Rechtbank Noord-Nederland, 22-06-2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:2536, LEE 21/3853

1.1.

Eiseres is gebruiker met een recht van opstal van de onroerende zaak [adres] te [vestigingsplaats] . De onroerende zaak betreft een in 2020 gebouwd zonnepark op 38.66.92 hectare grond. Het zonnepark is in het vierde kwartaal van 2020 in gebruik genomen.

1.2.

De grond laat eiseres begrazen door een schaapskudde van een derde ( [handelsnaam] ). Daarvoor brengt die derde per kwartaal een vergoeding in rekening.

1.3.

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per

1 januari 2020 (met als toestandsdatum 1 januari 2021). Eiseres bepleit een waarde van € 16.112.000 en verweerder staat een waarde voor van € 18.274.000. Het geschil spitst zich toe op het antwoord op de vraag of, en zo ja in hoeverre, de cultuurgronduitzondering als bedoeld in artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in samenhang gelezen met artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) van toepassing is op de grond.

3. Eiseres stelt dat is voldaan aan de voorwaarden voor de cultuurgronduitzondering. Volgens eiseres kwalificeert de grond als cultuurgrond die ten behoeve van landbouw als bedoeld in artikel 7:312 Burgerlijk Wetboek (BW) bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd.¹ Daarbij heeft eiseres gewezen op de omstandigheid dat de grond (periodiek) begraasd wordt door een schaapskudde van 220 schapen van [handelsnaam] , een onderneming met activiteiten gericht op de verkoop van wol, vlees en (fok)schapen. Dit betekent volgens eiseres dat de waarde van de grond, behoudens de waarde van de ondergrond (692 m2) van de palen waarop de zonnepanelen zijn bevestigd, ten onrechte niet is uitgezonderd bij de waardebepaling van de onroerende zaak.

4. Volgens verweerder heeft hij met betrekking tot de grond terecht de cultuurgronduitzondering buiten toepassing gelaten. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat weliswaar sprake is van ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, maar dat de grond de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen, waardoor de uitzondering toch niet van toepassing is gelet op het laatste zinsdeel van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling. Verder heeft verweerder er – in het verlengde hiervan – op gewezen dat de grond hoofdzakelijk wordt gebruikt ten behoeve van de exploitatie van het zonnepark, en niet als landbouwgrond ten behoeve van de exploitatie van een agrarisch bedrijf, zodat ook reeds om die reden de cultuurgronduitzondering buiten toepassing dient te blijven bij de waardering van de onroerende zaak.

5. De rechtbank stelt voorop dat bij de waardebepaling als bedoeld in de Wet WOZ op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling buiten toepassing blijft de ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond van gebouwde eigendommen vormt. Het begrip landbouw heeft daarbij volgens artikel 2, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling dezelfde betekenis als daaraan in artikel 7:312 BW is toegekend. Daardoor moet bij de toepassing van de cultuurgronduitzondering onder het begrip landbouw, voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend, ook worden begrepen weidebouw en veehouderij. Het laten begrazen van weilanden kan ‘veehouderij’ zijn. Het gebruik om dieren van gras te voorzien kan ‘weidebouw’ vormen.² Verder merkt de rechtbank op dat eiseres, die zich beroept op de cultuurgronduitzondering, de bewijslast draagt om die feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting daarvan aannemelijk te maken, die de conclusie rechtvaardigen dat deze uitzondering toepassing kan vinden.

6. De rechtbank overweegt dat naar aanleiding van het onderzoek ter zitting tussen partijen niet langer in geschil is dat op zichzelf sprake is van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond ten behoeve van landbouw, welke exploitatie niet geschiedt door eiseres, maar door [handelsnaam] . Wat partijen nog verdeeld houdt, is het antwoord op de vraag of, en in hoeverre, het perceel kwalificeert als ondergrond van gebouwde eigendommen als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling. Verder is in geschil of het voor de toepassing van de cultuurgronduitzondering van belang is dat de exploitatie plaatsvindt door [handelsnaam] en niet door eiseres zelf, en deze exploitatie ondergeschikt is aan de exploitatie van het zonnepark door eiseres.

7.1.

Anders dan verweerder betoogt, is de rechtbank van oordeel dat de grond van de onroerende zaak, met uitzondering van de grond waarop de palen rusten, niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling.

7.2.

7.3.

In het onderhavige geval staat voor de rechtbank vast dat de ondergrond van de palen waarop de zonnepanelen rusten, moet worden aangemerkt als ondergrond van gebouwde eigendommen. Deze grond heeft immers alleen de functie van het laten rusten van de palen. De uitzondering is op deze ondergrond niet van toepassing. De rest van de grond (voor zover het de grasgronden betreft) heeft wel degelijk de functie van het voeden en doen groeien van gewassen: de grond wordt begraasd door een schaapskudde die zich met het gras voedt en op het gras rondloopt.

7.4.

Uit het arrest van de Hoge Raad dat is genoemd bij 7.2. kan volgens de rechtbank worden afgeleid dat dit anders zou zijn als er bovenop de grond iets wordt gezet of geplaatst waardoor de (onder)grond niet meer gebruikt kan worden voor (bijvoorbeeld) de groei van gewassen (of het houden van vee). Dat is hier echter niet het geval: de zonnepanelen zelf rusten immers niet op de grond.

