Gerechtshof Amsterdam, 20-12-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3701, 22/00442 en 22/00443
Gerechtshof Amsterdam, 20-12-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3701, 22/00442 en 22/00443
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 20 december 2022
- Datum publicatie
- 4 januari 2023
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2022:4640, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 22/00442 en 22/00443
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ-waarden tennis-, squash- en fitnesscentra volgens gecorrigeerde vervangingswaarde niet te hoog vastgesteld. Lagere bedrijfswaarde (volgens DCF-methode nihil) niet aannemelijk gemaakt.
WOZ-waarde woning, alleen te bereiken via tenniscentrum en met achterstallig onderhoud, schattenderwijs verlaagd. Taxateur had woning ook inpandig moeten opnemen toen hij tenniscentrum opnam.
Wegingsfactor 0,5 bij vaststelling proceskosten. Bewerkelijkheid en complexiteit van beroep en hoger beroep betreffende de woning, en de daarmee verband houdende werkbelasting voor de gemachtigde, is gering. Net als het directe financiële belang gemoeid met het instellen van rechtsmiddelen in zoverre.
Uitspraak
kenmerken 22/00442 en 22/00443
20 december 2022
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
V.o.f. [X], gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. P.P. Otte)
tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken HAA 20/5484 en HAA 20/5485 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 24 mei 2022 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
Zaak 22/00442 (HAA 20/5484)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [A-straat] (hierna: object A) en [A-straat] TENN (hierna: object B), gelegen te [plaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 865.000 respectievelijk € 58.000. Deze beschikkingen en de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2020 zijn in hetzelfde geschrift bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van object A verlaagd tot € 715.000 en de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd. De waarde van object B is gehandhaafd.
Zaak 22/00443 (HAA 20/5485)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaken [B-straat] 69 (hierna: object C), [B-straat] 69SQUA (hierna: object D), [B-straat] 69 TENN (hierna: object E) en [B-straat] 69a (hierna: de woning), gelegen te [Z] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.278.000, € 34.000, € 92.000 respectievelijk € 267.000. Deze beschikkingen en de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2020 zijn in hetzelfde geschrift bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van object C verlaagd tot € 1.066.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd. De waarden van de objecten D, E en de woning gehandhaafd.
Beroep en hoger beroep
Het beroep tegen de in 1.1.2 en 1.2.2 bedoelde uitspraken op bezwaar heeft de rechtbank in haar thans bestreden uitspraak ongegrond verklaard.
Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 30 juni 2022. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 november 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld, waarbij belanghebbende als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ wordt aangeduid:
“1. Eiseres is een vennootschap onder firma en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van object A, object B, object C, object D, object E (hierna: de objecten) en de woning.
2. De objecten worden geëxploiteerd als tennis-, squash- en fitnesscentra. De woning ( [B-straat] 69a te [Z] ) betreft een vrijstaande woning met grond uit het jaar 1988. De woning heeft een carport, berging dan wel schuur en een inhoud van ongeveer 330 m³ en een oppervlakte van ongeveer 293 m². De woning is alleen te bereiken dan wel te betreden via het tenniscentrum.
3. Object A bestaat uit grond bij niet-woning (2.500 m²), extra grond (8.287 m²), een kantine (275 m²), een was/kleedruimte (40 m²), een algemeen verhard stuk grond (800 m²), een gymzaal (1.220 m²), vijf lichtmasten, een tennisbaan gravel (3.132 m²), een opslag/magazijn (300 m²) en één lichtmast. Object B bestaat uit extra grond/overgrond (4.000 m²) en een tennisbaan gravel (1.400 m²).
4. Object C bestaat uit twee tennisbanen gravel van 2.633 m² en van 3.759 m², vier sportzalen: twee van 40 m², een van 303 m2 en een van 1.200 m2, grond bij de niet-woning (4.435 m²), extra grond/overgrond (11.186 m²), een kantoor (303 m²), een kantine (306 m²), een was/kleedruimte (150 m²) en tien lichtmasten ruwbouw. Object D bestaat uit grond bij niet-woning (205 m²) en een sportzaal (205 m²). Object E bestaat uit extra grond/overgrond (4.531 m²), acht lichtmasten en twee tennisbanen gravel (2.350 m² en 626 m²).
5. Verweerder heeft twee taxatierapporten overgelegd, opgesteld door R. Bakker (taxateur [Hof: ten tijde van het opstellen van die rapporten in dienst van de gemeenschappelijke regeling Cocensus]), waarin de objecten A en B per de waardepeildatum zijn getaxeerd op respectievelijk € 715.000 en € 58.000. De objecten C, D en E zijn per de waardepeildatum getaxeerd op respectievelijk € 34.000, € 92.000 en € 1.066.000. Op 2 december 2019 heeft een inpandige opname plaatsgevonden door de taxateur.
6. Van de woning is geen taxatierapport maar een taxatieverslag overgelegd. Daarin is de waarde van de woning door verweerder vastgesteld aan de hand van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en is de woning getaxeerd per de waardepeildatum op € 267.000.
7. Het grondprijsbeleid 2010 (de meest recente versie) van de gemeente [Z] vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
“9.2 GrondprijsDe prijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk bedraagt:€ 184,- per m² uitgeefbaar terrein
(…)
De grondprijzen voor recreatieve buitenvoorzieningen zoals sportvelden, kinderboerderijen of speeltuinen zullen in principe worden bepaald aan de hand van maatwerk vanwege het relatief grote ruimtebeslag.
Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk
Als een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt uitgevoerd, dan komt de grondprijs tot stand conform de grondprijzen voor bedrijven, kantoren, detailhandel en horeca of woningen, al naar gelang het meest van toepassing is, met dien verstande dat de prijs niet lager zal zijn dan de prijs voor maatschappelijke doeleinden zonder winstoogmerk. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op Omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend:
1. (…)
2. (…)
3. sportscholen, commerciële sportcomplexen (…).” “
Tegen de feitenvaststelling door de rechtbank zijn geen grieven gericht. Omdat het Hof ook overigens geen aanleiding ziet de feiten anders of nader vast te stellen, wordt in hoger beroep uitgegaan van de feiten als vastgesteld door de rechtbank.
3 Geschil in hoger beroep
Ook in hoger beroep is in geschil of de onder 1.1.1 en 1.2.1 genoemde beschikkingen en aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.
In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de rechtbank ten onrechte de wijze van taxeren van de heffingsambtenaar heeft geaccepteerd. Alle onroerende zaken, inclusief de woning, dienen naar haar opvatting te worden getaxeerd volgens de ‘discounted cash flow’-methode. Dit leidt tot een waardering van nihil, omdat de onroerende zaken tot het vermogen van een structureel verlieslatende onderneming behoren, aldus belanghebbende nog steeds. De omstandigheid dat taxateur van de heffingsambtenaar bij een bezoek aan de onroerende zaken in [Z] heeft geweigerd de woning inpandig op te nemen, is reden temeer om de waarde van de woning tot nihil te verminderen volgens belanghebbende. Zij beroept zich ten slotte op ‘redelijkheid en billijkheid’.
De heffingsambtenaar kan zich vinden in de uitspraak van de rechtbank en concludeert daarom tot bevestiging van die uitspraak.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.