NTFR 2017/892 - De verslaafde woningmarkt: slikken of afkicken?

De woningmarkt is van majeur belang voor de Nederlandse economie en daarmee onze welvaart. Naar WOZ-maatstaven gemeten bezitten we in Nederland 7,850 miljoen woningen met een totale WOZ-waarde van 1.600 miljard euro. De totale Nederlandse hypotheekschuld van huishoudens bedraagt € 650, ruim 95% van het bbp. Het aandeel woonlasten in het huishoudensinkomen behoort volgens Eurostat tot de hoogste in Europa, namelijk 29,2%. Alleen de Denen en de Grieken gaan ons voor.

En zoals alleen de dood en de belastingen de enige zekerheden zijn in dit leven, zoals al eens wrang is opgemerkt, zo drukt de fiscus ook op de vastgoedmarkt zijn stempel. In de woningmarkt circuleren namelijk vanwege generieke en specifieke regelingen – direct en indirect – heel wat belastingpenningen. Het fiscale instrument is immers zo veelzijdig als een Zwitsers zakmes. En dus ligt aan al die geldstromen een scala van politieke doelstellingen ten grondslag, zoals het eigenwoningbezit bevorderen en scheefwonen ontmoedigen. De lijst met voorbeelden kan moeiteloos worden uitgebreid.

Maar laten wij ons eens beperken tot de eigen woning. In 2017 bedraagt het budgettaire belang van de eigen woning € 7 miljard (saldo hypotheekrenteaftrek en inkomsten eigenwoningforfait). De verhuurdersheffing levert € 1,7 miljard op. Daartegenover keert de Belastingdienst jaarlijks een kleine € 3,4 miljard aan huurtoeslag uit.¹ Zo’n tien jaar geleden werd van 2,4 miljoen woningen van de woningcorporaties de belastingplicht in getrokken. Jazeker, er wordt nogal wat financieel gestimuleerd, geprikkeld, afgeremd en/of ontmoedigd. Ook op kleine schaal. Ik noem de wet-Hillen (geen of kleine eigenwoningschuld) en de ‘eenmalige schenkingsvrijstelling’ eigen woning, waarmee de politiek de eigenwoningschuld van Nederlandse huishoudens wil verminderen. Maar zoals zo vaak: medicijnen hebben bijwerkingen; zeker als er een cocktail van wordt gemaakt. En inderdaad, werkt het ene niet verkeerd op het andere? Zal de cocktail van maatregelen niet giftig blijken te zijn? Iedereen weet dat een onbeheerst gebruik van uppers en downers fataal uitpakt. Er zijn steeds meer ‘drugs’ nodig om de roes op te roepen en te behouden. En de kater uit te stellen.

Budgettair belang regelingen eigen woning, € x mln

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016-2017, 34 550, nr. 2, bijlage 6

Opvallend genoeg is tijdens de verkiezingsstrijd het h-woord vrijwel niet aan bod gekomen, terwijl dat doorgaans wel het geval was. Misschien koestert de politiek de illusie dat het eigenwoningdossier nu goed geregeld is en dat de rust voorlopig – in ieder geval voor één kabinetsperiode – is wedergekeerd. Het budgettaire belang van de hypotheekrenteaftrek is immers aan het dalen (was nog € 11,2 miljard in 2012). In de recente miljoenennota wordt gesteld dat de risico’s voor huiseigenaren zijn afgenomen, doordat sinds 2013 aflossingsvoorwaarden gelden voor de hypotheekrenteaftrek. Huiseigenaren moeten hun hypotheek (ten minste) annuïtair binnen dertig jaar volledig aflossen en het maximale tarief waartegen de hypotheekrente mag worden afgetrokken, gaat stapsgewijs – 0,5% per jaar – omlaag tot 38% in 2041. Daar bovenop daalt de maximale lening als percentage van de waarde van het huis – de loan to value –met een procentpunt per jaar tot 100% in 2018.²

Hoe staat het dan met de woningmarkt? Nog maar een paar jaar geleden verkeerde de woningmarkt in een lamentabele toestand. Huiseigenaren, beleggers en bouwbedrijven waren ten einde raad. Maar zie, sinds 2013 stijgen de huizenprijzen weer over de gehele linie. Nu staan er weer minder huizen onder water en zijn huurwoningen topfavoriet voor vastgoedbeleggers. Bouwbedrijven weten niet waar ze de productie vandaan moeten halen. De geest is wederom uit de fles. De bouwlobby bepleit dat er maar liefst 1.000.000 woningen gebouwd moeten worden om aan de vraag te kunnen voldoen. Aantallen waar je overigens vraagtekens bij kunt zetten. De schoorstenen kunnen, zullen en moeten roken. Er zijn tekorten aan de aanbodzijde. Kunnen we nu achterover leunen, nu de kranten volstaan met juichberichten over de woningmarkt? Naar mijn mening niet, zeker niet gelet op de demografische ontwikkelingen op langere termijn. Eerder is er reden om al die geldstromen eens kritisch tegen het licht te houden, nu de zon nog aan het schijnen is en het dak gerepareerd kan worden.

