Rechtbank Rotterdam, 26-02-2021, ECLI:NL:RBROT:2021:1668, ROT 19/6058

Gegevens

Instantie: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 26 februari 2021

Datum publicatie: 2 maart 2021

ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:1668

Zaaknummer: ROT 19/6058

Inhoudsindicatie

De WOZ-waardering van een dagverblijf voor kinderen. Levensduurverlenging en restwaarde.

Uitspraak

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 19/6058

gemachtigde: [naam gemachtigde 1] ,

en

gemachtigde: [naam gemachtigde 2] .

Procesverloop

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak

[adres] in Capelle aan den IJssel (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 415.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 16 oktober 2019 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2020.

Namens eiseres is [naam persoon] verschenen, verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en taxateur [naam taxateur 1] .

Overwegingen

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum

1 januari 2018.

Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar is de waarde € 353.000,-.

Zij verwijst daartoe onder meer naar een taxatierapport van [naam taxateur 2] van 22 november 2019.

Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2. De onroerende zaak is een dagverblijf voor kinderen en jongeren van 6 tot 16 jaar met een licht verstandelijke beperking en gedragsproblemen. Zij kunnen er iedere werkdag na schooltijd tot 19.00 uur terecht. Het object heeft een oppervlakte van 519 m² en een grondoppervlakte van 2.420 m². Verder is er een opslagruimte van 22 m². Het bouwjaar is 1967.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe overlegt hij een taxatierapport van [naam taxateur 1] van 2 oktober 2020. In dit rapport wordt tot een waarde van € 415.000,- geconcludeerd.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2018 moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de kengetallen in de Taxatiewijzer Onderwijs (hierna: de Taxatiewijzer) als uitgangspunt moeten worden genomen, waar de rechtbank zich bij aansluit.

6. Bij de waardering is enkel de bij de technische correctie gehanteerde levensduur in geschil, zoals ter zitting door partijen bevestigd.

Niet in geschil is dus de waarde van de grond en de waarde van de opslag, de verharding en het hekwerk. Evenmin is de bruto vervangingswaarde en de correctie voor functionele veroudering in geschil en ook de bij de technische correctie aan te houden restwaarde is niet in geschil. Tenslotte zijn partijen het er over eens dat de waarde inclusief BTW moet worden bepaald.

7. Wat betreft de levensduur van de onroerende zaak gaan beide partijen uit van een initiële levensduur van 47 jaar voor de ruwbouw, 27 jaar voor de afbouw en 17 jaar voor de installaties, het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen. Op de waardepeildatum is de onroerende zaak 51 jaar oud. Dit betekent dat dan in beginsel de restwaarde van de onroerende zaak is bereikt.

7.1

Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de onroerende zaak op een langere periode gesteld moet worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en dat de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan verweerder, nu eiseres dit betwist.

Daarbij geldt dat de bepaling van de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw gebeurd naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Dit betekent dat elk jaar opnieuw de levensduur en restwaarde moet worden ingeschat, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen (vergelijk Hof

Den Haag, 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863). Anders dan eiseres aanvoert is het voor de verlenging van de initiële levensduur dus niet noodzakelijk dat sprake is van een verbouwing of renovatie.

7.2

In dit geval voert verweerder aan dat sprake is van normaal onderhoud van de onroerende zaak, waarbij de onroerende zaak in functie is en er geen signalen zijn dat het gebruik op korte termijn zal worden beëindigd.

Anders dan eiseres ter zitting heeft betoogd, volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169, niet dat sprake moet zijn van een meerjarig onderhoudsplan om een levensduurverlenging te rechtvaardigen. Ook in situaties waarin alleen regulier onderhoud is gepleegd kan na verloop van jaren blijken dat de in de Taxatiewijzer veronderstelde levensduur achteraf onjuist blijkt te zijn. Daarbij moet wel worden bekeken wat de invloed van de levensduurverlenging is op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt.

In dit geval heeft verweerder een restwaarde van 10 % voor de ruwbouw en 5 % voor de afbouw en installaties aangehouden, beduidend lager dan de minimale restwaarde die uit de Taxatiewijzer volgt en ook lager dan de restwaarde die eiseres aanhoudt, behalve voor de installaties waarbij beide partijen van 5 % uitgaan. Gelet op het feit dat de onroerende zaak wordt onderhouden en het gebruik niet op korte termijn zal worden beëindigd in combinatie met de zeer lage restwaarde maakt verweerder de toegepaste levensduurverlenging aannemelijk.

8. De slotsom is dan dat verweerder zijn correctie voor technische veroudering aannemelijk maakt. Omdat de overige onderdelen van de waardering niet in geschil zijn, slaagt verweerder daarom in zijn bewijslast.

9. Het beroep is ongegrond.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mrs. E.J. Rutten en

J.D.M. Nouwen, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 26 februari 2021.

De voorzitter, de overige leden en de griffier zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

griffier voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: