NTFR 2011/1182 - Schatten voor de schatkist in een internationale context
NTFR 2011/1182 - Schatten voor de schatkist in een internationale context
Wie de geschiedenis van het begrip ‘schatten’ leest, valt het op dat woorden als schat, schatkist, voorschot en schatting met elkaar samenhangen en allemaal iets met geld te maken hebben. Het aardige is dat er tussen ‘schatting’ (belasting) en ‘schatting’ (raming, prognose) ook een verband bestaat dat we in een van de ‘populairste’ belastingen terugzien. Ik doel natuurlijk op de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), een belasting die door OESO-economen – alleen spreken zij van ‘property tax’– wordt aangemerkt als een pijnloze bankschroef die de overheid veel extra revenuen kan opleveren.1 In Nederland mogen we de Wet WOZ gerust een wet van grote aantallen en ‘grote getallen’ noemen. Jaarlijks worden ruim 8 miljoen onroerende zaken voor deze wet gewaardeerd. Dat zijn ongeveer 7,3 miljoen woningen (inclusief bijvoorbeeld recreatiewoningen) en ruim 800.000 niet-woningen (bijvoorbeeld woon-bedrijfspanden). Gezamenlijk vertegenwoordigen deze stenen goudaders, naar WOZ-maatstaven gemeten, een waarde van ongeveer € 2.200 miljard (1 januari 2009): de woningen ruim € 1.760 miljard, de niet-woningen € 440 miljard.
Met de WOZ-waarden zijn enorme financiële belangen gemoeid: ongeveer € 5 miljard belastinggeld wordt direct op basis van WOZ-waarden geheven.2 De WOZ-waarde gebruikt men als heffingsmaatstaf voor de heffing van onroerendezaakbelastingen, de watersysteemheffing en soms voor de riool-, forensen- en de baatbelasting. De waarderingsregels van de Wet WOZ worden ook gebruikt voor de roerende woon- en bedrijfsruimtebelastingen. In diverse fiscale wetten wordt aangehaakt bij de WOZ-waarde, zoals bijvoorbeeld voor de waardering van de eigen woning (box 1) en verhuurde woningen (box 3) in de inkomstenbelasting, woningen in de Successiewet en de afschrijvingsbeperking in de winstsfeer (IB en VPB).
In de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling geeft de Waarderingskamer richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ. De Waarderingsinstructie 2011 bevat de nieuwe Nederlandse waarderingsstandaard Marktwaarde als waarderingsgrondslag.3 De Waarderingskamer gebruikt de marktwaardestandaard om ‘de waarde’ van WOZ-objecten nader te definiëren. De invoering van de marktwaardestandaard is het gevolg van de wens van de Waarderingskamer en de grootste brancheverenigingen voor makelaars en taxateurs om voor Nederland tot één gezaghebbende marktwaardedefinitie te komen ter vervanging van de verschillende marktwaardebegrippen die in omloop waren.4 Na een studie en een consultatieronde in de sector sluit men nu voor het marktwaardebegrip aan bij de marktwaardestandaard van de International Valuation Standards (IVS), waardoor Nederland ook nauw aansluit op internationale ontwikkelingen inzake waarderings- en verslaggevingsstandaarden, zoals de IFRS-standaard Fair Value Measurements die op 12 mei is gepubliceerd.5
‘De waarde’ van art. 17, lid 2, Wet WOZ geldt voor: 1. woningen en rijksmonumenten en 2. voor niet-woningen (niet zijnde rijksmonumenten), wanneer ‘de waarde’ hoger is dan de vervangingswaarde. Waarna de vraag zich aandient hoe de marktwaarde als waarderingsgrondslag zich verhoudt tot de waarde (in het economische verkeer) voor de WOZ. De waardering van objecten op vervangings- (art. 17, lid 3, Wet WOZ), bedrijfs- en benuttingswaarde laat ik in deze bijdrage buiten beschouwing.6
‘Een waarde’ en ‘de waarde’
In de Wet WOZ wordt over ‘de waarde’ gesproken en de wijze waarop men deze moet bepalen. De wet en de uitvoeringsregels kennen geen verwijzing naar de begrippen ‘marktwaarde’ of ‘waarde in het economische verkeer’. Art. 17 Wet WOZ stelt regels voor de bepaling van de waarde van het op basis van art. 16 Wet WOZ afgebakende WOZ-object. Art. 17, lid 1, Wet WOZ bepaalt kortweg: aan een onroerende zaak wordt ‘een waarde’ toegekend. Art. 17, lid 2, regelt vervolgens de waarderingsvoorschriften van ‘de waarde’:
‘De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend , indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen’.
