Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-04-2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:2442, AWB - 14 _ 7542

Gegevens

Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 23 april 2015

Datum publicatie: 3 juni 2015

ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2015:2442

Zaaknummer: AWB - 14 _ 7542

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024]

Inhoudsindicatie

WOZ-waarde bedrijfsgebouw. Bij koopprijs vrij op naam dient voor de waarde in het economisch verkeer de koopprijs gecorrigeerd te worden voor de door de verkoper te dragen kosten van overdracht. Geen aanleiding om van de gecorrigeerde koopprijs af te wijken; standpunt van de heffingsambtenaar dat de koopprijs onverklaarbaar laag is verworpen.

Uitspraak

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer AWB 14/7542

uitspraak van 23 april 2015

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] , gevestigd te [plaats X 1],

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 7 november 2014 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats X 2] (hierna: het bedrijfsgebouw), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2015 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende [A] en [B], en namens de heffingsambtenaar, [verweerder] en [taxateur P.] (taxateur).

1 Beslissing

De rechtbank:

-: verklaart het beroep gegrond;
-: vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-: vermindert de vastgestelde waarde tot € 733.972;
-: gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 328 aan deze vergoedt.

2 Gronden

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van het bedrijfsgebouw per de waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 785.000 voor het kalenderjaar 2014. Na daartegen gemaakt bezwaar is de waarde gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is in mei 2012 eigenaar geworden van het bedrijfsgebouw. Belanghebbende heeft het bedrijfsgebouw gekocht van een curator in het faillissement van een bouwbedrijf voor € 800.000, koopprijs vrij op naam. De bij de transactie betrokken notaris heeft aan de curator een afrekening gestuurd. Die afrekening vermeldt tegenover het ontvangen bedrag van € 800.000 diverse kosten die daarop in mindering komen, zoals overdrachtsbelasting (€ 45.216) en notariële kosten. Als ‘netto opbrengst’ vermeldt de afrekening een bedrag van € 747.917,86.

2.3.

Het bedrijfsgebouw heeft als bouwjaar 2003, en bestaat uit drie boven elkaar gelegen kantoorruimten, waarvan er twee een oppervlakte hebben van 260 m2 en één van 296 m2, en een opslagruimte van 697 m2.

2.4.

Het bedrijfsgebouw is vanaf 6 januari 2015 verhuurd. Tot die datum heeft het zo’n drie tot vijf jaar leeg gestaan.

2.5.

In geschil is of de waarde van het bedrijfsgebouw te hoog is vastgesteld.

2.5.1.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde als bewijsstuk een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd, opgemaakt op 10 februari 2015 door [taxateur P.], taxateur WOZ van de gemeente Breda. In het taxatierapport is de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode berekend op € 785.000, gebaseerd op een brutokapitalisatiefactor van 9,4 en een brutohuurwaarde van € 83.603. In het taxatierapport zijn tevens gegevens en berekeningen vermeld van een drietal vergelijkingsobjecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Ook is in het taxatierapport beeldmateriaal opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten.

Voorts heeft de heffingsambtenaar gewezen op de koopprijs van € 800.000. Volgens de heffingsambtenaar was, gelet op die koopprijs, de waarde in het economisch verkeer van het bedrijfspand in mei 2012 € 800.000. Zij wijst ter ondersteuning van dit standpunt op de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant inzake een procedure met betrekking tot de WOZ-waarde van ditzelfde bedrijfspand voor het jaar 2013 (hierna: de uitspraak in de 2013-procedure).

2.5.2.

Belanghebbende neemt het standpunt in dat de waarde € 733.972 dient te zijn. Zij voert daartoe aan dat de koopprijs van het bedrijfspand als uitgangspunt dient te worden genomen, zij het gecorrigeerd voor de transactiekosten die in die koopprijs zijn begrepen (hierna: de gecorrigeerde koopprijs). Belanghebbende beroept zich voor deze correctie op het arrest HR 19 februari 1997, ECLI:NL:HR:1997:AA3213, BNB 1997/121 (hierna: het arrest BNB 1997/121). De gecorrigeerde koopprijs is volgens belanghebbende € 747.917,86. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met een waardedaling van 1,9% tussen mei 2012 en de waardepeildatum.

2.6.

Vooropgesteld moet worden dat als een onroerende zaak rondom waardepeildatum is gekocht – zoals hier het geval is –, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat die koopsom overeenkomt met de waarde in het economische verkeer tenzij degene die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer is (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8604).

2.7.

Partijen strijden over het antwoord op de vraag wat in het kader van de bepaling van de waarde in het economisch verkeer als koopsom van het bedrijfsgebouw heeft te gelden: de koopprijs van € 800.000 of de gecorrigeerde koopprijs.