De Nederlandse hypotheekschuld van huishoudens is nog steeds een van de hoogste ter wereld. De totale hypotheekschuld bestaat voor ongeveer 6% uit beleggingshypotheken en 25% uit leven- en spaarhypotheken. Ongeveer 55% van de totale hypotheekschuld is aflossingsvrij. Voor meer dan 1.000.000 van de bestaande hypotheken die aflopen na 2030, geldt een restschuld. Daarmee dient zich een potentieel probleem aan. Het doorrollen van een restschuld kan problematisch worden voor huiseigenaren door het vervallen van de hypotheekrenteaftrek, verplichte aflossing, de dalende inkomsten door pensionering en een mogelijke rentestijging. ³ Volgens de AFM heeft ongeveer 30% van de woningbezitters een volledig aflossingsvrije hypotheek. Omdat huiseigenaren niet behoeven af te lossen gedurende de looptijd, kunnen ze aan het eind van de looptijd in de problemen komen. De toezichthouder noemt het ‘een lastige opgave’ consumenten zelf in actie te laten komen. Traditionele communicatie of oproepen tot actie blijken vaak niet voldoende. De AFM onderzoekt met twee financiële ondernemingen hoe ze de potentieel kwetsbare consumenten in beweging kunnen krijgen.⁴

De Nederlandsche Bank, bewaker van de Nederlandse financiële stabiliteit, trok in het najaar van 2016 aan de bel. Ruim op tijd voor de kabinetsformatie. Elk half jaar publiceert de financiële Cerberus een zeer lezenswaardig Overzicht Financiële Stabiliteit (OFS). Dit verslag beschrijft systeemrisico’s die groepen instellingen of hele sectoren kunnen raken en het Nederlandse financiële stelsel en uiteindelijk ook de reële economie kunnen ontwrichten. Met die publicatie wil DNB belanghebbenden – financiële instellingen, beleidsmakers en het publiek – bewust maken van systeemrisico’s en van de potentiële gevolgen van schokken voor het financiële stelsel. Het OFS bevat geen voorspellingen, maar analyses van scenario’s. Sinds het SNS-dossier richt DNB geregeld de aandacht op de commerciële en private vastgoedmarkt en maakt zij daarvoor gebruik van expertise uit het veld. De toezichthouder acht het wenselijk dat het herstel wordt gebruikt om de woningmarkt schokbestendiger te maken. Dat geldt in de eerste plaats de hypotheekrenteaftrek, die in een sneller tempo versoberd zou moeten worden. Hierdoor wordt de prikkel om maximaal te lenen sneller onderdrukt. Een verdere verlaging van de LTV-limiet (naar 90%, een aanbeveling van het Financiële Beleidscomité) en meer woningen in het vrije segment van de huurmarkt zijn daarom nodig. Met de presentatie van het jaarverslag van de centrale bank drong president Klaas Knot aan op verdere verlaging van het maximale hypotheekbedrag. Onevenwichtigheden op de woningmarkt moeten worden verholpen: ‘We hebben een gesubsidieerde koopsector en dito corporatiesector (…) maak ruimte door de subsidiestroom weg te nemen, waarbij ik niet sta te springen om het middensegment ook te gaan subsidiëren.’⁵

Het zogenoemde middensegment (tussen de € 600 –€ 1.000 huur) speelt een belangrijke rol in de huidige huurwoningmarkt. In Nederland is 57% woningeigenaar en 33% huurt van een corporatie (waarvan 94% gereguleerd). De overige 10% huurt in het geliberaliseerde segment (‘vrije sector’), dat wil zeggen met een huur boven de liberalisatiegrens (2017: € 710,68 per maand), die ook de grens voor de huurtoeslag is. Subsidiëring van de eigen woning en de gereguleerde huur hebben geleid tot deze verhoudingen. Door gebrek aan huurwoningen is er nog meer druk op de koopwoningmarkt gekomen. Een groter middenhuursegment kan de doorstroming van zowel goedkope als dure scheefwoners bevorderen. Institutionele beleggers staan met goedgevulde zakken te trappelen om te investeren in dit segment, maar er zijn geen goede (voornamelijk Randstad)locaties meer beschikbaar. Daarbij speelt een rol dat gemeenten beducht zijn voor nog meer debacles op de grondmarkt. Investeringen op minder goede locaties zijn alleen aantrekkelijk als er stevig wordt geïnvesteerd in de infrastructuur.

