Gerechtshof Amsterdam, 11-08-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2450, 21/00299
Gerechtshof Amsterdam, 11-08-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2450, 21/00299
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 11 augustus 2022
- Datum publicatie
- 7 september 2022
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2021:2190, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 21/00299
Inhoudsindicatie
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. In geschil is of de 81 in het pand gerealiseerde units - bestemd voor short-stay verblijf - kwalificeren als woningen bedoeld in artikel 14 WBR. Het Hof oordeelt dat de units niet zijn aan te merken als woningen.
Uitspraak
kenmerk 21/00299
11 augustus 2022
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: drs. M.T. Arkes
tegen de uitspraak van 15 maart 2021 in de zaak met kenmerk HAA 19/5286 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
1 Ontstaan en loop van het geding
Belanghebbende heeft op 23 oktober 2018 € 577.038 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak op bezwaar van 5 september 2019 het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 15 maart 2021 het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 april 2021. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2022. Met instemming van partijen zijn ter zitting gelijktijdig behandeld het hoger beroep van belanghebbende en de hoger beroepen van [A] B.V. (met kenmerk 21/00298) en van [B] B.V. (met kenmerk 21/00300). Al hetgeen in één van deze zaken is overgelegd of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn overgelegd of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaken. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld:
“Feiten
1. Belanghebbende] heeft op 12 oktober 2018 de eigendom verkregen van het pand aan de [adres] te [plaatsnaam] van [C] B.V. (hierna: [C] ).
2. [C] kwalificeert voor de overdrachtsbelasting als onroerendezaaklichaam als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op belastingen van Rechtsverkeer (hierna: WBR).
3. De verkrijging van het pand volgt op een reeks transacties. Op 4 juni 2018 heeft [A] B.V. (hierna: [A] ) de eigendom verkregen van 50% van de aandelen in [C] . Vervolgens heeft [A] deze aandelen op 12 oktober 2018 doorgeleverd aan [B] B.V. Op 12 oktober 2018 heeft [C] het pand geleverd aan [belanghebbende]. In de onderhavige zaak staat de levering van het pand aan [belanghebbende] centraal.
4. Het pand is in 1992 oorspronkelijk gebouwd als kantoorgebouw. Het pand bestaat uit zeven verdiepingen. De totale gebruiksoppervlakte van het pand bedraagt 7.147,23 m2.
5. De begane grond, eerste etage en tweede etage zijn op de verkrijgingsdatum van de aandelen naar hun bouwkundige aard bestemd te worden gebruikt als kantoor.
6. In 2016 is een ingrijpende verbouwing van de derde tot en met de zesde etage aangevangen, waarbij de kantoren zijn verbouwd tot units (appartementen). De verbouwing is voltooid vóór de levering van het pand aan [belanghebbende] op 12 oktober 2018. Op de derde tot en met zesde etage bevinden zich op verkrijgingsdatum 81 units, een fitnessruimte/sauna en een bijeenkomstruimte met daarin een restaurant. De oppervlakte van de derde tot en met de zesde etage exclusief fitnessruimte/sauna en bijeenkomstruimte bedraagt 3.685 m2. De zevende etage bevat technische ruimtes.
7. De 81 units werden aanvankelijk door [D] gehuurd van [belanghebbende]. [D] verhuurde de 81 units als appartementen op short stay basis aan particulieren op verschillende locaties in en nabij [Z] .
8. De oppervlakte van de 81 units varieert van 20 m2 tot 40 m2. De units betreffen 3 en 4 sterren kamers, hebben één tot maximaal drie slaapkamers en zijn alle voorzien van een eigen badkamer en keuken. De keuken bevat een koelkast, vaatwasser, kookplaat, afzuigkap, magnetron en oven. [D] heeft een short stay- en hotelvergunning op basis waarvan zij de 81 units mag verhuren aan dezelfde huurder voor de duur van maximaal zes maanden. Hiertoe hoeft geen huurcontract te worden afgesloten, maar volstaat een boeking/reservering. Huurders staat vrij gebruik te maken van het restaurant en de fitness/sauna. Huurders hebben de mogelijkheid zich in te schrijven op het adres van het pand in de gemeentelijke basisadministratie. Een specifieke inschrijving op een bepaalde gehuurde unit is niet mogelijk. Huurders hebben geen eigen adres/huisnummer en brievenbus. Post dient te worden afgehaald bij de receptie. De units hebben geen eigen deurbel. Bezoekers dienen zich eerst te melden bij de receptie. Voor de units worden door de gemeente [Z] geen afzonderlijke WOZ-beschikkingen afgegeven.
