Gerechtshof Amsterdam, 31-08-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2830, 20/00227
Gerechtshof Amsterdam, 31-08-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2830, 20/00227
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 31 augustus 2021
- Datum publicatie
- 6 oktober 2021
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:2830
- Zaaknummer
- 20/00227
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde. Heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast inzake de woning. Erfpachtcorrectie. Proceskostenvergoeding.
Uitspraak
Kenmerk 20/00227
31 augustus 2021
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 19/1866 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.279.000. Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 zijn samen in één geschrift bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 13 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.108.000. Aan belanghebbende is een kostenvergoeding van € 508 toegekend.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 11 februari 2020 heeft de rechtbank het volgende beslist (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als “ [X] ”):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover daarbij de deskundige vergoeding niet bij de proceskostenvergoeding is betrokken en laat de bestreden uitspraak voor het overige in stand;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de door [X] in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte proceskosten voor de deskundige ter hoogte van € 128,26 vergoedt en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 47,- aan [X] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in beroep van [X] tot een bedrag van € 1.050,-.”
Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 24 maart 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 augustus 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
“1. [X] is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 225 m². De oppervlakte van de kavel is 437 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.1 [voetnoot 1: Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ)]
3. [X] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op maximaal € 953.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.108.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van [X] niet te hoog is vastgesteld.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
Tot de gedingstukken behoort een brief van de rechtbank aan belanghebbende van 18 juni 2019. In de brief is, voor zover van belang, vermeld:
“De rechtbank heeft een brief ontvangen van De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam. Ik stuur u hiervan een kopie.
Ik verzoek u mij mee te delen of u naar aanleiding van die brief uw beroep nog wilt handhaven. Indien u het beroep nog wilt handhaven, dan verzoek ik u mee te delen waarom u dat wilt.”
Belanghebbende heeft op 1 juli 2019 gereageerd op voormelde brief van de rechtbank. In het antwoord van belanghebbende is, voor zover van belang, vermeld:
“Desalniettemin vraagt u aan mij of ik mijn beroep wil intrekken. Het antwoord is: Nee, natuurlijk niet. Ik zal in deze conclusie reageren op uw verzoek”
Belanghebbende heeft in zijn nader stuk aan de rechtbank van 10 januari 2020 verwezen naar een rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans (hierna ook: Ortec-rapport) en een gedeelte van dit rapport overgelegd. Het Ortec-rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de wijze van berekening van de erfpachtcorrectie. Hierna is een aantal passages uit dat rapport opgenomen met uitzondering van de daarin opgenomen voetnoten (het rapport behoort deels tot de gedingstukken en is ook deels opgenomen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910).
“Doel en aanleiding van het onderzoek
Op 1 maart 2019 gaf Belastingen Gemeente Amsterdam aan Ortec Finance de opdracht om
te onderzoeken in hoeverre de berekening van de WOZ-erfpachtcorrectie dient te worden
geactualiseerd of te worden herijkt en op welke onderdelen dat opportuun zou zijn.
Aanleiding tot zo’n onderzoek gaven een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 7 december 2018 en een vonnis van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019 aangaande WOZ-erfpachtcorrecties op verkoopprijzen.
(…)
Een tweede aanleiding betreft de rechtsfiguur van eeuwigdurende erfpacht die in 2016 werd
geïntroduceerd. De huidige WOZ-erfpachtcorrectie moet wel aangepast worden om rekening
te houden met deze nieuwe vorm van erfpacht.
(…)
Huidige methode
De huidige erfpachtcorrectiemethode kan worden samengevat als:
WOZ-erfpachtcorrectie = Fictieve Contante Waarde x Correctiepercentage.
De fictieve contante waarde betreft de discontering van toekomstige en onzekere erfpachtbetalingen. In de berekening hiervan moeten veronderstellingen worden gemaakt, vandaar de aanduiding fictief. Het correctiepercentage geeft vervolgens aan met welk percentage van de fictieve contante waarde een koper gemiddeld rekening houdt bij aankoop van een woning op erfpachtgrond.