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), het nationale instituut voor strategische beleidsanalyses op het gebied van milieu, natuur en ruimte, geeft in verschillende rapporten waarschuwingen af voor de woningmarkt, met name in verband met de demografische ontwikkelingen: vergrijzing en ontgroening. Zowel op de korte als de lange termijn voorziet het planbureau belangrijke veranderingen in de huishoudensontwikkeling: een geleidelijke afname van het aantal jongere huishoudens en de uitstroom uit de woningmarkt van de omvangrijke babyboomgeneratie. In de toekomst zal het aantal huishoudens in veel regio’s nog licht toenemen, vooral doordat het aantal ouderen toeneemt. Maar over 10-15 jaar zal in grote delen van Nederland het aantal jonge huishoudens (20-34 jaar) geleidelijk gaan afnemen. Ook in regio’s waar de druk op de woningmarkt nu nog hoog is, zoals in sommige steden. Dan zullen steeds meer woningen van ouderen (vooral door overlijden) op de markt komen. Het PBL schrijft dat de Rijksoverheid vooral stuurt met financieel en fiscaal beleid (huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek, verhuurderheffing) en via institutionele sturingsmogelijkheden (zoals regelgeving met betrekking tot woningcorporaties, herbestemming en nieuwbouw). Gezien de financiële kwetsbaarheid van zowel huurders als woningeigenaren en de kwetsbaarheid van het gehele woningmarktsysteem, adviseert het PBL de overheid behoedzaam aan de financiële knoppen te draaien.⁶

Zelfs op mondiaal niveau worden de ontwikkelingen op en beleidsmaatregelen voor de Nederlandse woningmarkt met enige zorg gadegeslagen.

Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) spoort de Nederlandse overheid met klem aan de woningmarkt inclusief de desbetreffende fiscaliteit verder te hervormen, noem het saneren: ‘The turnaround in house prices presents an opportunity to implement policies to better insulate Dutch households and the overall economy from the effect of future house price declines and remove some of the incentives for excessive leverage –thereby reducing the likelihood and intensity of boom-bust cycles.’ Het IMF ziet wel dat er stappen zijn gemaakt, ‘however, more could be done in housing-related policies.’⁷ Begin april werd nog eens benadrukt: ‘Directors underscored the importance of lessening the financial vulnerability of still highly leveraged households. They encouraged the authorities to build on the important steps taken in the last few years and accelerate the implementation of real-estate-specific macroprudential measures. In addition, Directors noted that the efficiency and flexibility of the housing market could be improved by removing existing subsidies in the social and owner-occupied sectors – thereby promoting the development of the private rental market – and by easing existing regulations that prevent construction from meeting housing demand.’⁸

Ook de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) doet een duit in het zakje: ‘High mortgage interest deductibility for owner-occupied housing is distortionary and regressive as imputed rents are taxed less. Further recovery of the housing market would allow for accelerating the planned reduction. (…) Moreover, demand for rental housing is set to increase as a further reduction of mortgage interest relief and tighter loan-to-value requirements force first-time buyers to wait longer to build a down payment.’⁹

Kortom: er worden wel goede stappen gezet, maar de regering laat na gunstige marktcondities te benutten om verder te hervormen. Het gevaar van een marktomslag door een rentestijging ligt immers op de loer.

Wat moeten de onderhandelaars voor een nieuw kabinet nu met elkaar afspreken waar het gaat om de woningmarkt? Er lijkt immers weer wat geld te verdelen. Kunnen ze nu – om te beginnen – de hypotheekrenteaftrek, de huurtoeslag en de verhuurderheffing (deels) tegen elkaar wegstrepen? Een soort van ‘cold turkey’? Voor een drugsverslaafde zijn de ontwenningsverschijnselen van harddrugs hevig, maar de ergste symptomen zijn meestal na vijf dagen voorbij, waarna er nog een periode volgt van 'psychisch afkicken'. Deze periode is cruciaal voor eventuele terugval.

Maar is het mogelijk partijen die hier sterk uiteenlopende ideeën over hebben, op één lijn te krijgen? Hoe groot is het risico dat men met interventies weer, onbedoeld, ongewenste effecten in gang zet? Dat compromissen en uitzonderingen op uitzonderingen de regelgeving weer complex en diffuus maken; en waarschijnlijk ook moeilijker uit te voeren en te handhaven? Wat ruimte biedt aan interpretaties die we nu nog niet kunnen voorzien. Een geïsoleerde aanpak is ongewenst. Adhoc-beleid door het ene gat met het andere te dichten is funest. Waarom verlaat de politiek niet eens het vermeend ‘gemakkelijke’ middel van het fiscale medicijn? Waarom wordt niet eens serieus de vraag gesteld of ‘uitzieken’ en optimaliseren van de eigen weerstand niet beter zou zijn voor de kwakkelende patiënt? Misschien dat de markt dan weer wat gezonder kan worden. Want een patiënt medicijnverslaafd maken heeft nog nooit iemand genezen.