Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-09-2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:6284, AWB - 15 _ 422

Belanghebbende stelt primair dat de eerste geschilvraag ontkennend moet worden beantwoord zodat de aanslag gebruikersbelasting moet worden vernietigd en de aanslag eigenarenbelasting moet worden gebaseerd op het tarief voor woningen. De heffingsambtenaar is de tegenovergestelde mening toegedaan.

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak op grond van artikel 16, onderdeel e, van de Wet WOZ moet worden aangemerkt als één object.

Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de op de onroerende zaak gelegen recreatiewoningen dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woningdoeleinden. En, zo ja of de waarde van de onroerende zaak voor ten minste 70% kan worden toegerekend aan de recreatiewoningen.

De door de heffingsambtenaar aangevoerde omstandigheid dat de onroerende zaak op grond van artikel 16, onderdeel e, van de Wet WOZ is aangemerkt als één WOZ-object, dat object als geheel een vakantiepark is en daarmee primair een recreatieve bestemming heeft, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het enkele feit dat de onroerende zaak als geheel bezien primair een recreatieve functie heeft, sluit immers niet uit dat delen van die onroerende zaak (in dit geval de recreatiewoningen) op zichzelf beschouwd wèl degelijk een woonfunctie kunnen bezitten (vergelijk Hoge Raad 16 november 2007, rechtsoverweging 3.5.2, gepubliceerd op rechtspraak.nl onder ECLI:NL:HR:2007:AZ8976).

Het feit dat de recreatiewoningen voor korte periodes worden verhuurd aan verschillende huurders en permanent verblijf niet is toegestaan, maakt het oordeel van de rechtbank eveneens niet anders. De recreatiewoningen worden dan immers nog steeds – zij het afwisselend – gebruikt als woning. Het arrest van de Hoge Raad van 15 november 2013 (gepubliceerd op rechtspraak.nl onder: ECLI:NL:HR:2013:1125, BNB 2014/52) maakt die conclusie naar het oordeel van de niet anders. In dat arrest heeft de Hoge Raad – in het kader van de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet – overwogen dat voor de kwalificatie van onzelfstandige delen van verzorgings- en verpleeghuizen tot woondeel, vereist is dat het verblijf in die delen van duurzame aard is. De onderhavige recreatiewoningen vormen echter zelfstandige delen, die naar hun aard en inrichting geschikt zijn om zelfstandig in te wonen.

Anders dan de heffingsambtenaar stelt, volgt naar het oordeel van de rechtbank uit de wetsgeschiedenis niet dat de wetgever de bedoeling had om de kwalificatie van ‘woning’ uitsluitend van toepassing te laten zijn voor recreatiewoningen die een zelfstandig WOZ-object vormen. Of een recreatiewoning één WOZ-object vormt dan wel een onderdeel is van één WOZ-object, zijnde een recreatiepark, verandert immers niets aan de aard van die recreatiewoning en het feitelijk gebruik.

De stelling van de heffingsambtenaar dat sprake is van bedrijfsmatige exploitatie, leidt eveneens niet tot het oordeel dat de onroerende zaak per definitie een niet-woning is. Het gaat er niet om wat het doel van de eigenaar is, maar wat – naast de aard en inrichting – dat gebruik door de feitelijke gebruiker inhoudt.

De heffingsambtenaar stelt dat 25,52% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan de recreatiewoningen en wijst ter onderbouwing daarvan op de door hem overgelegde taxatiekaart waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is gebruikt voor het bepalen van de waarde van de recreatiewoningen inclusief 100 m2 kaveloppervlak (de woondelen) en de andere delen van de onroerende zaak (de niet-woondelen).

Belanghebbende stelt dat de aan de recreatiewoningen toe te rekenen waarde moet worden bepaald op basis van de omzetverhoudingen en komt dan tot de conclusie dat 75,6% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan de recreatiewoningen.

De rechtbank is van oordeel dat de methode die belanghebbende heeft toegepast geen representatief beeld geeft van het aandeel van de recreatiewoningen in de totale waarde van de onroerende zaak. Weliswaar kan voor het berekenen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak (het recreatiepark als geheel) de berekening op basis van een discounted casflowmethode prima dienen. Dit geldt echter niet voor het bepalen van waarde die aan de woon- en niet-woondelen moet worden toegerekend. Aannemelijk is immers dat in de huurprijs van de recreatiewoningen de waarde van de recreatieve delen van het park zijn verdisconteerd. Een huurder van een recreatiewoning zal immers bereid zijn meer te betalen voor het huren van die woning bij aanwezigheid van meer faciliteiten op het recreatiepark biedt, zoals zwembaden, sportvoorzieningen, supermarkt en restaurant. De methode die belanghebbende hanteert leidt er toe dat de waarde van de voorzieningen als het ware worden toegerekend aan de waarde van de recreatiewoningen, hetgeen de rechtbank onjuist voorkomt.

De methode die de heffingsambtenaar heeft toegepast acht de rechtbank daarentegen goed bruikbaar om de waarde van de onroerende zaak als geheel te kunnen verdelen over de woon- en niet-woondelen. Met uitzondering van de grond is voor elk van de onderdelen van de onroerende zaak de herbouwwaarde minus afschrijving als uitgangspunt genomen. Mogelijk dat er op ondergeschikte punten wat valt af te dingen op de berekening van de heffingsambtenaar, echter gelet op de hoeveelheid en de aard van de aanwezige voorzieningen (zwembad, restaurant, supermarkt, kampeervoorzieningen) ten opzichte van het aantal en de aard van de recreatiewoningen acht de rechtbank niet aannemelijk dat ten minste 70% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan de recreatiewoningen.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is sprake van een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient. Dit betekent dat de eerste geschilvraag bevestigend moet worden beantwoord.

Zoals overwogen met betrekking tot de eerste geschilvraag is de rechtbank van oordeel dat de recreatiewoningen die behoren tot de onroerende zaak een woonfunctie hebben. Daarmee staat vast dat sprake is van gedeelten die in hoofdzaak tot woning dienen en er dus aanleiding is voor vermindering op grond van artikel 220e van de Gemeentewet. De heffingsambtenaar heeft voor dit geval gesteld dat de heffingsmaatstaf moet worden verminderd met 31,65% en wijst ter onderbouwing daarvan naar de overgelegde taxatiekaart (zie onderdeel 2.6.1). Belanghebbende heeft dit percentage niet betwist, zodat de rechtbank daar vanuit zal gaan. Dit betekent dat de heffingsmaatstaf (de WOZ-waarde) van de aanslag gebruikersbelasting moet worden verminderd met 31,65% (is € 2.809.887) tot € 6.068.113 (is € 8.878.000 minus € 2.809.887). De aanslag gebruikersbelasting dient dienovereenkomstig te worden verminderd tot € 8.938 (0,1473% maal € 6.068.113).