NTFR 2011/1752 - Tijdelijke verlaging overdrachtsbelastingtarief; een aspirine in een hoofdpijndossier

De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2% is bedoeld om de vastgelopen woningmarkt weer op gang te krijgen. De maatregel is aangekondigd in het besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB2011/1290M, Stcrt. 2011, 12301, NTFR 2011/1715, wordt toegepast per 15 juni 2011 en geldt tot 1 juli 2012. De goedkeuring geldt vooruitlopend op een wetswijziging die zal worden opgenomen in het Belastingplan 2012.

Het idee van de maatregel is eenvoudig en sympathiek. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting heeft tot gevolg dat dezelfde woning al snel duizenden euro’s goedkoper wordt. In het Financieele Dagblad van 29 juli 2011 wordt reeds een substantiële toename van het aantal bezichtigingen gemeld. Voor een stijging van het aantal verkopen is het volgens dezelfde bron nog te vroeg. Op de website van de NVM wordt inmiddels al wel gesproken van een toename van het aantal woningverkopen in de maand juli.

De tariefverlaging lijkt vooralsnog positief te worden ontvangen. Logisch is men geneigd te denken; wie heeft nu bezwaar tegen een tariefverlaging? Bij nader inzien kan ik toch wel enkele personen bedenken. Allereerst de beheerder van de schatkist. Uit de brief van de staatssecretaris van 1 juli 2011, nr. AFEP/U217, NTFR 2011/1717, kan worden opgemaakt dat de tijdelijke maatregel een eenmalige derving tot gevolg heeft van € 1.200 miljoen. In tijden van budgettaire krapte toch een aanzienlijk bedrag.

Aan de schatkistbewaarder is echter gedacht. In de brief worden enkele flankerende maatregelen voorgesteld die de gehele budgettaire derving moeten compenseren. De belangrijkste zijn de bankenbelasting (€ 300 miljoen), grondslagverbredingen in de vennootschapsbelasting (reparatie van het Bosal-gat; € 340 miljoen) en de beperking van het spaarloon (€ 500 miljoen). Opvallend is dat deze dekkingsvoorstellen – anders dan de tariefverlaging in de overdrachtsbelasting – een structureel karakter hebben. Dat moet de schatkistbewaarder toch wel tevreden stellen. Het politieke lot van de flankerende maatregelen is overigens nog wel ongewis, in het bijzonder die van de bankenbelasting en de ingrepen in de Wet VPB 1969, maar de fiscus lijkt niets tekort te komen.

Een andere groep die mogelijk hinder ondervindt van de tariefverlaging is de groep die naar aanleiding van de tijdelijke gunstmaatregel met vragen blijft zitten. Inmiddels is ook deze groep op zijn wenken bediend. Op de website van de Belastingdienst is een overzicht van veel voorkomende vragen opgenomen (http://www-t.belastingdienst.nl/variabel/overdrachtsbelasting/overdrachtsbelasting-15.html), NTFR 2011/1716, met de antwoorden erbij. De groep bestaat uit legitieme vragenstellers, een enkele zeurpiet en – dat stoute vermoeden heb ik soms – ook fictieve vragenstellers. Deze laatste categorie leent zich natuurlijk uitstekend voor het formuleren van voorkeursantwoorden.

In dat verband wijs ik op de vragen en antwoorden in onderdeel 11 en 12. Vraag 11 lijkt mij van een ‘echte vragensteller’ te zijn die vraagt hoe moet worden omgegaan met de meegefinancierde overdrachtsbelasting tegen het tarief van 6%, terwijl achteraf slechts 2% bleek te zijn verschuldigd. Hierbij zal het voornamelijk gaan om de kopers die tussen 15 juni 2011 en 1 juli 2011 een woning hebben gekocht en pas achteraf kennis hebben genomen van de tariefverlaging. Antwoord 11 luidt dat de te veel meegefinancierde overdrachtsbelasting geen gevolgen heeft voor de eigenwoningschuld en de hypotheekrenteaftrek ook niet beperkt. Het antwoord is praktisch uitvoerbaar en in zeker opzicht coulant te noemen.