In dat verband zijn de volgende arresten van de Hoge Raad van belang. In het arrest HR 7 juni 1978, ECLI:NL:HR:1978:AX2859, BNB 1978/185 is overwogen:

“dat toch, indien ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerend goed wordt gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende goederen, slechts dan een juiste maatstaf wordt aangelegd, indien daarbij de invloed van de kosten van overdracht steeds wordt uitgeschakeld, en wel doordat, indien een verkoopprijs mede een vergoeding omvat voor door de verkoper te dragen kosten van overdracht, met dat gedeelte van de koopprijs evenmin rekening wordt gehouden als in het omgekeerde geval met de kosten van overdracht welke boven de koopprijs voor rekening van de koper komen;”

In het arrest BNB 1997/121 is overwogen:

“3.3. Met zijn in het eerste middel bestreden overweging dat in het waarderingsstelsel van de Verordening onroerende-zaakbelastingen 1993 van de gemeente ,,geen rekening (wordt) gehouden met bedingen als ,,kosten koper'' e.d.'' heeft het Hof tot uitdrukking gebracht dat indien ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak wordt gelet op een eerder voor die zaak betaalde koopprijs of op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, daarbij steeds de invloed van de kosten van overdracht dient te worden uitgeschakeld, en wel doordat, indien een verkoopprijs mede een vergoeding omvat voor door de verkoper te dragen kosten van overdracht, met dat gedeelte van de koopprijs evenmin rekening wordt gehouden als in het omgekeerde geval met de kosten van overdracht welke boven de koopprijs voor rekening van de koper komen (HR 7 juni 1978, nr. 18 857, BNB 1978/185). Dat oordeel is juist en het middel faalt voor zover het daartegen gericht is.

-3.4. Voor zover in de toelichting op het middel wordt betoogd dat in de door belanghebbende voor het appartement betaalde prijs overdrachtsbelasting was begrepen mist dat betoog feitelijke grondslag. (…)”

2.7.1.

De rechtbank heeft geconstateerd dat niet alleen partijen van opvatting verschillen over de interpretatie van het arrest BNB 1997/121, maar dat ook in de feitenrechtspraak en in de literatuur de opvattingen verschillen. De interpretatie van de heffingsambtenaar (geen correctie) vindt bijvoorbeeld steun in de uitspraak van de rechtbank in de 2013-procedure, alsmede in de lezing van het arrest door bijvoorbeeld W.G. van den Ban, Wet waardering onroerende zaken, Fiscale Monografieën 130, p. 122 en de annotatie van Kruimel in Belastingblad 1997/371. De uitlegging die belanghebbende voorstaat (wel correctie) vindt bijvoorbeeld steun in de uitspraak van Hof Amsterdam 5 juni 2003, ECLI:NL:GHAMS:2003:AF9799, Belastingblad 2003/899, r.o. 5.3, alsmede in de lezing van het arrest door bijvoorbeeld L.G.M. Stevens, Inkomstenbelasting 2001, Fiscale handboeken, 2004, randnr. 894, en Van Leijenhorst in zijn annotatie in BNB 1997/121.

Het verschil in opvatting lijkt terug te voeren op een verschil in interpretatie van de bewoordingen ‘evenmin rekening houden met’ in het geval van een verkoopprijs die een vergoeding omvat voor door de verkoper te dragen kosten van overdracht (hierna de transactiekosten). Houdt ‘geen rekening houden met’ in dat geen correctie dient plaats te vinden voor de transactiekosten, of heeft ‘geen rekening houden met’ juist de betekenis dat de verkoopprijs wel gecorrigeerd dient te worden voor de daarin begrepen transactiekosten?

2.7.2.

De rechtbank is van oordeel dat ‘evenmin rekening houden met’ inhoudt dat wel een correctie voor de transactiekosten dient plaats te vinden in het geval van een verkoop vrij op naam waarbij de transactiekosten door de verkoper worden gedragen. Dit vindt steun in het feit dat de Hoge Raad in beide arresten erover spreekt dat voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer “de invloed van de kosten van overdracht dient te worden uitgeschakeld”. Ook vindt dit oordeel steun in de uit beide arresten blijkende ratio dat het voor de waardebepaling niet zou mogen uitmaken of de transactiekosten door de koper (kosten koper) dan wel door de verkoper (vrij op naam) worden betaald. Bovendien is bij een andere uitleg van ‘evenmin rekening houden met’ niet goed te begrijpen dat de Hoge Raad in het arrest BNB 1997/121 vervolgens in r.o. 3.4 inging op het betoog dat in de desbetreffende koopprijs overdrachtsbelasting was begrepen.

