NTFR 2011/1071 - WOZ naar BZK
NTFR 2011/1071 - WOZ naar BZK
In de uitspraak van 29 april 2010 overweegt Rechtbank Roermond1 onder meer dat de heffingsambtenaar zich op het standpunt heeft gesteld dat uit de matrix blijkt dat voldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning door de vaststelling van een lagere liggingsfactor dan bij de vergelijkingspanden waardoor de grondprijs en de inhoudsprijs van de woning lager zijn vastgesteld. ‘Op zichzelf bezien zou hieruit kunnen worden afgeleid dat zowel in de inhoudsprijs als in de grondprijs rekening is gehouden met de slechtere ligging van eisers woning, ware het niet dat de voormelde prijzen per m3 en m2 niet herleidbaar zijn uit de transactiecijfers van de betreffende vergelijkingspanden. …. Ter zitting is in dit verband toegelicht dat de berekende prijzen per m2 en m3, los vanwege een correctie wegens het tijdsverloop tussen transactie en peildatum, eveneens zijn gecorrigeerd op basis van diverse andere verkopen zoals die ten grondslag liggen aan de marktanalyse. Die laatste correctie strekt er toe verkopen tegen (extreem) hoge en (extreem) lage prijzen buiten beschouwing te laten. Het vorenstaande leidt de rechtbank echter tot de conclusie dat de gehanteerde prijzen per m3 en m2, zoals verweerder ter zitting ook heeft erkend, niet zijn gebaseerd op de daadwerkelijke verkoopcijfers per de peildatum van de in de vergelijking betrokken panden. De rechtbank overweegt dat voormelde berekeningsmethode voor de rechtbank daarmee niet controleerbaar en/of inzichtelijk is. De rechtbank beschikt immers niet over de marktgegevens waaruit verweerder de door hem gehanteerde prijzen per m3 en m2 heeft afgeleid. Dat maakt verder ook dat de betekenis van de opgevoerde vergelijkingspanden voor de bepaalde waarde ook van weinig betekenis is nu de concrete verkoopprijzen van die panden niet in relatie staan tot de voormelde, in de vergelijking betrokken, prijzen. Deze door verweerder gehanteerde prijzen per m3 en m2 zijn derhalve niet bruikbaar voor het tot uitdrukking brengen van het verschil in waarde vanwege de door eiser ondervonden overlast en daarmee voor de vaststelling van de (eind)waarde van eisers woning.’
Uit deze rechtsoverwegingen komt een beeld naar voren dat veel WOZ-zaken kenmerkt. Tussen de voor de in geschil zijnde woning gehanteerde m3- en m2-prijzen bestaat geen directe relatie met de m3- en m2-prijzen die zijn af te leiden uit de verkoopcijfers van de vergelijkingspanden. Bij de totstandkoming van de WOZ-waarde van het in geschil zijnde pand is die relatie met die vergelijkingspanden ook niet gelegd. De gemeenten hanteren bij de waardevaststelling van de woningen een modelmatige waardebepaling.
Modelmatige waardebepaling
Op de website van de Waarderingskamer2 is in een notitie beschreven hoe dit proces loopt. Kort weergegeven is aan die notitie het volgende te ontlenen.
Voor het waarderen van woningen wordt uitgegaan van de vergelijkingsmethode waarbij de waarde van een woning wordt vastgesteld op basis van verkoopprijzen voor woningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met die woning. Omdat in het kader van de WOZ van een groot aantal woningen de waarde tegelijk wordt vastgesteld is sprake van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (modelmatige waardebepaling). Voor de toepassing van deze methode moet de gemeente beschikken over de objectkenmerken van de woningen en marktgegevens om te kunnen beoordelen of en in hoeverre woningen vergelijkbaar zijn. Objectkenmerken zijn zowel objectieve kenmerken van woningen zoals type, grootte, bouwjaar, ligging, grootte van de kavel en dergelijke als minder objectieve kenmerken zoals kwaliteitsniveau en onderhoudstoestand.
Voor de modelmatige waardebepaling is het noodzakelijk dat de gemeente de objectkenmerken van de woningen en de marktgegevens bijhoudt. Objectkenmerken worden bijgehouden door de administratieve verwerking van afgegeven bouwvergunningen en opnames ter plaatse naar aanleiding van bijvoorbeeld een verkoop in de buurt. Verder kan de gemeente digitale luchtfoto’s van verschillende data ‘over elkaar heen leggen’ teneinde verschillen vast te stellen, naast volledigheidscontroles van de kadastrale percelen en de kadastrale oppervlakten. Ook worden door inwoners spontaan of in bezwaarschriften mutaties in de objectkenmerken van hun eigen pand of van panden in hun omgeving gemeld.
Het verzamelen van marktgegevens vindt plaats door registratie van met name verkoopcijfers en huurprijzen in de gemeente, die hoofdzakelijk van het Kadaster komen. Daarnaast worden gegevens verzameld via internet van te koop staande objecten. Ook kan aanvullende informatie worden gevraagd bij een verkoop van de nieuwe eigenaar inzake de staat van het gekochte object, of er roerende zaken zijn meegekocht, of er sprake van is (gedeeltelijke) verhuur of van een verkoop binnen de familie en dergelijke.
