Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-06-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:2730, AWB - 19 _ 3475

1.1

Belanghebbende is de eigenaar van woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: woning) en de recreatiewoning aan het [recreatiewoning] te [locatie 1] (hierna: recreatiewoning). De woning is een vrijstaande woning (bouwjaar 1930) met een vrijstaande garage en een dakkapel. De inhoud van de woning is 345 m3 en de oppervlakte van het perceel is 4.480 m2. De recreatiewoning (bouwjaar 1968) is een vrijstaande recreatiewoning met een inhoud van 224 m3 en een oppervlakte van het perceel van 566 m2.

1.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning en recreatiewoning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden van € 296.000 en € 219.000.

2.1

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

2.4

3.1

3.2

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de recreatiewoning is gebaseerd op het taxatierapport van taxateur [taxateur] en een matrix betreffende het WOZ-object en de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft de waarde van de recreatiewoning op de waardepeildatum vastgesteld op € 233.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [vergelijkingsobject 6] , [vergelijkingsobject 7] , [vergelijkingsobject 8] en [vergelijkingsobject 9] te [locatie 1] . Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 219.000 niet te hoog is.

4.1

Belanghebbende heeft aangevoerd dat sprake is van waarde verminderende omstandigheden. De woning heeft een gedateerde status. De badkamer is verouderd, het toilet voldoet niet aan de hedendaagse afmetingen, er is sprake van een lekkage bij de schoorsteen, het perceel is moeilijk te betreden en verlaten door toenemend verkeer en er is sprake van achterstallig onderhoud. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar de kwaliteit/luxe, de uitstraling en de doelmatigheid van de woning ook op 1 moeten waarderen.

4.2

4.3

Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning. De ligging had beoordeeld moeten worden op ‘1’, omdat de woning aan een drukke weg is gelegen en nabij een camping / chaletpark. Daar wordt ter plaatse van de woning veel overlast van ervaren.

4.4

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onder gemiddelde ligging van de woning, door de ligging te waarderen op ‘2’ (slecht) en slechts 90% van de grondstaffel te hanteren. Dat heeft tot gevolg dat een correctie van 10% heeft plaatsgevonden op de grondwaarde. Belanghebbende heeft niet met objectieve en verifieerbare gegevens aangetoond dat de ligging op ‘1’ (zeer slecht) zou moeten worden gewaardeerd.

4.5

Ter zitting heeft belanghebbende daar aan toegevoegd dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De [vergelijkingsobject 5] ligt op ruimere afstand van de N57 en is gedeeltelijk voorzien van een geluidswal. Daarnaast is de inhoud van dat object veel groter dan 480 m3: 600 m3. De woning aan de [vergelijkingsobject 4] ligt aan een rustig binnenweggetje en ten aanzien van dat perceel is een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van twee nieuwe wooneenheden. De woning aan de [vergelijkingsobject 3] is niet vergelijkbaar, omdat deze in 1961 opnieuw is opgebouwd en geen schade zal hebben van zoutwater. De woning aan de [vergelijkingsobject 1] is niet vergelijkbaar, omdat die woning twee dakkapellen heeft en een aparte wooneenheid in de achtertuin. De [vergelijkingsobject 2] is niet vergelijkbaar, omdat dit pand beschikt over een vrijstaande garage en een verblijf voor dieren. Daarnaast is een omgevingsvergunning verleend ten aanzien van dat perceel, die het mogelijk maakt om een nieuwbouwproject te realiseren op het perceel.

4.6

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning van belanghebbende kunnen baseren op de vergelijkingsobjecten en heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze bij het bepalen van die waarde rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. De heffingsambtenaar heeft op zitting voorop gesteld, dat woningen in het buitengebied niet identiek zijn en dat er dus altijd verschillen zullen zijn tussen de woningen en dat daar rekening mee wordt gehouden bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de betere ligging van de [vergelijkingsobject 5] en de [vergelijkingsobject 4] , omdat de ligging van die objecten op ‘3’ en ‘4’ zijn gewaardeerd en de ligging van de woning van belanghebbende op een ‘2’. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting voldoende toegelicht dat de inhoud van de woning aan de [vergelijkingsobject 5] in het taxatierapport juist is vastgesteld, omdat dit is overgenomen uit de verkoopbrochure en door de heffingsambtenaar is nagerekend door de oppervlakte te vermenigvuldigen met de gemiddelde hoogte. Belanghebbende heeft ook niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd dat de inhoud van de woning 600 m3 zou zijn. Daarnaast blijkt uit de taxatie dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de bijgebouwen van de [vergelijkingsobject 3] , de [vergelijkingsobject 1] en de [vergelijkingsobject 2] , omdat daar in de matrix een waarde aan is toegekend van € 20.000, € 40.000 en € 15.000. De rechtbank is niet gebleken dat die waardes onjuist of onredelijk zouden zijn. Ook het vergelijkingsobject aan de [vergelijkingsobject 3] acht de rechtbank een geschikt vergelijkingsobject, omdat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat de fundering van die woning bewaard is gebleven en ook aangetast kan zijn door zoutwater. Daar heeft de heffingsambtenaar aan toegevoegd dat het in het algemeen weinig invloed heeft op de verkoopprijs of sprake is van een zoutwaterwoning of dat voor een perceel een omgevingsvergunning is verleend.

4.7

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning in 2019 niet te hoog is.

4.8

Het beroep tegen de WOZ-waarde van de woning is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

5.1

Belanghebbende heeft aangevoerd het object in 2016 is getaxeerd op € 210.000,-. In de tussenliggende periode heeft geen onderhoud plaatsgevonden, waardoor de staat van het object verder achteruit is gegaan. Belanghebbende heeft daar ter zitting aan toegevoegd dat de heffingsambtenaar een negatieve waarde aan de opstal had moeten toekennen, omdat de sloop van de recreatiewoning en de verwijdering van mogelijk aanwezige asbest € 80.000,- zal kosten.

5.2

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de zeer slechte staat van de recreatiewoning, door de KOUDV te beoordelen op 1 (zeer slecht) en de waarde van de opstal vast te stellen op € 0,-. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat geen negatieve waarde aan opstallen worden toegekend. Daarnaast heeft belanghebbende de kosten van € 80.000,- niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd.

5.3

Ter zitting heeft belanghebbende daar aan toegevoegd dat de heffingsambtenaar een onjuiste grondstaffel heeft gehanteerd. Een prijs van € 420 per m2 voor de eerste 500 meter is te hoog. Belanghebbende heeft kavels binnen de gemeente Veere genoemd waarop huizen zouden mogen worden gebouwd en die rond de waardepeildatum zijn verkocht waarbij de prijs € 275,- en € 285,- per m2 was. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat de percelen voor recreatiewoningen die dicht bij het strand liggen in het verleden zijn uitgegeven voor een hogere prijs per m2, dan recreatiewoningen die verder van het strand zijn gelegen, zoals de recreatiewoning van belanghebbende.

5.4

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond aannemelijk gemaakt door middel van de gehanteerde grondstaffel. De grondstaffel is gebaseerd op een analyse van verkoopcijfers. De door belanghebbende genoemde prijzen per m2 acht de rechtbank niet aannemelijk, omdat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat dit gronduitgifteprijzen zijn en daarom niet vergeleken kunnen worden met grondprijzen op de vrije markt. Daarnaast heeft belanghebbende niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd dat de prijs per m2 lager moet zijn, omdat de recreatiewoning iets verder van het strand is gelegen.

5.5

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de recreatiewoning in 2019 niet te hoog is.

5.6

Het beroep tegen de WOZ-waarde van de recreatiewoning is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.