagt evenmin. De rechtbank overweegt daartoe als volgt..