Na het lezen van onderdeel 11 komen de vraag en vooral ook het antwoord van onderdeel 12 mij enigszins gekunsteld voor. Vraag en antwoord luiden als volgt:

‘12. Moet ik de minder betaalde overdrachtsbelasting (2% in plaats van 6%) gebruiken om mijn hypotheeklening af te lossen?

Aanwending voor aflossing ligt voor de hand. Uw bank kan u nadere informatie geven. De Belastingdienst stelt aflossing niet als eis.’

Gezien het antwoord op vraag 11 wordt vraag 12 in de praktijk vermoedelijk niet meer gesteld. Het antwoord op vraag 12 is in het licht van het maatschappelijke debat over het aangaan van verantwoorde hypotheekleningen nog wel te begrijpen, maar ik denk dat veel belastingplichtigen dit toch als een eenmalige meevaller zullen beschouwen. In veel gevallen zal het vanuit fiscale optiek juist ‘voor de hand liggen’ om niet af te lossen.

Daarnaast is een aantal mensen ongetwijfeld minder ingenomen met de tariefverlaging omdat zij daarvan eenvoudigweg niet kunnen profiteren. Ik bedoel dan nog niet eens zozeer de nieuwbouwsector of degenen die op 14 juni 2011 een woning hebben gekocht. Overigens raad ik in het laatste geval familie en vrienden aan tijdens de housewarming toch vooral begripvol te blijven reageren als het woord ‘pech’ weer eens valt. Waarop ik wel doel zijn de mensen die geen beroep kunnen doen op het besluit van 1 juli 2011 omdat geen sprake is van een ‘woning’, dan wel een woonsituatie waarvoor het besluit niet is geschreven. Het besluit maakt in onderdeel 3 namelijk onderscheid tussen woningen en nietwoningen en zondert in onderdeel 3.4 vervolgens ook enkele bijzondere woonsituaties uit (o.a. asielzoekerscentra, verpleeg- en verzorginstellingen en internaten). De reden voor het uitzonderen van deze bijzondere woonsituaties wordt in het besluit niet nader gemotiveerd.

Terecht wordt in de aantekening in V-N 2011/36.6 aandacht gevraagd voor deze merkwaardige situatie en wordt opgemerkt dat mogelijk sprake is van strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel als beginsel van behoorlijk bestuur. Zolang het onderscheid nog niet berust op een wet in formele zin, kan geen beroep worden gedaan op de ‘wide margin of appreciation’. Deze exceptie komt op basis van de rechtspraak van de Hoge Raad en het Europese Hof voor de Rechten van de Mens immers uitsluitend bij wetgeving in formele zin aan de orde, maar de wetgever is in dit verband nog niet aan zet gekomen. Het wetsvoorstel moet zelfs nog worden ingediend en tot die tijd is uitsluitend sprake van een beleidsbesluit. Ik deel dan ook de opvatting van de Redactie van Vakstudie Nieuws dat een volle toetsing van het gemaakte onderscheid aan het gelijkheidsbeginsel kan leiden tot de conclusie dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Probleem is evenwel dat tegen de tijd dat het beroep tegen de afdracht overdrachtsbelasting wordt behandeld de tariefverlaging – als gevolg van de aangekondigde terugwerkende kracht – wel op een wettelijke grondslag berust.

Als laatste categorie van mensen die bezwaar hebben tegen de tariefverlaging zijn degenen te noemen die een woning doorverkopen binnen de termijn van art. 13 WBR. Het betreft doorgaans handelaren/ontwikkelaars die een aangekochte woning of appartement binnen zes maanden na de aankoop doorverkopen. In dat geval heeft de koper op grond van art. 13 WBR recht op een korting van de maatstaf van heffing ter grootte van de eerder in de heffing van overdrachtsbelasting begrepen waarde.

