Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30-06-2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:3948, AWB - 16 _ 1272
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30-06-2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:3948, AWB - 16 _ 1272
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 30 juni 2017
- Datum publicatie
- 21 juli 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2017:3948
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHSHE:2019:454, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- AWB - 16 _ 1272
Inhoudsindicatie
Wet WOZ; Waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast.
Uitspraak
Belastingrecht, meervoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummers BRE 16/1272 en 16/1273
Uitspraak van 30 juni 2017
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van [de gemeente],
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] , te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 169.201.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2014 bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 164.600.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 19 januari 2016 de waarden en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende heeft daartegen bij brieven van 25 februari 2016, ontvangen bij de rechtbank op 1 maart 2016, beroep ingesteld. Deze beroepen zijn geregistreerd als beroep betreffende het jaar 2014 onder zaaknummer 16/1272 en betreffende het jaar 2015 onder zaaknummer 16/1273. Ter zake van deze beroepen heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334 per beroep.
De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend. Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de inspecteur schriftelijk heeft gedupliceerd. Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de inspecteur.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2017 te Breda. Voor de aldaar verschenen personen en het ter zitting verhandelde verwijst de rechtbank naar het proces-verbaal van de zitting, waarvan een afschrift tegelijk met een afschrift van deze uitspraak aan partijen wordt gezonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Belanghebbende maakt deel uit van het [concern] . Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een [centrale] . De [centrale] (productie-eenheden [eenheid 3] en [eenheid 4] , onderdeel [x] en voormalige eenheden [eenheid 1] en [eenheid 2] ) bestaat uit diverse gebouwen/bouwwerken met gebouw gebonden installaties, procesinstallaties in binnen- en buitenopstelling, tanks, silo’s, infrastructurele voorzieningen, ondergrond en verdere onroerende voorzieningen. De onroerende zaak is gelegen aan [adres] op een terrein met een totale oppervlakte van 113 ha 07 a 87 ca, waaronder ruim 87 ha water.
[eenheid 1] en [eenheid 2] zijn in de jaren 90 uit bedrijf genomen en omgebouwd tot [opstart units] waarmee [eenheid 3] of [eenheid 4] in bedrijf worden gesteld. De voorziening bestaat uit twee dieselaggregaten, twee gasturbines en de hulpketel van eenheid [eenheid 4] .
[eenheid 3] en [eenheid 4] zijn op de waardepeildata nog in gebruik. De hoofdactiviteit is [productie] . De hoofdbrandstof van de eenheden is steenkool en bijstook met biobrandstof.
[eenheid 3] is op 18 december 2015 op grond van het [akkoord] definitief gesloten.
Tot de gedingstukken behoren door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapporten, opgemaakt op 20 februari 2017 door [persoon A] . In deze taxatierapporten is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ gewaardeerd op € 174.672.000 (kalenderjaar 2014) en € 171.718.000 (kalenderjaar 2015). Deze waarden zijn als volgt opgebouwd:
Bij de berekening van de opstallen van de onroerende zaak is rekening is gehouden met technische en functionele veroudering. Na toepassing van de werktuigenvrijstelling is de gecorrigeerde vervangingswaarde waarde van de opstallen berekend op € 98.547.044 (2014) en € 95.592.783 (2015).
De waarde van de grond van de onroerende zaak is bepaald door de methode van vergelijking. Op basis van vijf transacties van grond waar een vergelijkbaar gebruik mogelijk is, heeft de taxateur de grondprijs vastgesteld op € 67,32 per m², in totaal € 76.125.758.
Tot de gedingstukken behoren door belanghebbende ingebracht taxatierapporten, opgemaakt op 25 april 2017 door [persoon B] . In deze taxatierapporten is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ gewaardeerd op € 18.090.000 (kalenderjaar 2014) en € 24.546.000 (kalenderjaar 2015). Ter zitting heeft belanghebbende voor kalenderjaar 2015 nader geconcludeerd tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 36.895.000, in verband met voortschrijdend inzicht ter zake van de portfolio-component. De waarden, zoals vermeld in de taxatierapporten zijn als volgt opgebouwd:
Na toepassing van de werktuigenvrijstelling en rekening houdend met technische en functionele veroudering heeft de taxateur de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen berekend op € 122.853.687 (2014) en € 117.122.243 (2015). Hierop is een aftrek toegepast voor asbest-en bodemsanering ten bedrage van € 28.700.000 (2014) en € 29.274.000 (2015).
De waarde van de grond is aan de hand van de vergelijkingsmethode bepaald op € 61.540.089 (2014) en € 63.219.619 (2015). Ter onderbouwing heeft de taxateur gewezen op drie transacties van grond bestemd voor de bouw van [objecten] .
De grondwaarde voor het kalenderjaar 2014 is als volgt opgebouwd:
- bedrijfsmatig in gebruik zijnde grond, groot 458.681 m², is gewaardeerd op € 116 per m²;
- haven, groot 173.620 m², is gewaardeerd op € 25 per m²;
- koelwater in-en uitlaat, koelwatergebied, dijk en overig water, groot 162.110 m², is gewaardeerd op € 10 per m², waarbij voor de dijk van 10.840 m2 rekening is gehouden met een aftrek van 5% in verband met excessieve gebruikskosten;
- talud en groenstroken en weiland, groot 215.134 m², is rekening houdend met 5% excessieve gebruikskosten gewaardeerd op € 4,75 per m²;
- onland, groot 14.897 m², is gewaardeerd op € 1 per m²:
- onland en bos, groot 75.505 m², is rekening houdend met 5% excessieve gebruikskosten gewaardeerd op € 0,95 per m².
De grondwaarde voor het kalenderjaar 2015 is als volgt opgebouwd:
- koelwater in-en uitlaat, koelwatergebied en haven, groot 269.806 m², is gewaardeerd op € 26,25 per m²;
- overige water, groot 43.456 m², is gewaardeerd op € 10 per m²;
- bedrijfsmatig in gebruik zijnde grond, groot 458.681 m², is gewaardeerd op € 116 per m²;
- niet bedrijfsmatig in gebruik zijnde grond, groot 20.000 m², is gewaardeerd op € 58 per m²;
- overige grond (onland, dijk, talud en groenstroken, bos en weiland), groot 338.844 m², is rekening houdend met 5% excessieve gebruikskosten gewaardeerd op € 4,75 per m².
Tot slot is een extra functionele aftrek wegens lagere bedrijfswaarde (na toepassing van de werktuigenvrijstelling) in aanmerking genomen van € 143.141.000 (2014) en € 126.522.000 (2015).
3 Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak bij de beschikkingen juist is vastgesteld, meer in het bijzonder is in geschil of deze waarde bepaald moet worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals de heffingsambtenaar verdedigt, dan wel moet worden afgewaardeerd tot de (lagere) bedrijfswaarde, zoals belanghebbende verdedigt.
Voor een uiteenzetting van de standpunten van partijen en hun conclusies verwijst de rechtbank naar de van hen afkomstige stukken en het proces-verbaal van het verhandelde op de zitting.