Rechtbank 's-Gravenhage, 02-09-2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:19859 BO0458, AWB 09/8676 WOZ

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE

Sector bestuursrecht

Afdeling 4, enkelvoudige kamer

Procedurenummer: AWB 09/8676 WOZ

Uitspraakdatum: 2 september 2010

Proces-verbaal van de mondelinge UITSPRAAK ingevolge artikel 8:67 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)

in het geding tussen

[X], wonende te [Z], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.

I ZITTING

II BESLISSING

III OVERWEGINGEN

1. Verweerder heeft bij beschikking van 27 februari 2009 (hierna: de beschikking) de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 1.155.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

4. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object een vrijstaande woning met een inhoud van ongeveer 980 m³, met een carport, een tuinhuisje en een tuin. De tuin bestaat grotendeels uit een betegeld terras. De oppervlakte van het perceel waarop deze opstallen zijn gelegen is ongeveer 1.200 m². Het object maakt deel uit van het landgoed "[landgoed]" te [plaats]. Op het landgoed "[landgoed]" zijn nog een aantal andere onroerende zaken gelegen, welke in eigendom zijn van derden.

5. Tot de gedingstukken behoort een gezamenlijke beschikking van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de Staatssecretaris van Financiën van 18 oktober 2004 / 7 oktober 2004 (hierna: de beschikking NSW) betreffende een verzoek als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW). De beschikking NSW heeft als ingangsdatum 29 april 2003. In de beschikking NSW staat onder meer - voor zover van belang - het volgende vermeld:

6. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 400.000, ervan uitgaande dat de waarde van het object op de zogenoemde bestemmingswaarde moet worden gesteld en dat bij de waardebepaling slechts de gebouwde eigendommen, zonder tuin, in aanmerking worden genomen. Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat de na te noemen bestemmingswaarde geen toepassing vindt en voorts dat de waarde van het object, gelet op de verkoopprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld. Subsidiair stelt verweerder zich op het standpunt dat de bestemmingswaarde van het object € 808.500 (70% x € 1.155.000) bedraagt.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

8. In afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ, wordt ingevolge het vijfde lid van dat wetsartikel de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 220d, eerste lid, onderdeel d, van de Gemeentewet bedoelde voorwaarden, bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is (hierna: de bestemmingswaarde). Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.

10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. De rechtbank heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. Het standpunt van verweerder dat het object zelf als een landgoed in de zin van de NSW dient te worden aangemerkt, acht de rechtbank, gelet op de inhoud van de beschikking NSW, onjuist. Uit de beschikking NSW valt immers niets anders af te leiden dan dat de in de beschikking genoemde complexen A en E tezamen als landgoed als bedoeld in artikel 1, tweede lid, van de NSW worden aangemerkt en dat deze complexen tezamen als één landgoed in de zin van de NSW zijn gerangschikt. Dit brengt mee dat voor de beantwoording van de vraag of in het onderhavige geval aan de voorwaarden van artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit wordt voldaan, zowel het object als het complex A in de beoordeling dient te worden betrokken. Nu alsnog rekening dient te worden gehouden met complex A, is hiermee, naar tussen partijen overigens niet in geschil is, voldaan aan de voorwaarden van artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit. Derhalve dient bij de vaststelling van de waarde van het object niet het volledige perceel maar slechts de waarde van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen met inbegrip van de ondergrond van die gebouwde eigendommen in aanmerking te worden genomen (vgl. Hoge Raad 5 februari 2010, nr. 09/02245, LJN BL1949, BNB 2010/106). Daarbij dient het gebouwde eigendom dat tot woning dient, tezamen met de gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning, te worden gewaardeerd op de zogenoemde bestemmingswaarde als bedoeld in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ, zijnde de waarde in het economische verkeer met inachtneming van de instandhoudingsverplichting die uit de NSW volgt. Het primaire standpunt van verweerder verwerpt de rechtbank mitsdien.

11. Verweerder heeft ten aanzien van de bestemmingswaarde van het object zich op het standpunt gesteld dat deze 70% van de door hem vastgestelde waarde van € 1.155.000 (= € 808.500) bedraagt, aangezien de tuin van het object dienstbaar is aan de woning en daarom tot de ondergrond van de bebouwing dient te worden gerekend. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 16 van de Wet WOZ valt echter op te maken dat een tuin als een ongebouwd eigendom wordt aangemerkt (Kamerstukken II, 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43). Verweerder heeft de door hem voorgestane bestemmingswaarde van het object dan ook niet aannemelijk gemaakt.

12. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde bestemmingswaarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Uit eisers toelichting ter zitting, waarin hij heeft aangegeven dat hij in zijn berekening is uitgegaan van de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.155.000 en daarbij, ervan uitgaande dat 20% van het perceel bebouwd is, de waarde van de gebouwde eigendommen op 70% heeft vastgesteld, kan niet een waarde van € 400.000 worden afgeleid. Bovendien is niet duidelijk geworden of eiser de ondergrond van het bebouwde deel in zijn berekening heeft meegenomen.

13. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, met in achtneming van de door verweerder ingebrachte matrix, alsmede hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van het object op de waardepeildatum op € 595.400 ((€ 774.260 waarde opstallen + € 76.320 waarde ondergrond opstallen, zijnde 20% van de grondwaarde ad € 381.600) x 70%).

14. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.

15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Uitgesproken in het openbaar op 2 september 2010.