Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-01-2019, ECLI:NL:RBZWB:2019:405, BRE 17/7970

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) en toestandsdatum 1 januari 2017, vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 661.000. Gelijktijdig is ook de aanslag OZB 2017 bekendgemaakt, waarbij als heffingsgrondslag een waarde van de onroerende zaak van € 502.000 is gehanteerd. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2.

De onroerende zaak betreft een boomkwekerij met aanhorigheden en een woning. De woning is een vrijstaande woning met een aanbouw en dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 781 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 12.275 m². De gegevens van de aanhorigheden zijn als volgt:

2.3.

Belanghebbende heeft samen met zijn echtgenote op 22 juli 2016 de onroerende zaak verkregen van de vader van zijn echtgenote voor een bedrag van € 600.000. De verkoop betrof “een boomkwekerij bestaande uit een vrijstaande woning, loods, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden”. De tunnel- / foliekas en de watersilo’s zijn na de verkoop gebouwd.

2.4.

Voorafgaand aan de verkoop heeft op 11 mei 2016 een gezamenlijke taxatie door de taxateur/gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde] en de taxateur van de Belastingdienst, [Taxateur] , plaatsgevonden. Zij hebben de onroerende zaak inpandig opgenomen. De gemachtigde en [Taxateur] hebben aan de woning, exclusief de daaraan toe te rekenen grond, een waarde toegekend van € 234.000 en de waarde van de hobbykas op nihil gesteld.

2.5.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum en de heffingsgrondslag voor de OZB. Belanghebbende bepleit een heffingsgrondslag voor de OZB van € 389.000 in plaats van € 502.000 en, naar de rechtbank begrijpt, een dienovereenkomstige vermindering van de WOZ-waarde (€ 548.000 in plaats van € 661.000). De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde en heffingsgrondslag voor de OZB.

2.6.

2.7.

De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 19 februari 2018 door [Taxateur] , taxateur. In het taxatierapport is uitgegaan van waardering aan de hand van agrarische taxatiewijzers. Daarnaast wordt in het taxatierapport verwezen naar verkoopcijfers van twee ter vergelijking met de onroerende zaak opgevoerde objecten, zijnde [adres] te [woonplaats] en [adres] 1 te [plaats 2] . De waarde van de onroerende zaak wordt in dit rapport getaxeerd op € 664.000, waarbij een waarde van € 252.266 is toegerekend aan de woning, exclusief de daaraan toe te rekenen grond. De heffingsgrondslag voor de OZB is in het rapport bepaald op € 502.000, vanwege de vrijstelling voor de kassen met de daaraan toe te rekenen ondergrond.

2.8.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.9.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de taxateur aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van ten minste € 661.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de waarde is bepaald aan de hand van agrarische taxatiewijzers. Weliswaar vertoont de onroerende zaak verschillen met de daarin opgenomen standaardwaarden, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte van de woning, kassen en watersilo’s, voldoende rekening is gehouden. Voorts is in het taxatierapport de woning niet langer gewaardeerd als luxe, maar op basis van het type ‘woning vrijstaand (eenvoudig)’ en is de daaraan toe te rekenen waarde nader bepaald op € 252.266 in plaats van de eerdere waardebepaling op € 315.510. In zoverre is de heffingsambtenaar tegemoetgekomen aan de stelling van belanghebbende dat bij gebruik van de taxatiewijzer is uitgegaan van te hoge opstalwaardes. Dit leidt evenwel niet tot een lagere waarde van de gehele onroerende zaak, omdat, zoals uit het taxatierapport volgt en de heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd, bij de inpandige opname is geconstateerd dat een aantal kenmerken van de onroerende zaak niet correct was. Mede gelet op de eigen verkoopprijs en de waarde van de na de aankoop gebouwde tunnel- / foliekas en watersilo’s, acht de rechtbank, ook al zou in de verkoopprijs een bedrag voor roerende zaken zijn begrepen, de vastgestelde waarde aannemelijk.

2.10.

De enkele omstandigheid dat in een gezamenlijke taxatie met de Belastingdienst de woning in het kader van de overdracht is gewaardeerd op € 234.000, is onvoldoende om te komen tot een ander oordeel. Belanghebbende heeft geen onderbouwing of nadere gegevens welke ten grondslag hebben gelegen aan deze waardering, overgelegd. Ook de stelling dat in de taxatiewijzer is uitgegaan van te hoge opstalwaardes geeft zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, geen aanleiding om de m³-prijs nader vast te stellen.

2.11.

De rechtbank ziet voorts in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding om de watersilo’s bij de WOZ-waardering buiten aanmerking te laten. Op grond van artikel 2, eerste lid, sub e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht slechts buiten aanmerking gelaten als die werktuigen niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken. Voor het antwoord op de vraag of een onderdeel van een onroerende zaak op zichzelf als een gebouwd eigendom is aan te merken, is bepalend of dat onderdeel, los beschouwd van de functie binnen het productieproces, in bouwkundig opzicht zelfstandigheid binnen de onroerende zaak bezit (vgl. Hoge Raad 27 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BR7057). In dit geval is niet aannemelijk dat de watersilo’s (bouwkundig) zodanig verbonden zijn met de tunnel- / foliekas, dat de vereiste zelfstandigheid ontbreekt. De watersilo’s staan apart van de kas. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn standpunt dat het ontbreken van een zelfstandige functie van de watersilo’s beslissend zou moeten zijn, nog daargelaten of daarvan sprake is.

2.12.

De rechtbank is voorts van oordeel dat de watersilo’s terecht in de heffingsgrondslag voor de OZB zijn begrepen. De watersilo’s en de ondergrond daarbij zijn niet aan te merken als glasopstanden in de zin van artikel 220d, eerste lid, onder a en b, van de Gemeentewet. De enkele omstandigheid dat de watersilo’s worden gebruikt ten behoeve van de tunnel- / foliekas is onvoldoende om te rechtvaardigen dat deze als onderdeel daarvan moeten worden gezien. Zoals de rechtbank reeds hiervoor onder 2.11 heeft overwogen, is niet aannemelijk dat de watersilo’s op zichzelf geen zelfstandigheid bezitten.

2.13.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak en de heffingsgrondslag voor de heffing van OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Dit betekent dat ook de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.

2.14.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;