In de Kamerbehandeling van de Wet WOZ werd opgemerkt dat de waarde die met inachtneming van het waarderingsvoorschrift in art. 17, lid 2, Wet WOZ werd bepaald, leidt tot
‘het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.’7
Hierdoor wordt een link gelegd met het waardebegrip ‘waarde in het economische verkeer’ (WEV) volgens fiscale maatstaven en met de standaarddefinitie die de Hoge Raad formuleerde in BNB 1969/63.8 Daarvóór was het WEV-begrip al stevig verankerd in de gemeentelijke onroerendgoed-belastingen, die werden geheven op grond van art. 272 en 273 Gemeentewet.9
Uit de wettelijke regelingen moet men afleiden dat ‘de waarde’ een marktgerelateerde waarde is. Art. 3 Uitv.reg. WOZ wil dat het college van burgemeester en wethouders voortdurend marktgegevens verzamelt van handelingen in het economische verkeer: verkooptransacties van woningen en niet-woningen, verhuurtransacties van niet-woningen, stichtingskosten van niet-woningen, gronduitgifteprijzen. Art. 4 van de regeling schrijft voor dat de waarde van woningen wordt bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn; voor niet-woningen door middel van kapitalisatie van de brutohuur, door vergelijking of door middel van de ‘discounted cash flow methode’. Daarmee is het begrip ‘waarde’ in de WOZ-regelgeving direct gekoppeld aan het begrip ‘markt’.
Een volgende kanttekening is hier op haar plaats. Volgens de Hoge Raad kan men het waardebegrip van art. 17, lid 2, Wet WOZ ook op andere manieren bepalen dan in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling.10 Dit betekent dat ook de Vraagbaak waardebepaling op deze onderdelen genuanceerd moet worden benaderd. Volgens deze Vraagbaak waardebepaling, een vraag-antwoordbundel van de Waarderingskamer, gelden voor de uitvoering van de waardebepaling onder meer de volgende voorschriften: 1. de waarde in het economische verkeer wordt als WOZ-waarde bepaald; 2. de waarde in het economische verkeer is de prijs die de meest biedende koper zou besteden bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.11
IVS-marktwaarde
Marktwaarden zijn er in vele soorten en maten. De Waarderingskamer heeft in bijlage 3 van de Waarderingsinstructie 2011 de IVS-marktwaardestandaard opgenomen. Kennelijk wil men hiermee bevorderen dat de WOZ-waarde volgens dit waardebegrip moet worden opgevat. In de IVS 1 Market Value Basis of Valuation wordt de marktwaarde gedefinieerd en worden de elementen van de definitie toegelicht. Voor Nederland wordt deze definitie als volgt verwoord:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
De focus van de standaarden ligt op de waardering van vastgoed. Daarom wordt de Engelse term ‘property’ vertaald met ‘vastgoed’: onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. In een taxatierapport zal de taxateur precies moeten omschrijven wat hij waardeert. De waardering kan betrekking hebben op eigendom of op een beperkt genotsrecht, zoals een opstalrecht.
Met de term ‘zakelijke transactie’ wordt het begrip ‘at arm’s length’ gedekt. ‘Prudent’ of ‘verstandig’ heeft de connotaties: zorgvuldig, overdacht, doordacht, nauwgezet, terwijl met ‘bereidwillig’ wordt gedoeld op het oogmerk van de desbetreffende partij.
Het begrip marktwaarde is niet van toepassing op een gedwongen verkoop of executie. De IVS kennen het begrip executiewaarde niet, maar ‘gedwongen verkoop’ wordt vaak gebruikt in de context waarin de verkoper onder dwang staat om te verkopen en/of als er geen tijd is voor behoorlijke marketing. De prijs die onder deze omstandigheden kan worden verkregen, zal afhangen van de aard van de desbetreffende omstandigheden. De prijs hangt ook af van de gevolgen voor de verkoper wanneer deze niet binnen een bepaalde periode kan verkopen. Tenzij de aard van en de reden van de druk op de verkoper bekend zijn, kan de prijs die bij gedwongen verkoop kan worden verkregen, niet realistisch worden voorspeld.
