NTFR 2013/1071 - Pensioenfondsen, een goede ondergrond voor de woningmarkt?

pmJG

prof. mr. J.F.M. GieleProf.mr. J.F.M. Giele is emeritus hoogleraar Belastingrecht Universiteit Leiden.

Bijgewerkt tot 30 mei 2013

In de afgelopen maanden ben ik in rechterlijke uitspraken enige mislukte pogingen tegengekomen om aanvullende hypothecaire leningen, die geen fiscaal aftrekbare rente zouden opleveren, te vervangen door de verkoop van de ondergrond van een eigen woning en de eigendom daarvan te vervangen door een erfpachtrecht. De bedoeling was dat de erfpachtcanons wel als eigen woningkosten aftrekbaar zouden zijn. In die berechte gevallen had de ondergrond een aanzienlijke waarde en werd ook een aanzienlijke canon verschuldigd. Aangezien de koopsom van de ondergrond in het geheel niet bestemd was om in de eigen woning te worden geïnvesteerd trok de fiscus alle registers open om de aftrek van die canons te voorkomen. Dat lukte wonderwel omdat de eigenaars van de eigen woningen zodanige voorwaarden voor de terugkoop van die ondergrond hadden verlangd, dat het verschil tussen hypothecaire leningen en deze erfpachtconstructies zo minimaal was, dat deze als een fiscale lening werden gekwalificeerd waarvan de rente niet aftrekbaar is (vgl. Rechtbank Haarlem 19 april 2012, nrs. 11/00610, 11/02136 en 11/02137, NTFR 2012/1307).

Er is een tijd geweest waarin een aantal gemeenten er een voorkeur voor had de grond die voor de woningbouw bestemd was niet te verkopen maar in erfpacht uit te geven. Als het om langdurige erfpachten met een vaste canon ging zijn veelal bij de afloop daarvan grote moeilijkheden ontstaan, omdat door de waardestijging van de grond, bij de herziening van de erfpachtcanons bedragen uit de bus kwamen die meer dan een veelvoud waren van de oude canons. Bij de herziening van die erfpachten zijn voor zover mij bekend inmiddels betere waarborgen voor de erfpachters ingebouwd.

Als in het contract met de belangen van de erfpachter op een redelijke wijze rekening is gehouden heeft de erfpacht voor de koper van een eigen woning drie voordelen: 1. hij hoeft de waarde van de grond niet te betalen, 2. hij kan de canon van zijn inkomen aftrekken en 3. de aftrek van de canon is in die zin constant dat deze niet met iets dat lijkt op schuldaflossing gepaard gaat.

In deze tijd met een krappe geldmarkt zijn dat voor de kopers overwegend voordelen. Er zijn uiteraard ook nadelen. Het voornaamste is dat de erfpachtcanon ruim 6% van de waarde van de grond pleegt te zijn en de hypotheekrente omstreeks 4,5% bedraagt. Daar komt echter voor nieuwe hypothecaire leningen bij dat zij in 30 jaar moeten worden afgelost wat (gemiddeld) op 3 1/3% per jaar uitkomt, zonder dat de aflossing tot aftrekposten leidt. Door die aflossing wordt de eigenwoningschuld geleidelijk aan lager en de rente(aftrek) minder.

Er zijn veel redenen waarom het stagneren van de woningmarkt funest is voor de conjuncturele ontwikkeling van ons land. Het is eigenlijk onaanvaardbaar dat wij er al jaren niet in slagen een eind aan die stagnatie te maken. Het betreft immers een louter binnenlandse aangelegenheid, die (nagenoeg) niets te maken heeft met lagelonenlanden, de koers van de euro, de (vertragende) groei van de wereldmarkt en zo meer. Merkwaardig is bovendien dat in augustus vorig jaar door ABF Research werd voorspeld dat het woningtekort in 2020 niet minder dan 300.000 stuks zal bedragen. Ook als dat tekort nog zou meevallen dan nog is het ongelooflijk fors.

De financiële ruimte

De financiële ruimte van de banken is momenteel beperkt. Zij hebben immers fors geleden onder de internationale bankencrisis, hebben hun bijdrage geleverd aan het kwijtschelden van een deel van de uit de hand gelopen staatsschuld van de Grieken, moeten forse bedragen betalen voor rente en aflossingen van de verkregen staatssteun, zij moeten ervoor zorgen hun liquiditeit aanzienlijk te versterken en ook nog een bankenbelasting betalen. De kredietverlening door de banken is daardoor aan sterke beperkingen onderhevig.