2.7.3.

Belanghebbende heeft gesteld dat de voor de transactiekosten gecorrigeerde koopprijs van het bedrijfspand € 747.917,86 was. Aangezien deze stelling niet betwist is, geldt dit verder als uitgangspunt.

2.8.

De heffingsambtenaar heeft het standpunt ingenomen dat ook in het geval uit het arrest BNB 1997/121 volgt dat de koopprijs gecorrigeerd dient te worden voor de transactiekosten, niettemin in dit geval voor de waarde in het economisch verkeer van het bedrijfspand niet kan worden uitgegaan van de gecorrigeerde koopprijs. Volgens de heffingsambtenaar volgt uit de verkoopprijzen van de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingspanden dat de koopprijs onverklaarbaar laag is. Ter ondersteuning van dit laatste heeft de heffingsambtenaar voorts erop gewezen dat het bedrijfsgebouw sinds 6 januari 2015 wordt verhuurd voor € 85.000 per jaar.

2.9.

De rechtbank verwerpt het standpunt van de heffingsambtenaar. Gelet op hetgeen in 2.6 is overwogen rust op de heffingsambtenaar de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de gecorrigeerde koopprijs niet overeenkomt met de waarde in het economische verkeer. De heffingsambtenaar heeft geen andere feiten of omstandigheden gesteld dan die welke in 2.8 zijn vermeld. Die feiten en omstandigheden leggen, ook in onderlinge samenhang gezien, naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gewicht in de schaal om te kunnen concluderen dat de gecorrigeerde koopprijs van € 747.917,86 niet overeenkwam met de waarde in het economische verkeer. Daarbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.

2.9.1.

Belanghebbende heeft gemotiveerd aangevoerd dat er wezenlijke verschillen zijn tussen het bedrijfsgebouw en de vergelijkingspanden, in het bijzonder wat betreft de verhouding tussen oppervlakte voor kantoorruimte en de oppervlakte voor opslagruimte (die verhouding is bij het bedrijfsgebouw wezenlijk hoger dan bij de vergelijkingspanden), en dat die verschillen relevant zijn voor de waardebepaling (de verhuurmarkt voor kantoorruimte is slechter dan die voor opslagruimte, aldus belanghebbende, hetgeen door de heffingsambtenaar niet is bestreden).

2.9.2.

Belanghebbende heeft met betrekking tot de verhuurprijs gesteld dat de huurprijs van € 85.000 per jaar een bruto huurprijs is en dat in totaal € 81.250 aan huurkortingen zijn gegeven. Die stelling is, nadat belanghebbende haar ter zitting had onderbouwd door overlegging van een stuk, door de heffingsambtenaar niet betwist. Belanghebbende stelt dat de gemiddelde netto huurprijs (rekening houdend met de huurkortingen) over de gehele huurperiode van vijf jaar en drie maanden derhalve uitkomt op iets minder dan € 70.000 per jaar. Aldus heeft belanghebbende de stelling van de heffingsambtenaar dat de huurprijs van € 85.000 per jaar erop duidt dat niet kan worden uitgegaan van de gecorrigeerde koopprijs, voldoende gemotiveerd betwist. Sterker nog, de (netto) huurprijs vormt eerder juist een steun voor het standpunt van belanghebbende dat de koopprijs geenszins onverklaarbaar laag is. Uitgaande van deze huurprijs en de door de heffingsambtenaar gehanteerde brutokapitalisatiefactor van 9,4, komt de waarde berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode immers zelfs ruim onder de koopprijs uit. De heffingsambtenaar heeft weliswaar nog aangevoerd dat de netto huurprijs onverklaarbaar laag is gelet op andere huurprijzen, maar dat is verder niet onderbouwd en – mede gelet op hetgeen in 2.9.1 is overwogen – onvoldoende om aan het voorgaande af te doen.

2.10.

Uit het voorgaande volgt dat voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van het bedrijfsgebouw moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde koopprijs. Voor dat geval is tussen partijen niet in geschil dat rekening mag worden gehouden met een waardedaling van 1,9% tussen de mei 2012 en de waardepeildatum, hetgeen uitkomt op een waarde van € 733.972.

2.11.

Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard, is de uitspraak op bezwaar vernietigd en is de waarde vastgesteld op € 733.972.

2.12.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Deze uitspraak is gedaan op 23 april 2015 door mr. M.R.T. Pauwels, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr.drs. S.J. Willems-Ruesink, griffier.

De griffier, De rechter,

De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR). Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.