Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30-03-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1570, AWB - 20 _ 691

Belanghebbende is de gebruiker van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (hierna: het object). Het betreft een bouwmarkt ( [naam bouwmarkt] ) met een oppervlakte van 4.245 m².

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van het object maximaal € 3.194.000,- is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 3.502.000,-.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling van het object vergelijkbare verkopen ten grondslag gelegd van de referentieobjecten [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] , te [plaats 2] . Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor is een NAR-berekening gemaakt.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 3.502.000,- niet te hoog is.

Belanghebbende stelt dat de [object 4] niet bruikbaar is als vergelijkingsobject. De kapitalisatiefactor van dit object is aanzienlijk hoger dan de andere vergelijkingsobjecten, wat erop kan duiden dat met een te lage markthuur is gerekend of dat sprake is van een hogere feitelijke huur.

Belanghebbende betwist de huurwaarden. De huursom uit het jaarverslag NSI is een geïndexeerde huurwaarde en daarmee geen markthuur. De heffingsambtenaar is volgens belanghebbende gaan rekenen met een niet onderbouwde huur. Daaruit volgt dat de bij de objecten genoemde kapitalisatiefactor mogelijk ook onjuist is. Bij de berekening van verkoopcijfer naar m2-prijs is volgens belanghebbende ten onrechte de verhuurde waarde gebruikt. Ondanks dat geen sprake is van leegstand op [de omgeving] , dient volgens belanghebbende bij de NAR-berekening rekening te worden gehouden met een ruime mate van aanvangsleegstand.

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar van slechts één referentieobject de herkomst van de huurwaarde heeft benoemd. Belanghebbende heeft echter onweersproken gesteld dat sprake is van een geïndexeerde huurwaarde en niet van een markthuur. Dat de huurwaarden van de overige referentieobjecten getaxeerd zijn, heeft de heffingsambtenaar niet onderbouwd met vergelijkbare markthuren. Nu de heffingsambtenaar de huurwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, kan evenmin aangenomen worden dat de daaruit volgende kapitalisatiefactoren juist zijn. Ook bij de NAR-berekening is niet uitgegaan van een actuele huurwaarde, maar van een geïndexeerde huurwaarde uit 2012. De heffingsambtenaar heeft niet onderbouwd waarom van de geïndexeerde huurwaarde dient te worden uitgegaan. Voor de frictie- en aanvangsleegstand is de heffingsambtenaar uitgegaan van 2,5% (drie maanden op een huurovereenkomst van tien jaar), onder verwijzing naar de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie. In deze taxatiewijzer is echter benoemd dat een periode van 6 maanden op een huurovereenkomst van 10 jaar (5%) door de markt als gebruikelijk of gezond wordt gezien. De heffingsambtenaar heeft, tegenover de betwisting door belanghebbende, niet inzichtelijk gemaakt waarom een frictie- en aanvangsleegstand van 2,5 % is toegepast. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat op deze locatie geen sprake is van aanvangsleegstand is daartoe onvoldoende. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de voorgestane waarde van € 3.194.000,-aangevoerd dat rekening dient te worden gehouden met een reële aanvangsleegstand van 1,5 jaar. Onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2018:1659) moeten er volgens belanghebbende bij deze aanvangsleegstand van 1,5 jaar correcties plaatsvinden op de koopprijs, namelijk de gemiste huurinkomsten bij die leegstand, de kosten van exploitatielasten (5% van de jaarhuur) en de makelaarscourtage (10% van de jaarhuur). Uit een overgelegde berekening, waarbij voornoemde correcties worden toegepast op de door de heffingsambtenaar gebruikte gegevens, volgt volgens belanghebbende de voorgestane waarde.

De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat uitgegaan moet worden van een aanvangsleegstand van 1,5 jaar. Een verwijzing naar de objecten [object 5] en [object 6] is daartoe onvoldoende, omdat deze objecten niet gelegen zijn aan [de omgeving] en de heffingsambtenaar heeft betwist dat sprake is van een vergelijkbare ligging. Daarnaast zijn de huurwaarden die de heffingsambtenaar heeft gebruikt en die belanghebbende uitdrukkelijk heeft betwist, niet bruikbaar ter onderbouwing van het eigen standpunt van belanghebbende. Ook heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet onderbouwd dat de in de uitspraak van het gerechtshof genoemde correcties in dezelfde mate van toepassing zijn op het object in deze zaak. Daaruit volgt dat belanghebbende de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen gestelde waarde (voldoende) te onderbouwen, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alle feiten en omstandigheden meewegend, stelt de rechtbank de waarde van het object schattenderwijs vast op € 3.350.000,-.

Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 12 juni 2019 is ontvangen bij de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 30 maart 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 10 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000,-. Omdat de heffingsambtenaar binnen 6 maanden uitspraak op bezwaar heeft gedaan, komt de immateriële schadevergoeding geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).