(…)
Er bestaan alternatieven voor de huidige correctiemethode, maar wij concluderen dat deze
geen duidelijke voordelen of zelfs nadelen bieden. Daarnaast heeft het gerechtshof de huidige
methode niet ter discussie gesteld. Wel achten wij het als onderzoekers en opstellers van dit
rapport aan te bevelen enkele vooronderstellingen in de berekening van de fictieve contante
waarde te herzien en het correctiepercentage aan te passen.
(…)
De erfpachtgrondwaarde
Zowel bij uitgifte in erfpacht (nieuwbouw, onbebouwde grond) als aan het einde van een tijdvak (bestaande bouw, bebouwde grond) moet de erfpachtgrondwaarde worden vastgesteld. Deze paragraaf beschrijft hoe de erfpachtgrondwaarde in de praktijk door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt bepaald, voor onbebouwde en bebouwde grond. Wij mengen ons in dit onderzoek niet in de discussie over hoe de waarde bepaald zou moeten worden, maar nemen de praktijk als uitgangspunt in ons onderzoek met betrekking tot de WOZ-erfpachtcorrectie.
(…)
Waarde van de blote eigendom
(…)
1. De contante waarde van de canonbetalingen tot aan het einde van het lopende tijdvak
De canonbetalingen tot aan het einde van het tijdvak zijn relatief zeker:
- Als de canonbetalingen al zijn afgekocht (zoals het geval is bij het overgrote deel van de bestaande erfpachtcontracten), dan zijn de canonbetalingen in formule (3.1) gelijk aan 0.
- Bij een vaste canon is er geen onzekerheid over canonbetalingen in het lopende tijdvak.
- Bij indexering van de canon moet alleen een schatting van de verwachte prijsinflatie
worden gemaakt.
De grootste onzekerheid in de bepaling van de contante waarde van de canonbetalingen in
het lopende tijdvak betreft de hoogte van de te hanteren disconteringsvoet.
2. De contante waarde van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het volgende tijdvak
De beste schatting van de toekomstige fictieve erfpachtgrondwaarde is de waarde nu (WGt),
gecorrigeerd met de lange-termijn verwachte groeivoet van de erfpachtgrondwaarde (gt),
Et WGn = WGt x (1 + gt)n-t.
De onzekerheid over de toekomstige erfpachtgrondwaarde is groter naarmate het einde van
het tijdvak verder in de toekomst ligt. Echter, door het verdisconteren is de impact van de
erfpachtgrondwaarde op de waarde van de blote eigendom kleiner naarmate de einddatum
verder weg is. Merk op dat de erfpachtgrondwaarde nu ook slechts met de nodige onzekerheid is in te schatten, zie paragraaf 2.3.
4 WOZ-erfpachtcorrectie
(…)
Invloed van erfpacht op koopsommen
Een koper van een woning op erfpachtgrond betaalt niet alleen de koopsom aan de verkoper,
hij verplicht zich eveneens tot het in de toekomst betalen van periodieke vergoedingen aan
de erfverpachter. De koopsom voor de woning op erfpachtgrond plus de waardering van de
toekomstige betalingen door de koper is de totale prijs die de koper wil besteden en vertegenwoordigt daarmee de waarde in volle eigendom. Als de koper de waarde van de toekomstige erfpachtverplichtingen hoog (laag) inschat, zal hij minder (meer) aan de verkoper willen betalen. De WOZ-erfpachtcorrectie bestaat dus uit de waardering van onzekere toekomstige erfpachtbetalingen vanuit het perspectief van de koper en dus niet vanuit het perspectief van de erfverpachter. De vraag is vervolgens hoe de koper deze erfpachtverplichtingen beprijst, of anders gezegd, wat de invloed van erfpacht op de verkoopprijs is.