Onder marktwaarde wordt de waarde begrepen van een actief zoals dat wordt geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige belastingen die met koop of verkoop samenhangen. Deze kosten en belastingen hebben weliswaar invloed op de waarde, maar mogen niet in de marktwaarde worden betrokken. Voor de WEV blijven de overdrachtskosten (overdrachtsbelasting en transportakte), die voor rekening van de koper komen, eveneens buiten beschouwing.12 Verkoopkosten worden niet op de verkoopprijs in mindering gebracht.13 Begrippen als ‘onderhandse-verkoopwaarde vrij van huur en gebruik’ of ‘onderhandse-verkoopwaarde in verhuurde staat’ worden geacht te zijn vervangen door het nieuwe marktwaardebegrip.
De IVS bevatten tal van Guidance Notes, waarin aanwijzingen worden gegeven ten aanzien van het waarderingsproces, de wijze van gegevens verzamelen en het onderbouwen en rapporteren van de marktwaarde.
Marktwaarde en WEV in vergelijking met WOZ-waarde
Naar mijn mening sluiten het fiscale WEV-concept voor enerzijds de inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, Wet belastingen rechtsverkeer en de omzetbelasting en anderzijds het IVS-marktwaardeconcept goed op elkaar aan.14 De taxateur moet rekening houden met alle factoren die de prijsvorming op de markt beïnvloeden. Hij moet op zoek gaan naar de hoogste prijs die na een goede voorbereiding in de relevante markt tot stand komt tussen bereidwillige kopers en verkopers. Afgezien van de gevallen waarvoor specifieke fiscale (waarderings)regels gelden (zoals bijvoorbeeld voor de btw), kan men daarom in de praktijk voor WEV-taxaties aansluiten bij marktwaardetaxaties.15
Maar hoe zit het nu met de aansluiting op de waarde die voor de WOZ wordt bepaald, de ‘WOZ-waarde’ of ‘WOZ-WEV’? De WOZ-waarde op grond van art. 17, lid 2 wordt in de praktijk wel aangeduid als ‘waarde in het economische verkeer’ (en ‘marktwaarde’) om deze WOZ-waarde te kunnen onderscheiden van de gecorrigeerde vervangingswaarde op grond van art. 17, lid 3. In art. 17, lid 2 worden enkele ficties gehanteerd die kunnen afwijken van de juridische en feitelijke situatie waarin het object zich bevindt. Zij worden ook aangeduid met de verzamelnaam ‘ficties’ of ‘waarderingsvoorschriften’. Het gaat in art. 17 om de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Door de toepassing van de ficties worden de uitgangspunten van de waardebepaling gelijkgesteld voor alle te waarderen objecten.
De overdrachtsfictie vooronderstelt dat alle rechten in één hand zijn en ziet op de overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. Hierdoor wordt geen rekening gehouden met tal van omstandigheden die invloed kunnen hebben op de waarde in het economische verkeer: erfpacht, huurovereenkomsten, hypotheekrecht, opstalrecht, recht van gebruik en bewoning, vruchtgebruik en antispeculatiebedingen. Daarentegen wordt wel rekening gehouden met algemeen verbindende voorschriften zoals bestemmingsplannen, erfdienstbaarheden en wettelijke voorschriften (zoals kapverboden en woonruimteverordeningen).
De verkrijgingsfictie gaat ervan uit dat alle rechten onmiddellijk ter beschikking komen van de veronderstelde koper en dat deze verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in kan gebruik nemen.16 De waarderingsvoorschriften benadrukken dat de WOZ-waarde altijd betrekking heeft op de onroerende zaak, en daarmee op de veronderstelling dat er geen (beperkte) rechten met betrekking tot deze onroerende zaak door een ander worden uitgeoefend.
De combinatie van het koepelbegrip met de ficties verwoordt Hof Den Haag als volgt: ‘De waarde in het economische verkeer van woningen moet in het algemeen worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijging de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.’17
De WOZ-ficties kunnen aanmerkelijke verschillen opleveren met de WEV volgens de koepeldefinitie of de marktwaarde zoals ondernemingen en burgers die percipiëren. Een voorbeeld. In huidige (en toekomstige) vastgoedmarkt hebben wij te maken met een kantorenmarkt waar veel leegstand is. Een kantoorpand met een solide huurcontract is goud waard op de markt. Voor de WOZ moet het pand evenwel ‘leeg’ gewaardeerd worden, met huurcontracten wordt immers geen rekening gehouden. 18 Daardoor ontstaat er een aanmerkelijk waardeverschil tussen de WEV en de WOZ-WEV.