Ook de armslag van de woningbouwcorporaties is beperkt. Als het te verwachten tekort in 2020 van 300.000 woningen enige realiteitswaarde heeft is bij de berekening van dat aantal rekening gehouden met de woningen – die naar verwacht mag worden – door deze corporaties nog zullen worden gebouwd. Al googelend vond ik de volgende gegevens in euro’s:

Eind 2011 bedroeg blijkens het zogenoemde Sectorbeeld van Centraal Fonds Volkshuisvesting het balanstotaal van de gezamenlijke woningbouwcorporaties 123 miljard. Daarvan is 34 miljard gefinancierd met eigen vermogen. Zij hadden vastgoed in exploitatie en ontwikkeling met een boekwaarde van 113 miljard waar tegenover staat dat zij daarvan 1 miljard als investeringsverlies beschouwen. De langlopende en kortlopende leningen bedroegen 88 miljard en de kortlopende leningen zijn hoger dan de liquide middelen en opeisbare vorderingen. Ik neem aan dat de waardering van het vastgoed fiscaal gesproken reëel is mede omdat door de recente onderwerping van de corporaties aan de vennootschapsbelasting het vastgoed in 2008 fiscaal op een verantwoorde waarde is gesteld. Dat neemt niet weg dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting de marktwaarde van het vastgoed van de corporaties op woningen op 383 miljard stelt en het eigen vermogen op 171 miljard. Het relatief hoge eigen vermogen is mijns inziens vooral aan herwaardering te danken. Ik wijs er overigens op dat in de marktbenadering van het Centraal Fonds een enorme discrepantie tussen het eigen vermogen en het gerealiseerde bedrijfsresultaat bestaat. Van de corporaties kan kennelijk alleen meer worden verlangd dan zij reeds doen als zij veel hogere huren kunnen vragen en het surplus mogen houden, of fors vastgoed kunnen verkopen. Dat laatste gaat alleen indien bij de huurders van die woningen voldoende financiële ruimte bestaat en er rust is op de woningmarkt.

Al googelend kwam ik voorts ook nog de volgende bedragen in euro’s tegen: Eind 2013 zal het belegd vermogen van de gezamenlijke pensioenfondsen in totaal 875 miljard bedragen (eind 2012 was dat van het ABP alleen reeds 281 miljard). Eind 2010 was dat totaal bedrag nog ‘maar’675 miljard. Onlangs deelde het CBS mee dat eind 2012 het financieel vermogen van de huishoudens 1,1 biljoen bedroeg. Daarbij moet men bedenken dat tot dat bedrag ook de door pensioenfondsen en levensverzekeringsmaatschappijen beheerde vermogens worden gerekend. In de loop van 2013 nadert de staatsschuld 420 miljard en die van de andere overheden 25 miljard. Het BBP 2013 ligt rond de 622 miljard.

Ook als die cijfers enige correctie zouden behoeven valt te concluderen dat het belegd vermogen van de gezamenlijke pensioenfondsen zo groot is dat zij de gehele staatsschuld zouden kunnen financieren. Dat is uiteraard in feite niet mogelijk omdat de staat geen fatsoenlijke rente meer betaalt. Duitsland kon onlangs een negatieve rente vragen voor een staatslening. Een beter bewijs voor de ontwrichting van ons westerse financiële systeem valt nauwelijks te bedenken: sommige mensen en bedrijven weten blijkbaar nauwelijks waar zij hun geldmiddelen veilig kunnen stallen.

Ik kwam bij Google ook nog een enkele schatting van de belastingclaim op de pensioenfondsen tegen. Deze pleegt nogal hoog uit te vallen. Zo lang de pensioenen zelf gevrijwaard blijven van AOW-premie en nog enige aftrek blijft bestaan voor ziektekosten durf ik die claim niet hoger te schatten dan op 200 miljard.

Het eigen vermogen van de pensioenfondsen is gegeven de berekening van de gekapitaliseerde pensioenverplichtingen negatief dan wel nauwelijks positief.

Ik voeg aan deze cijfers nog toe dat in een groot aantal bv’s nog forse bedragen aan pensioenverplichtingen en (andere) stamrechten ten behoeve van (voormalige) directeuren-grootaandeelhouders ondergebracht zijn.

De financiering van de woningmarkt

Terwijl ik deze gegevens en gedachten op papier zette, kwam het ‘verheugende’ nieuws in de media dat pensioenfondsen bereid zouden zijn hypothecaire leningen van banken over te nemen. Als gepensioneerde schrok ik daar uiteraard van. De bankencrisis is immers in belangrijke mate veroorzaakt door de handel in (Amerikaanse) hypotheken. Bovendien is het de vraag wat de banken met het geld dat zij voor de overgenomen hypotheken ontvangen gaan doen. Vervangen zij die door nieuwe hypotheken? Waarom zouden zij dan bestaande hypothecaire leningen verkopen?