7.5.

Naar het oordeel van de rechtbank kwalificeert de grond voor zover die feitelijk blootstaat aan de open lucht (en dus niet de ondergrond is van de palen waarop de zonnepanelen rusten) daarom (1) niet als ondergrond van gebouwde eigendommen en (2) wél als grond met de functie van het voeden en doen groeien van gewassen. Op die grond kan dus volgens de tekst van de Uitvoeringsregeling en de uitleg van de Hoge Raad de uitzondering worden toegepast.

8. Volgens verweerder wordt het perceel echter hoofdzakelijk gebruikt voor de exploitatie van een zonnepark en is de agrarische exploitatie van het perceel daaraan ondergeschikt. Aan deze omstandigheid verbindt verweerder het gevolg dat de cultuurgronduitzondering geen toepassing kan vinden. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in het arrest van 14 november 2014, ter beantwoording van de vraag of en in hoeverre de waarde van de bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond buiten beschouwing moet blijven, heeft overwogen dat bepalend is “of de bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond geheel of nagenoeg geheel geschiedt ten dienste van een bedrijf waarin activiteiten worden ontplooid die zijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 van het BW”.⁵ De rechtbank leidt uit deze formulering van de Hoge Raad af, dat het gaat om de vraag of de grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, voor minstens 90 % dienstbaar is aan een bedrijf waarin ten minste enige activiteiten plaatsvinden die als landbouw in de zin van artikel 7:312 BW kwalificeren. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen wordt de grond, met uitzondering van de ondergrond van de palen waarop de zonnepanelen rusten, bedrijfsmatig geëxploiteerd door een bedrijf waarin activiteiten worden ontplooid die zijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 BW. Eiseres exploiteert deze grond zelf helemaal niet (zij laat er enkel gras op groeien), zodat naar het oordeel van de rechtbank de bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond geheel geschiedt ten dienste van een bedrijf waarin activiteiten worden ontplooid die zijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 BW, namelijk [handelsnaam] . Voor een andere uitleg van de uitzondering (die verweerder voorstaat) biedt de tekst van de Uitvoeringsregeling naar het oordeel van de rechtbank geen aanknopingspunten. Als de regelgever de uitleg van verweerder zou hebben bedoeld, dan had de regelgever dat duidelijk moeten opschrijven, bijvoorbeeld door een bepaling op te nemen over gemengd gebruik van de (onder)grond. De rechtbank merkt daarbij op dat de uitleg van verweerder over de verhouding van het gebruik (‘hoofdzakelijk’) ook anders zou kunnen uitpakken: dat is een rechtspolitieke keuze. Die keuze is niet aan verweerder en ook niet aan de rechtbank. De stelling van verweerder slaagt daarom niet.

9. Dat de agrarische exploitatie niet door eiseres wordt verricht maar door een derde, en dat de agrarische exploitatie van het perceel eiseres alleen maar geld kost omdat (vanuit het oogpunt van eiseres) sprake is van groenonderhoud, doet aan het voorgaande niet af. De rechtbank wijst er in dit verband op dat gekeken moet worden naar het feitelijke gebruik van de grond en dat de Uitvoeringsregeling niet vereist dat de eigenaar of de persoon die de WOZ-beschikking krijgt, de agrarische exploitatie (zelf) verricht. Vast staat dat [handelsnaam] de cultuurgrond ten behoeve van landbouw als bedoeld in artikel 7:312 BW bedrijfsmatig exploiteert. Niet valt in te zien hoe de omstandigheid dat eiseres het perceel niet zelf op dezelfde wijze als de schaapsherder gebruikt, een karakterwijziging van het feitelijke gebruik van de grond met zich zou brengen.⁶ Met andere woorden: agrarisch gebruik blijft agrarisch gebruik, of dit nu door A of door B geschiedt doet niet ter zake.

10.1.

Gelet op het hiervoor overwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder ten onrechte de cultuurgronduitzondering buiten toepassing heeft gelaten met betrekking tot het grootste gedeelte van de grond. Ten aanzien van de oppervlakte waarop de cultuurgronduitzondering van toepassing is, overweegt de rechtbank als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de cultuurgronduitzondering in elk geval niet van toepassing is op een oppervlakte van 692 m2, te weten de ondergrond van gebouwde eigendommen (de palen waarop de zonnepanelen rusten). Ter zitting heeft verweerder gesteld dat de cultuurgronduitzondering ook niet van toepassing is op de grindpaden. De rechtbank is van oordeel dat met betrekking tot de grindpaden geen sprake is van cultuurgrond die ten behoeve van landbouw als bedoeld in artikel 7:312 BW bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting verklaard niet te weten welke oppervlakte de grindpaden hebben. Schattenderwijs stelt de rechtbank deze oppervlakte, op basis van de ter zitting overlegde foto’s, vast op 7.500 m2. Opgeteld bij de oppervlakte van de ondergrond van gebouwde eigendommen van 692 m2, resulteert dit in een oppervlakte van 8.192 m2 waarop de cultuurgronduitzondering niet van toepassing is.

10.2.

11. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 16.154.881.

12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).