In de praktijk komt de korting normaliter ten gunste van de verkoper. In art. 1, lid 2, van de NVM koopakte is opgenomen:

‘Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper WEL (/niet*) uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat bedoeld verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met betaling van de koopsom plaatsvinden.’

Doorgaans wordt afgesproken dat de korting bij de koper in de maatstaf van heffing toekomt aan de verkoper. Na 15 juni 2011 ontstaat de merkwaardige situatie dat de koper nog maar 2% overdrachtsbelasting in aanmerking zal nemen bij de berekening van de aan de verkoper te vergoeden overdrachtsbelasting. Inmiddels is art. 1, lid 2, van het koopcontract van de NVM aangepast, maar bij bestaande contracten blijft de verkoper zitten met een verschil van 4%.

Saillant detail in dit verband is dat de staatssecretaris voor het jaar 2011 in een eerder besluit de termijn van art. 13 WBR voor woningen heeft verlengd naar één jaar (besluit van 30 augustus 2010, nr. AFP2010/364, NTFR 2010/2054). Handelaren en ontwikkelaars die een aankoop eind 2010 hebben uitgesteld naar 2011 om van de verlengde termijn gebruik te kunnen maken, worden onaangenaam verrast door de tariefverlaging. Ik acht het dan ook opvallend dat in het besluit op geen enkele wijze wordt gesproken over deze situatie. Het besluit had op dit punt naar mijn mening in een overgangsmaatregel moeten voorzien. Als gevolg van een eerdere stimuleringsmaatregel lopen handelaren en ontwikkelaars nu aan tegen een forse rendementsdaling. Het komt mij voor dat de beginselen voor een behoorlijk fiscaal overgangsbeleid meebrengen dat handelaren/ontwikkelaars worden gecompenseerd voor dit nadeel (zie voor een toetsingskader M. Schuver-Bravenboer, Fiscaal overgangsbeleid, FM 131, Kluwer, Deventer 2009).

Overigens biedt een verkoop buiten de wettelijke termijn van art. 13 WBR geen soelaas. De op 14 juni 2011 aangekochte woning kan uiterlijk op 14 juni 2012 worden verkocht, maar dan geldt nog steeds het tarief van 2%. Daarnaast ligt het niet in de lijn der verwachting dat bij een doorverkoop van woningen die zijn gekocht in het eerste semester van 2012 (tegen het tarief van 2%) een teruggave volgt van 4% bij een verkoop na 1 juli 2012. Kopers zullen tegen die tijd ongetwijfeld rekening houden met de door de verkoper betaalde 2%.

Uiteraard kan in nieuwe contracten gebruik worden gemaakt van de aangepaste formulering van art. 1, lid 2, van het NVM koopcontract, maar voor oude contracten biedt dit geen soelaas. Als partijen daar niet onderling uitkomen met inachtneming van de zogeheten Haviltex-formule – en dat zou zomaar eens kunnen – is zonder overgangsmaatregel een gang naar de civiele rechter onvermijdelijk.

Het is te waarderen dat de wetgever probeert de woningmarkt (weer) een impuls te geven. Overigens is het nog maar de vraag of de tariefverlaging ook het gewenste effect zal hebben en wat er gebeurt nadat de termijn van één jaar is verstreken. De vastzittende woningmarkt is namelijk een uiterst complex (hoofdpijn)dossier. In een breder perspectief dient deze te worden bezien tegen de achtergrond van de hypotheekrenteaftrek, de huurtoeslag, het huurrecht, het optreden van woningcoöperaties, enz. In dat opzicht is de overdrachtsbelasting maar een zeer beperkt instrument. Voorts is het succes van de tijdelijke tariefverlaging mede afhankelijk van andere recente maatregelen op de woningmarkt, waaronder het verhogen van het bedrag dat onder de NHG valt en het verlagen van de hypothecaire financiering door banken. Alles overziende lijkt de tariefverlaging van de overdrachtsbelasting niet meer dan een aspirine in een hoofdpijndossier. Een aspirientje dat voor handelaren en ontwikkelaars voorlopig het enige is dat een beetje verlichting biedt.