Marktgegevens worden gekoppeld aan typen woningen zoals flats, portiekwoningen, eengezinswoningen of vrijstaande woningen, en wijken, de zogenoemde objectcategorieën en waardegebieden. Op deze wijze worden groepen gevormd van vergelijkbare panden, in vergelijkbare wijken, met hun verkoopprijzen. Deze groepen worden segmenten genoemd. De marktontwikkeling in verschillende segmenten kan variëren, indien bijvoorbeeld appartementen sneller in waarde stijgen dan oudere vrijstaande woningen. Bij de analyse van de marktgegevens en bij de waardevaststelling van de woningen wordt rekening gehouden met deze segmenten. Verkoopprijzen worden niet zonder meer in aanmerking genomen. Op basis van de verkoopcijfers in de segmenten wordt een verwachte trend per segment bepaald. Een beeld van de actuele waarde van een woning ontstaat voor de gemeente door op basis van de eerder vastgestelde WOZ-waarde rekening te houden met deze trend. Indien een verkoopprijs sterk afwijkt van deze verwachte actuele waarde, wordt nagegaan wat de reden hiervan is. Redenen kunnen bijvoorbeeld liggen in niet bekende verbouwingen en dergelijke of de omstandigheid dat de verkoopprijs is beïnvloed door andere aspecten zoals verhuur van de woning. Indien nodig wordt de verkoopprijs voor dit soort aspecten ‘gecorrigeerd’. Op deze manier wordt voorkomen dat ‘afwijkende’ verkopen de waardering beïnvloeden. Na deze analyse en controle wordt eerst voor de verkochte woningen een taxatiewaarde bepaald per peildatum. Deze waarden van de verkochte woningen dienen als grondslag voor de waardebepaling van de woningen waar géén verkoopprijzen van bekend zijn (vergelijking).
Het computerprogramma bepaalt eerst de onderlinge verschillen in objectkenmerken tussen al de verkochte woningen en berekent welk bedrag ‘de markt’ voor elk verschil meer of minder over heeft gehad bij aankoop van die woning, zoals bijvoorbeeld 10 m2 meer tuin. Na de berekening van deze factoren wordt vervolgens de waarde van alle niet verkochte woningen bepaald. De waarde van die woningen wordt bepaald door de getaxeerde waarde op de waardepeildatum van de verkochte woningen in aanmerking te nemen en met behulp van de berekende factoren de verschillen in objectkenmerken te kwantificeren.
Na dit proces beschikt de gemeente over een compleet woningbestand met bijbehorende (berekende) WOZ-waarden.
De Waarderingskamer heeft voor deze processen protocollen opgesteld en houdt toezicht op de uitvoering daarvan. De Waarderingskamer voert daartoe onderzoeken en inspecties uit.
Spanning
De modelmatige waardebepaling roept spanning op met de in vele jaren gevormde jurisprudentie inzake art. 17, lid 2, Wet WOZ, dat bepaalt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. In de memorie van toelichting is opgemerkt, dat de met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.3 Aan de bepaling van art. 4, lid 1, Uitv.reg. WOZ, dat bepaalt dat de waarde bedoeld in art. 17, lid 2, Wet WOZ wordt bepaald voor woningen door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, wordt geen zelfstandige betekenis toegekend. In het arrest van 29 november 2000, , BNB 2001/52*, overwoog de Hoge Raad uitdrukkelijk dat ‘de in het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels bevatten –… met het oog op de uniformiteit van wetstoepassing voorgeschreven – hulpmiddelen om te bereiken dat het in art. 17, tweede lid, Wet WOZ omschreven waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. Toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ en die waarde kan, zoals het Hof met juistheid heeft overwogen ook op andere manieren worden bepaald.’
Feitenstrijd
Deze jurisprudentie leidt ertoe, dat de waardevaststelling van een woning wordt beoordeeld als een individuele taxatie. Aan deze taxatie worden de in de belastingprocedure gebruikelijke eisen gesteld zoals een (directe) vergelijking met andere objecten waarvan de waarde in het economische verkeer bekend is.
De benadering van de Hoge Raad is in de context van de belastingprocedure verklaarbaar. De belastingprocedure is een feitenstrijd. De feitenstrijd wordt beslist door de bewijslasttoedeling. Indien in een procedure de feiten onbetwist, of na betwisting door vaststelling van de belastingrechter, vaststaan, vloeit de belastingschuld uit de wet voort; de inspecteur heeft geen beoordelings- of beslisruimte zoals andere bestuursorganen veelal wel hebben. Op grond daarvan is er ook geen reden na de feitenvaststelling de zaak terug te verwijzen; de belastingrechter voorziet dan ook in nagenoeg alle gevallen zelf in de zaak.
Elke zaak staat daarbij op zich zelf, omdat in elke zaak de vaststelling van de feiten dient plaats te vinden.
Bestuursrecht
De bestuursrechtprocedure gaat verder dan de feitenstrijd. De omstandigheid dat het bij de besluitvorming door een bestuursorgaan vrijwel steeds gaat om een belangenafweging en het bestuursorgaan daarbij beoordelings- of beslisruimte heeft, leidt ertoe, dat na de vaststelling van de feiten moet worden beoordeeld of de belangen van appellant op passende wijze in de belangenafweging zijn betrokken alsmede of het bestuursorgaan zijn beoordelings- of beslisruimte niet heeft overschreden; getoetst wordt of de besluitvorming transparant en consistent is geweest; anders is sprake van willekeur. Indien dit niet het geval is, zal de bestuursrechter in het algemeen het besluit vernietigen en besluitvormingsprocedure opnieuw laten doorlopen. Aan finale geschilbeslechting komt hij niet toe indien het bestuursorgaan ook na het rechterlijk oordeel nog beoordelings- of beslisruimte houdt; de bestuursrechter mag niet op de stoel van het bestuursorgaan gaan zitten.