Rechtbank 's-Gravenhage, 21-07-2006, AZ6274, AWB 05/8804 WOZ G

Gegevens

Instantie: Rechtbank 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 21 juli 2006

Datum publicatie: 16 januari 2007

ECLI: ECLI:NL:RBSGR:2006:AZ6274

Formele relaties

Hoger beroep: ECLI:NL:GHSGR:2008:BE8766, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan

Zaaknummer: AWB 05/8804 WOZ G

Inhoudsindicatie

Wet waardering onroerende zaken. Waarde van alleen per boot bereikbare stacaravans niet aannemelijk gemaakt omdat de daarvoor opgevoerde objecten niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject.

Uitspraak

RECHTBANK 's-GRAVENHAGE

Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

Procedurenummer: AWB 05/8804 WOZ G

Uitspraakdatum: 21 juli 2006

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[X.], wonende te [Y.], eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van verweerder van 27 oktober 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikkingen waarbij de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [onroerende zaak 1] en [onroerende zaak 2], beide te [gemeente Q.] (hierna: de onroerende zaken), zijn gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikkingen in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 juli 2006. Eiser is daar, met kennis-geving aan de rechtbank, niet verschenen. Namens verweerder is [naam] verschenen, bijgestaan door M.J. Floor-Bakker.

1. Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak 1] tot € 110.000 en die van [onroerende zaak 2] tot € 65.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluiten;

- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen ter zake van [onroerende zaak 1] tot aanslagen, berekend naar een waarde van € 110.000 en die ter zake van [onroerende zaak 2] tot aanslagen, berekend naar een waarde van € 65.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluiten;

- gelast dat de gemeente [P.] het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.

2. Gronden

2.1. Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op respectievelijk € 213.500 voor [onroerende zaak 1] en op € 135.000 voor [onroerende zaak 2]. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft verweerder de waarden en de aanslagen gehandhaafd.

2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken. [onroerende zaak 1] is een stacaravan met twee bergingen en een dieren-verblijf en met een inhoud van ongeveer 116 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.035 m². [onroerende zaak 2] is een stacaravan met berging en zwembad en met een inhoud van de opstal is ongeveer 60 m³. De oppervlakte van dit perceel is ongeveer 710 m².

2.3. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Eiser bepleit - naar de rechtbank begrijpt - een waarde van € 77.845 voor [onroerende zaak 1] en een waarde van € 66.186 voor [onroerende zaak 2].

2.4. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd

- dat de door verweerder als woningen aangeduide zaken geen woningen zijn maar houten caravans op wielen;

- dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast,

- dat geen of onvoldoende rekening is gehouden met grootte, ligging, onderhoud, stankoverlast, geluidsoverlast, bestemmingsplan en woonvergunning;

- dat hij geen vergunning krijgt voor nieuwbouw;

- dat de ondergrond uit veengrond bestaat waarop bij nat weer plassen blijven staan en die bij droog weer scheurt;

- dat de vastgestelde waarden niet in een juiste verhouding staan tot de per de vorige waardepeildatum vastgestelde waarden;

- dat de taxateur van de gemeente niet onpartijdig is.

2.5. Verweerder heeft taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 3 februari 2006 door M.J. Floor-Bakker, taxateur te Almere. In deze taxatierapporten is de waarde van [onroerende zaak 1] getaxeerd op € 166.000 en die van [onroerende zaak 2] op € 105.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.7. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waarde ligt bij verweerder.

2.8. De objecten in kwestie liggen op een eiland en zijn alleen per boot bereikbaar. Door verweerder is niet betwist dat, naar eiser heeft gesteld, de in de taxatierapporten als vrijstaande woningen omschreven objecten in werkelijkheid stacaravans op wielen zijn die niet zijn geïsoleerd, geen gasaansluiting, geen verwarming en geen warmwatervoorziening hebben en bovendien in een verwaarloosde toestand verkeren. De caravans, waarvan alleen die welke geplaatst is op [onroerende zaak 1] in gebruik is en dan nog slechts gedurende de zomermaanden, zijn 25 respectievelijk 56 jaar oud en vertonen lekkages, verrottingsverschijnselen, zwamvorming, en verzakkingen. De caravans staan in een gebied waar permanente bewoning van recreatiewoningen tot nu toe van gemeentewege werd gedoogd, maar aan welk gedogen in de toekomst een einde zal komen, aldus verweerder ter zitting. Voorts heeft verweerder verklaard dat de bestaande opstallen desgewenst mogen worden vervangen maar dat de desbetreffende percelen voor het overige niet mogen worden bebouwd.