9. Het bouwdossier met betrekking tot de verbouwing van de derde tot en met de zesde etage van kantoren tot units bevat onder meer een aanvraag en verlening van een omgevingsvergunning, een brandveiligheidsrapport, bouwtekeningen waarop per etage de verschillende ruimten staan aangegeven en een plattegrond van de units.
10. In de aanvraag omgevingsvergunning van 23 december 2015 en in de verleende omgevingsvergunning van 20 april 2016 staat als projectomschrijving vermeld: “het intern verbouwen van een kantoor naar hotelfunctie en het oprichten van een nieuwe entree’.
In de voornoemde aanvraag staat als antwoord op de vraag “Gaat het om de bouw van één of meer woningen?” aangekruist het vakje bij “Nee”. Op de vraag “Waar gaat u het bouwwerk voor gebruiken?” staan kruisjes in de vakjes bij “Wonen” en “Overige gebruiksfuncties”.
In het programma van eisen voor de brandmeldinstallatie staat onder meer dat: “de bestaande kantoorruimten plaatsmaken voor in totaal 81 short-stay units met een logiesfunctie”.
11. Tussen partijen staat vast dat het pand ten tijde van de levering aan [belanghebbende] geen publiekrechtelijke woonbestemming had.
12. [ Belanghebbende] heeft ter zake van haar verkrijging van het pand – met toepassing van artikel 13 van de WBR – over een heffingsgrondslag van € 9.617.300 een bedrag van € 577.038 aan overdrachtsbelasting (6%) afgedragen. [Belanghebbende] is van mening dat op een gedeelte van haar verkrijging het overdrachtsbelastingtarief van 2% van toepassing is. Daarom heeft zij op 22 november 2018 bezwaar tegen de afdracht gemaakt.
13. In navolging van het bezwaar hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd.
14. Verder heeft op 6 augustus 2019 een hoorgesprek plaatsgevonden. [De inspecteur] heeft hiervan een verslag gemaakt dat [belanghebbende] van commentaar heeft voorzien.
15. [ De inspecteur] heeft op 29 augustus 2019 het pand geschouwd.
16. [ De inspecteur] heeft met dagtekening 5 september 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. Het bezwaar van [belanghebbende] is afgewezen.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt daar nog de volgende feiten aan toe.
Tot de gedingstukken behoren uit het bouwdossier afkomstige plattegronden met als projectomschrijving: “Herbestemming kantoor [adres] te [plaatsnaam] ”. Op deze plattegronden zijn per etage de verschillende ruimten aangegeven met een beschrijving. Bij de plattegronden van de 3e, 4e en 5e verdieping is steeds vermeld: “(logiesfunctie en overige gebruiksfunctie)”. Bij de plattegrond van de 6e verdieping is vermeld: “(logiesfunctie, bijeenkomstfunctie, sportfunctie en overige gebruiksfunctie)”.
Tot de gedingstukken behoort een ingevuld aanvraagformulier omgevingsvergunning, met als datum aanvraag 23 december 2015, waarin vragen met ja of nee zijn beantwoord en/of zijn voorzien van een korte omschrijving.
De vraag “Gelden de werkzaamheden in deze aanvraag/melding voor meerdere adressen of percelen?” is beantwoord met ‘ja’.
Bij “Specificatie Locatie” is vermeld “ [adres] ”.
Bij de vraag “Waar gaat u het bouwwerk voor gebruiken” is aangekruist het vakje bij “wonen”; doorgehaald is het vakje bij “Overige gebruiksfuncties”.
Tot de gedingstukken behoort een rapport van 3 maart 2016 met als titel ‘Brandveiligheidsconcept t.b.v. aanvraag omgevingsvergunning’; hierin is voor zover van belang, het volgende vermeld:
“1.1 Algemeen
Ten behoeve van de herbestemming van het kantoorgebouw aan de [adres] te [plaatsnaam] is een brandveiligheidsconcept opgesteld. Het project bestaat uit het verbouwen van bouwlaag 3 t/m 6 (ca. 3.500 m2 BVO) waarbij de bestaande kantoorruimten plaatsmaken voor in totaal 81 short-stay units met een logiesfunctie, een fitness/sauna en een bijeenkomstruimte van 140 m2. (…)
(…)
Bezetting en persoonsaantallen
Per short-stay unit zijn maximaal 2 personen aanwezig. In totaal zijn er 81 short-stay units in het gebouw voorzien. In de bijeenkomstruimte op de 6e verdieping zijn maximaal 50 personen aanwezig en in de fitnessruimte maximaal 12 personen.