In dit kader moet men bedenken dat de pensioenfondsen met hun beleggingen een veel hoger rendement moeten behalen dan de rekenrente die zij moeten toepassen bij de kapitalisatie van hun verplichtingen. Dat hebben zij tussen 2010 en 2013 kennelijk (wederom) met verve gedaan, maar het oproepen van tegengestelde belangen tussen pensioenfondsen en banken lijkt niettemin weinig aantrekkelijk. Dat neemt echter niet weg dat er nauwelijks aan te ontkomen lijkt dat het tekort aan financiële ruimte waaraan de banken thans lijden en nog wel even zullen lijden, nagenoeg uitsluitend door de pensioenfondsen kan worden overbrugd. Dat is gemakkelijk gezegd maar bedacht moet worden dat de pensioenfondsen als ware tovenaarsleerlingen hun negatieve balanspositie moeten repareren. Dat wil onder meer zeggen dat zij een behoorlijk rendement moeten behalen op hun belegd vermogen zonder al te veel risico te lopen. Dat eist vakwerk, zeker nu wat erg gemakzuchtig ieder die bij banken en overheden een relatief hoge rente weet te bedingen als een ‘graaier’ wordt bestempeld. Denk onder meer aan IJsland, Griekenland en Cyprus!

Het voorzichtigheidsbeginsel, zoals dat momenteel wordt gehanteerd, dwingt de pensioenfondsen tot het hanteren van een zeer lage rekenrente waardoor de gekapitaliseerde verplichtingen van de pensioenfondsen astronomische waarden laten zien. Hierbij moet men bedenken dat zij een jaar of wat geleden juist gedwongen waren een hoge rekenrente toe te passen waardoor zij nauwelijks nog premie mochten heffen. Bovendien nemen inmiddels de levensverwachtingen zeer snel toe.

Nu bovendien de mogelijkheden tot het creëren van financiële ruimte door de overheden zelf uiterst beperkt zijn geworden eist de situatie op de ‘markt’ evenwel min of meer dat de pensioenfondsen meer dan tot nu toe deelnemen aan de financiering van de ‘reële’ economie. De vraag is echter of dat mogelijk is zonder het lopen van een ongerechtvaardigd risico.

Het komt mij voor dat de (al te) slimme fiscalisten, die de in de inleiding besproken erfpachtconstructie hebben bedacht, een weg gevonden hebben waardoor de pensioenfondsen met betrekkelijk weinig risico en een goed rendement een deel van de financiering van de woningmarkt op zich zouden kunnen nemen. Zij zouden namelijk kunnen gaan beleggen in grond die voor de nieuwbouw van woningen wordt gebruikt en deze grond vervolgens in erfpacht kunnen uitgeven. In sommige gevallen kan dat wellicht ook ten behoeve van de ‘oudbouw’. De relatieve voordelen van een dergelijke financiering voor de kopers van woningen heb ik reeds in de inleiding vermeld. Mits de pensioenfondsen zich niet inlaten met al te inventieve projectontwikkelaars en gemeenten zou het beleggen in ondergrond van woningen met uitgifte in erfpacht naar mijn mening relatief veilig zijn als zij de grond pas kopen op het moment dat de opstal verkocht wordt. Op die veiligheid wil ik sterk de nadruk leggen omdat zo langzamerhand elke instantie die iets met de euro te maken heeft met onze eigen minister van Financiën als koploper met nadruk verklaart dat het spaargeld boven € 100.000 niet (meer) gegarandeerd is.

Ik waag mij er niet aan een nadere uitwerking te geven van deze wijze van deelname van pensioenfondsen aan de financiering van de woningmarkt. Maar het lijkt mij een nadere studie waard. Met het weer tot leven brengen van de woningmarkt zijn immers nauwelijks te overschatten belangen gediend. Zij liggen grotendeels reeds in het voorgaande besloten maar ik wil er tot slot enkele expliciteren.

De gemeenten raken grond kwijt die voor forse bedragen is aangekocht en nu braak ligt.
De werkgelegenheid in de sector ‘vakmanschap’ wordt er in belangrijke mate door gestimuleerd en het nog maar enige jaren tot ontwikkeling gekomen fenomeen van de zzp-er krijgt er de kans door tot volle ontplooiing te komen.
Ook de binnenlandse markt kan weer groeien.
Als de pensioenfondsen hun bijdrage zouden kunnen leveren aan ‘de markt’ zouden wij misschien de alom levende overtuiging kunnen ontzenuwen dat de financiering van de overheid met ‘slechts’ een tekort van 3% een overdreven eis is, terwijl het juist om een (te) ruime marge gaat.