Theoretisch zou de koper de contante waarde van alle toekomstige erfpachtbetalingen moeten berekenen. Deze betalingen zijn afhankelijk van het specifieke erfpachtcontract (de hoogte van de canon op de verkoopdatum, de resterende looptijd van het huidige tijdvak), de algemene bepalingen (voortdurende of eeuwigdurende erfpacht) en het betalingsregime (canonbetalend [vast / geïndexeerd / uitsluiting indexering / aanpassing canonpercentage] of afgekocht).
(…)
De koper moet dus een inschatting maken van de erfpachtgrondwaarde aan het einde van
het huidige tijdvak (voortdurende erfpacht) en/of de verwachte prijsinflatie ten behoeve van
de canonindexering (afhankelijk van het betalingsregime). En tenslotte moet de koper een
disconteringsvoet vaststellen om de contante waarde te kunnen berekenen.
Het is erg onwaarschijnlijk dat kopers de voorgaande berekening uitvoeren. Het vereist niet alleen grondige kennis van financiële rekenkunde en het van toepassing zijnde erfpachtcontract, maar ook het inzicht om een toekomstige erfpachtgrondwaarde te schatten.
Het is daarom eveneens onwaarschijnlijk dat kopers exact dezelfde aannames maken als de
afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam voor het berekenen van de
‘eeuwige’ afkoopsom bij een vrijwillige overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht (…). Met andere woorden, de WOZ-erfpachtcorrectie zal afwijken van de ‘eeuwige’ afkoopsom, de waarde die de gemeente Amsterdam toekent aan de blote eigendom.
(…)
Actualisering van de huidige WOZ-erfpachtcorrectie
Deze paragraaf bespreekt op welke onderdelen de huidige WOZ-erfpachtcorrectie herzien kan worden.
(…)
De huidige methode kan worden samengevat als:
WOZ-erfpachtcorrectie = Fictieve Contante Waarde x Correctiepercentage.
Er bestaan wel alternatieven, zoals (1) het vervangen van het correctiepercentage door een
hogere disconteringsvoet en (2) het modelleren van de verschillen in koopsommen aan de
hand van de hoogte van de canon en de resterende duur van het tijdvak, maar wij concluderen
dat deze alternatieven geen duidelijke voordelen of zelfs nadelen bieden, zie paragraaf 4.3.
Wel kan een aantal van de invoerparameters in de berekening van de fictieve contante waarde
worden herzien. We bespreken achtereenvolgens ‘nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes, de indexering van toekomstige canonbedragen, de disconteringsvoet, de bepaling van de contante waarde in het opvolgende tijdvak en het correctiepercentage.
‘Nieuwe’ algemene bepalingen en bijbehorende betalingsregimes
De huidige WOZ-erfpachtcorrectie houdt niet met alle voor koopwoningen relevante algemene bepalingen en betalingsregime rekening. Het advies is om de implementatie aan te vullen met de ontbrekende algemene bepalingen en betalingsregimes.
Sinds de introductie van de huidige erfpachtcorrectie methode begin jaren tweeduizend zijn er wijzigingen in het Amsterdamse erfpachtstelsel geweest. Er wordt in de huidige WOZ-erfpachtcorrectie geen rekening gehouden met de algemene bepalingen (AB) van 2000 en 2016.
heeft nieuwe betalingsregimes: jaarlijkse indexering van canonbetalingen op basis
van de prijsinflatie minus 1% en canonaanpassing eens per 10 of 25 jaar op basis van een
aanpassing van het canonpercentage, zie paragraaf 2.1 voor meer details.
Bij contracten volgens is er sprake van 1 oneindig tijdvak, dus de opsplitsing in periode 1 en 2 in formule (4.1) is hier niet van toepassing. De indexatie van de eeuwigdurende canon is jaarlijks op basis van de prijsinflatie, maar zonder de correctie van 1%-punt. De benodigde aanpassingen voor deze algemene bepalingen en betalingsregimes zijn makkelijk te implementeren.