(…)
Indeling in brandcompartimenten
Conform het Bouwbesluit artikel 2.83 moet een logiesfunctie in een beschermd subbrandcompartiment liggen.
Iedere short-stay unit in het gebouw is uitgevoerd als een separaat brandcompartiment.
(…)”
Het rapport bevat een tabel met als titel ‘Berekende brandoverslagtrajecten’ met tekeningen waarin de onderdelen van het gebouw zijn aangeduid als ‘Kantoor’ respectievelijk ‘Hotel hoek 1’, ‘Hotel hoek 2’, ‘Hotel midden 1’ en ‘Hotel midden 2’.
Tot de gedingstukken behoort een brief met toelichting bij een verleende omgevingsvergunning (de vergunning zelf behoort niet tot de gedingstukken) van de gemeente [plaatsnaam] van 20 april 2016 waarin voor zover van belang, het volgende is vermeld:
“Op 23 december 2015 hebben wij onderstaande aanvraag van u ontvangen.
Soort aanvraag Omgevingsvergunning
Projectomschrijving het intern verbouwen van een kantoor naar hotelfunctie en het oprichten
van een nieuwe entree
Activiteit - Bouwen
Locatie [adres]
Verlenen omgevingsvergunning
Wij hebben besloten de omgevingsvergunning te verlenen. De vergunning hebben wij bijgevoegd.
Toezicht tijdens de (ver)bouw en/of sloop
(…)”
Tot de gedingstukken behoort een ingevuld formulier aanvraag omgevingsvergunning van 30 november 2018 met als projectomschrijving:
“Verbouw pand [adres] te [plaatsnaam] , tot hotel (53 extra hotelkamers)”
Bij de vraag “Gaat het om de bouw van één of meer woningen?” is ‘nee’ aangekruist;
Bij de vraag “Waar gebruikt u het bouwwerk en/of terrein momenteel voor” is ‘Overige gebruiksfuncties’ aangekruist.
Bij de vraag “Waar gaat u het bouwwerk voor gebruiken” is ‘Overige gebruiksfuncties’ aangekruist.
Tot de gedingstukken behoort een overzicht met dagtekening 13 december 2018 van Focus Bouwmanagers met daarop vermeld de plattegronden van de begane grond en de zes daarboven gelegen verdiepingen van [adres] met als omschrijving:
“OPDRACHTGEVER: [D]
WERK EN PLAATS: Herbestemming kantoorpand [adres]
FASE: Definitief ontwerp
ONDERDEEL: Sterren kwalificatie hotel-appartementen”
Bij de plattegronden is onder meer vermeld:
“Nieuwe situatie qua kamerverdeling [E] hotel en [D] Hotel
- -
-
[E] Hotel: 314-stuks hotelkamers met 3 sterren ***
- -
-
[D] Hotel: 10-stuks hotelkamers met 3 sterren *** en 124-stuks hotelkamers met 4 sterren ****”
Namens belanghebbende is ter zitting van het Hof de volgende verklaring afgelegd:
“De voorzitter vraagt mij waar de receptie zich in 2018 bevond. Ik antwoord dat de receptie zich destijds - en ook nu nog - in het restaurant op de zesde etage bevindt. Ieder appartement heeft een eigen postvakje bij de receptie. (…)
Het Hof verwijst naar de plattegronden die zijn opgenomen bij het verweerschrift in eerste aanleg als bijlage 6. (…) Zoals ik al eerder verklaarde, bevindt het restaurant zich op de zesde etage. Op de plattegrond is het restaurant aangeduid als “bijeenkomstfunctie”. Later is bij de inrichting van deze ruimte een open keuken geplaatst. (…)
Het Hof vraagt hoe het gaat als iemand op bezoek komt bij een van de units. Ik antwoord dat zich in het restaurant een receptie bevindt zodat met minimale bezetting de receptiefunctie kon worden vervuld door medewerkers van het restaurant. Als er iemand op bezoek komt voor een van de bewoners dan meldt dit bezoek zich bij de receptie. De receptie gaat dan na of de bewoner aanwezig is.”
3 Geschil in hoger beroep
In geschil is of de 81 in de onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna ook: het pand) gerealiseerde units kwalificeren als woningen bedoeld in artikel 14, tweede lid, WBR.