2.9. De rechtbank stelt voorop dat de taxatierapporten waarop verweerder zijn besluiten baseert, (kleuren-) foto's bevat van de vergelijkingsobjecten, echter niet van de caravans van eiser waar het geschil betrekking op heeft. Ter zitting zijn desgevraagd alsnog enige (zwart-wit) foto's getoond, afkomstig uit de dossier uit de WOZ-procedure, betrekking hebbend op de peildatum 1 januari 1999. Deze foto's geven geen duidelijk beeld over de precieze situering van de caravans. Ter zitting heeft verweerder daarover ook geen opheldering kunnen geven.

2.10. De overgelegde taxatierapporten vermelden een viertal vergelijkingsobjecten. In geen van deze voorbeelden is echter sprake van de aanwezigheid van een of meer stacaravans. Het object [onroerende zaak 3] betreft een perceel (kaveloppervlakte 1518 m²) waarop permanente bewoning mogelijk is. De daar voorheen aanwezige woning is gesloopt en wordt thans vervangen door een stenen woning, voor de bouw waarvan in 2004 vergunning is verleend.

Het object is daardoor - om redenen die voor zich spreken - niet als vergelijkingsobject voor eisers objecten geschikt.

Het object [onroerende zaak 4] 11.0001 (kavelgrootte 1285 m²) betreft een in een ander deel van de gemeente [P.] gelegen perceel zonder bebouwing. Gelet op feit dat ter zitting is aangevoerd dat op dit perceel een natuurbestemming ligt, verliest het daarmee zijn betekenis als vergelijkingsobject.

De objecten [onroerende zaken 5 en 6] ten slotte hebben blijkens de taxatierapporten grotere huisjes die recenter zijn gebouwd. Mede in aanmerking genomen dat de waarde van een perceel en daarop aanwezige opstallen mede afhangt van de mogelijkheid die opstallen zo nodig te herbouwen/vervangen en deze mogelijkheid op de percelen van eiser beperkt lijkt tot bepaalde - vrij spoedig bereikte - grenzen, is aan gerede twijfel onderhevig of de objecten [onroerende zaken 5 en 6] bruikbaar vergelijkingsmateriaal zijn.

Bij dit alles valt mede in beschouwing te nemen dat geenszins is komen vast te staan dat de door eiser opgesomde waardedrukkende factoren zich in gelijke of voldoende mate evenzeer ten aanzien van de vergelijkingsobjecten doen gelden.

2.11. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de onder 2.5 vermelde taxatierapporten en hetgeen hij voor het overige in geding heeft aange-voerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat [onroerende zaak 1] en [onroerende zaak 2] op de waarde-peildatum een waarde in het economische verkeer hadden van respectievelijk € 166.000 en € 105.000. Naast het onder 2.10 overwogene neemt de rechtbank daarbij nog in aanmerking dat verweerder geen verklaring heeft kunnen geven voor de uitzonderlijk grote stijging van de waarde van de onroerende zaken ten opzichte van de vastgesteld waarde per de vorige waardepeildatum 1 januari 1999. Naar verweerder terecht heeft betoogd dient de waarde van een onroerende zaak in beginsel te worden vastgesteld met voorbijgaan aan de per de vorige waardepeildatum vastgestelde waarde. Nu de waarde van [onroerende zaak 2] ten opzichte van de waarde per de vorige waardepeildatum echter met meer dan 200% en die van [onroerende zaak 1] zelfs met bijna 300% zou zijn gestegen, zou het toch op de weg van verweerder hebben gelegen daarvoor een nadere onderbouwing te geven. De toelichting ter zitting in dit verband dat met een staffelmethode wordt gewerkt en dat bij de vorige "WOZ-ronde" het grootste ter vergelijking voorhanden object een kavelgrootte had van 535 m², kan naar het oordeel van de rechtbank geen verklaring zijn, aangezien een dergelijke methode zich als regel kenmerkt door een sterk afnemende prijs per m² bij percelen waarvan de oppervlakte de 500 m² overschrijdt.

2.12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem voorgestane waarden evenmin aannemelijk gemaakt, aangezien het door hem veronderstelde percentage van de prijsstijging niet nader is onderbouwd en evenmin aannemelijk voorkomt.

2.13. Nu de waarde van de onroerende zaken in het geding door partijen niet aannemelijk is gemaakt zal de rechtbank die waarde ex aequo et bono dienen te bepalen. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend stelt de rechtbank de waarde van [onroerende zaak 1] vast op € 110.000 en die van [onroerende zaak 2] op € 65.000.

2.14. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.

2.15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel dient aan eiser het voor deze zaak gestorte griffierecht te worden vergoed.

Deze uitspraak is gedaan op 21 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H. Ollermann, in tegenwoordigheid van H. van Lingen, griffier.