Indexering van toekomstige canonbedragen
De canonindexering is gebaseerd op een lange-termijn verwachting voor prijsinflatie van 2,75%. Het verdient aanbeveling om jaarlijks aan te sluiten bij de verwachtingen van gezaghebbende instanties, zoals de Europese Centrale Bank. De lange-termijn inflatie verwachting bedraagt op dit moment 2%. Een verlaging van 2,75% naar 2% geeft een lagere fictieve contante waarde.
Disconteringsvoet
De huidige WOZ-erfpachtcorrectie bepaalt de disconteringsvoet als het maximum van de hypotheekrente op verkoopdatum en het van toepassing zijnde afkooppercentage. Het afkooppercentage werd ieder kwartaal door Burgemeester en Wethouders vastgesteld. Dit percentage diende als basis voor de berekening van de afkoopsom tot aan het einde van het tijdvak.
Per 1 oktober 2017 is een nieuwe regeling voor de bepaling van de afkoopsom van toepassing waarin geen gebruik wordt gemaakt van een afkooppercentage (Gemeente Amsterdam 2017c). De disconteringsvoet in de WOZ-erfpachtcorrectie is daarmee geheel gebaseerd op de hypotheekrente zoals die geldt op het moment van verkoop.
Vanaf 1 oktober 2017 is de afkoopsom zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt berekend, gebaseerd op een disconteringsvoet, die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld. Deze bedraagt op dit moment 4,5%.
Het verdient aanbeveling om de disconteringsvoet in de erfpachtcorrectie te baseren op de
jaarlijks door de B&W vastgestelde disconteringsvoet. Deze is hoger dan de op dit moment
geldende rentes voor hypothecaire leningen, zelfs voor lange looptijden en hoge loan-to-value waarden. Het hanteren van een hogere disconteringsvoet verlaagt de fictieve contante waarde.
Contante waarde in het opvolgende tijdvak
De huidige erfpachtcorrectie vereist een inschatting van de canon voor het opvolgende tijdvak. Deze wordt afgeleid van de canon bij uitgifte van erfpacht door te corrigeren voor inflatie (3,75% per jaar). Er wordt hierbij ten onrechte geen rekening gehouden met het verschil in het canonpercentage bij uitgifte en bij herziening aan het einde van het tijdvak. De canon bij uitgifte is immers de erfpachtgrondwaarde bij uitgifte vermenigvuldigd met het canonpercentage bij uitgifte en de canon bij herziening is de erfpachtgrondwaarde bij herziening vermenigvuldigd met het canonpercentage bij herziening.
Het verdient aanbeveling om in de berekening van de fictieve contante waarde de verwachte
canonbedragen in het opvolgende (eeuwigdurende) tijdvak tot 50 jaar na verkoopdatum te
vervangen door de verwachte erfpachtgrondwaarde. Dit alternatief vereenvoudigt de berekening en is onafhankelijk van de canonpercentages bij uitgifte en herziening en komt daarmee tegemoetkomt aan bovengenoemd bezwaar. Tevens hoeft er geen aanname gemaakt te worden over de indexering van de canon. De formule (…)
(…)
Merk op dat er effectief over een oneindige periode contant wordt gemaakt: de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak is de contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen vanaf de herzieningsdatum, en niet over een periode van vijftig jaar vanaf de verkoopdatum. Het contant maken over een oneindige periode sluit aan bij de mogelijkheid tot het voor altijd afkopen van toekomstige canonbetalingen in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht.
Het contant maken over een oneindige periode resulteert, gegeven de erfpachtgrondwaarde,
in een hogere fictieve contante waarde. Hoeveel hoger hangt af van de resterende duur van
het huidige tijdvak (n x t) en de disconteringsvoet (t). In het volgende hoofdstuk geven we in
paragraaf 6.3 drie mogelijkheden voor het bepalen van de toekomstige erfpachtgrondwaarde:
een op basis van de begin-tijdvak-methode en twee varianten op basis van de buurstraatquote
methode, zie paragraaf 2.3.
(…)