In de Kamerbehandeling werd opgemerkt dat de WOZ-waarde een waarde is ‘die in zekere mate geabstraheerd is van de reële waarde in het economische verkeer’, doordat rekening gehouden wordt met zakelijke of persoonlijke lasten die op het vastgoed drukken, zoals erfpacht of een huurrecht (memorie van toelichting). In de memorie van antwoord werd de WOZ-waarde ‘niet zonder meer toepasbaar’ geacht voor andere rijksbelastingen. Als de WOZ-waarde echter ruimer wordt toegepast, zal er ‘altijd een vertaling moeten plaatsvinden van de geobjectiveerde WOZ-waarde naar de voor rijksbelastingen benodigde “gesubjectiveerde” waarde in het economische verkeer.’19
De Wet WOZ sluit op definitieniveau niet aan op de IVS-marktwaardedefinitie, eenvoudigweg omdat er geen waardebegrip is gedefinieerd. Doordat in de Kamerbehandeling en de rechtspraak wordt verwezen naar de WEV, sluiten meer elementen aan.
| Standaard 1 Marktwaarde als waarderingsgrondslag | WOZ-waarde, WOZ-WEVart. 17, lid 2, Wet WOZ ( + toelichting) |
| Geschatte bedrag | Waarde |
| Vastgoed | Onroerende zaak |
| Waardepeildatum | Waardepeildatum |
| Zakelijke transactie | Meest geschikte wijze |
| Bereidwillige koper | Meest biedende koper |
| Bereidwillige verkoper | Aanbieding ten verkoop |
| Na behoorlijke marketing | Meest geschikte wijze |
| Met kennis van zaken | Na de beste voorbereiding |
| Prudent | |
| Niet onder dwang |
Optisch gezien oogt dit overzicht fraai, zij het dat de overdrachts- en verkrijgingsficties in tal van gevallen roet in het eten gooit, waardoor de waarde van een onroerende zaak op de vrije, open markt kan afwijken van de WOZ-waarde. Opmerkzaamheid is daarom geboden.
Vooronderstellingen
In de Statement of Standard van de IVS besteedt men veel aandacht aan de voorwaarden waaraan het taxatierapport moet voldoen. Zo moet het, onder verwijzing naar de IVS-marktwaardedefinitie, voldoende informatie verschaffen om de lezer die op het rapport vertrouwt, volledig de gegevens, redeneringen, analyses en conclusies te laten begrijpen. Gebruikers van een taxatierapport moeten erop kunnen vertrouwen dat een waardering uitgaat van de correcte feitelijke en juridische toestand van het object op de peildatum. De taxateur moet de aannames of beperkende voorwaarden aangeven waarop de taxatie is gebaseerd: een rapport mag niet misleidend zijn.20
Afwijkingen van de marktwaarde vanwege bijzondere fiscale regels dienen duidelijk in het taxatierapport te worden aangegeven. De overdrachts- en de verkrijgingsfictie zijn belangrijke aannames die in het rapport opgenomen moeten worden. Het feit dat met de WOZ altijd de marktwaarde (alle rechten in één hand) wordt bepaald, terwijl in het maatschappelijk verkeer de rechten over diverse rechthebbenden (bloot eigenaar, erfpachter, huurder en dergelijke) zijn verdeeld, mag niet worden veronachtzaamd. Dit is een voorbeeld van het belang dat de taxateur in zijn taxatierapport duidelijk aangeeft: 1. een precieze omschrijving van het te waarderen object, 2. de feitelijke en juridische toestand die hij in aanmerking neemt op de waardepeildatum, 3. aannames en omstandigheden die hij in aanmerking neemt op de waardepeildatum.
Het verdient aanbeveling dat de Waarderingskamer de IVS-toelichtingsvereisten voor taxatierapporten ook opneemt in komende versies van de waarderingsinstructie. Rapporten moeten aan een groot aantal voorwaarden voldoen, willen ze in overeenstemming zijn met de IVS en IVS-standaard 1.