Rechtbank Noord-Holland, 24-05-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4640, HAA - 20/5484

9. Eiseres bepleit, kort samengevat, een waarde van de objecten en de woning van nihil, dan wel de helft van de vastgestelde WOZ-waarden voor het kalenderjaar 2020. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarden.

10. Verweerder stelt dat de waarde van de objecten en de woning niet te hoog is vastgesteld en verwijst in dat kader onder meer naar de bij de verweerschriften overgelegde taxatierapporten die door [naam 4] (taxateur) zijn opgemaakt. In de taxatierapporten is de waarde van de objecten bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.

11. De rechtbank verwijst voor het overige naar de gedingstukken.

12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

13. Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor:

a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;

b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

14. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, slechts bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien deze hoger is dan die ingevolge het tweede lid.

15. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde bepaald op de investeringen die de huidige eigenaar of gebruiker er op de waardepeildatum voor over zou hebben om de betreffende onroerende zaak te vervangen. Hierbij zijn de omstandigheden waarin de eigenaar/gebruiker verkeert (bijvoorbeeld financiële mogelijkheden tot investeren) niet van belang. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde, rekening houdende met de aard en de bestemming van de zaak. Tevens wordt rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

16. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de objecten en de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

17. Eiseres heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat voor de waardebepaling van de objecten en de woning de discounted-cash-flow methode (hierna: de DCF-methode) dient te worden gehanteerd in plaats van de door verweerder gehanteerde gecorrigeerde vervangingswaarde c.q. vergelijkingsmethode en heeft ter zitting in dat kader verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 april 2013 (ECLI:GHARL:2013:2394). Volgens eiseres is de waarde van de objecten en de woning op basis van de DCF-methode nihil. Eiseres wijst ter onderbouwing hiervan erop dat sprake is van negatieve exploitatie en verwijst naar de overgelegde jaarrekeningen 2018, 2019 en 2020, de behaalde resultaten na aanpassing van de arbeidsvergoeding in deze jaren en een overzicht van noodzakelijke investeringen voor onderhoud en innovatie. Daarnaast voert eiseres aan dat sprake is van oneerlijke concurrentie, hetgeen voor haar nadelige gevolgen heeft en wat volgens haar invloed heeft op de waarde van de objecten en de woning. Verder voert eiseres aan dat verweerder in strijd handelt met de Wet Markt en Overheid. Tot slot voert eiseres aan dat sprake is van achterstallig onderhoud van de objecten en de woning, in zodanige mate dat deze eigenlijk gesloopt zouden moeten worden.

18. Verweerder heeft hetgeen eiseres heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken en zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de objecten dient te worden vastgesteld met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld met behulp van de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verder heeft verweerder ter zitting gesteld dat het beroep van eiseres op de uitspraak van het gerechtshof Leeuwarden-Arnhem van 9 april 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:2394) tardief is, omdat het te laat in de procedure is aangevoerd.

19. De rechtbank overweegt over de te gebruiken waarderingsmethode het volgende. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die volgens het tweede lid.

20. Uit wet en jurisprudentie volgt dat het verweerder vrij staat om een keuze te maken in de waarderingsmethode en de methode te kiezen die tot de hoogste waarde leidt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht de gecorrigeerde vervangingsmethode heeft toegepast bij de bepaling van de waarde van de objecten. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op de Taxatiewijzer Sport (hierna: de taxatiewijzer). De taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) tot stand gekomen in de taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben onder meer deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, een aantal met name genoemde gemeenten en taxatiebedrijven. Bij de vaststelling van de waarde van de verschillende objectonderdelen is binnen de in de taxatiewijzer bepaalde brandbreedte, steeds gebruik gemaakt van de kengetallen als vermeld in de taxatiewijzer. Door gebruik te maken van de taxatiewijzer heeft verweerder de waarden op verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd.

21. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van object A heeft verweerder voor de tennisbaan gravel, gymzaal, kantine, was/kleedruimte, verharding (grond), lichtmast, opslag/magazijn, aansluiting gezocht bij het archetype S1903700, respectievelijk S1100301, S1703201, S1602901, I3000130, S2904300, B5101300, zoals genoemd in de taxatiewijzer. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van object B heeft verweerder voor de tennisbaan gravel aansluiting gezocht bij het archetype S1903500, zoals genoemd in de taxatiewijzer. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van object C heeft verweerder voor de tennisbaan gravel, sportzaal, kantoor, kantine, was/kleedruimte en lichtmast ruwbouw, aansluiting gezocht bij het archetype S1903700, respectievelijk S1100201, B5101200, S1703302, S1603002, S1703302, S2904300, zoals genoemd in de taxatiewijzer. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van object D heeft verweerder voor de sportzaal aansluiting gezocht bij het archetype B5101100, zoals genoemd in de taxatiewijzer. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van object E heeft verweerder voor de lichtmast en de (twee) tennisbanen gravel aansluiting gezocht bij het archetype S2904300 en S1903700, zoals genoemd in de taxatiewijzer.

22. Bij de vaststelling van de waarde heeft verweerder een correctie toegepast voor de technische veroudering vanwege de staat van onderhoud van de objecten en functionele veroudering vanwege excessieve gebruikskosten. De levensduur van een aantal onderdelen (ruwbouw, afbouw en installaties) van de objecten is verlengd, verder dan de maximale levensduur die is opgenomen in de taxatiewijzer, en verweerder heeft ter zitting verklaard dat de levensduur van deze onderdelen (onder andere) is verlengd naar aanleiding van de inpandige opname van 2 december 2019 die is gedaan door de taxateur. Daarnaast heeft verweerder erop gewezen dat eiseres de objecten tot op heden gebruikt en dat in de objecten wordt geïnvesteerd. Zij heeft bijvoorbeeld zonnepanelen geplaatst. In dit kader heeft verweerder ter zitting gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1671), waaruit volgens verweerder blijkt dat de levensduur kan worden verlengd wanneer het object nog kan worden gebruikt en de restwaarde pas wordt bereikt indien de staat van het object zodanig slecht is dat gebruik niet meer mogelijk is. Bovendien heeft verweerder ter zitting gewezen op de door eiseres overgelegde stukken, waaruit onder andere een waarde van € 2,7 miljoen blijkt per 1 januari 2019 voor de bedrijfsgebouwen- en terreinen.

23. Voor de waardebepaling van de woning heeft verweerder zich gebaseerd op het overgelegde taxatieverslag, waarin de methode van systematische vergelijking met drie woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, namelijk de woningen [woning 1] , [woning 2] en [woning 3] , alle te [plaats 2] , rekening houdend met de verschillen.

24. De rechtbank overweegt over de waardevaststelling van de objecten als volgt. Bij de vaststelling van de waarde heeft verweerder een correctie toegepast voor de technische veroudering, alsmede de functionele veroudering vanwege excessieve gebruikskosten. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in zijn arrest van 23 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1671) heeft geoordeeld dat het niet uitgesloten is dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Er kan echter wel aanleiding zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak (zie Hoge Raad 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169).

25. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in zijn uitspraak van 2 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1121) met toepassing van het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 (ECLI:NL:HR:2020:169) het volgende geoordeeld:

26. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in zijn uitspraak van 31 december 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:4097) geoordeeld dat:

27. Uit de hiervoor genoemde jurisprudentie volgt dat de enkele omstandigheid dat de objecten nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden, niet kan volstaan voor een verlenging van de levensduur daarvan (voor bepaalde onderdelen). De bevindingen van de taxateur van de inpandige opname van 2 december 2019 en de investeringen die door eiseres zijn gedaan (zoals het plaatsen van zonnepannelen), vormen naar het oordeel van de rechtbank evenwel voldoende aanleiding om de levensduur van bepaalde onderdelen op de waardepeildatum te verlengen. Verweerder heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat de objecten gehanteerde levensduurverlenging niet uitsluitend en alleen is gebaseerd op het feit dat deze nog in gebruik zijn, maar dat het een combinatie is van het gebruik, de inpandige opname en de investeringen. Eiseres heeft hier overigens niets (ook niet cijfermatig) tegenover aangevoerd, terwijl dit dan wel op de weg van eiseres had gelegen.

28. Ten aanzien van de correctie voor de functionele veroudering oordeelt de rechtbank dat, gelet op het taxatierapport dat verweerder heeft overgelegd en hetgeen hij heeft aangevoerd tegenover de enkele – niet onderbouwde – stelling van eiseres dat de objecten slecht zijn onderhouden, verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat deze correctie voldoende is.

29. Eiseres heeft nog betoogd dat COVID-19 een negatieve invloed heeft op de waarde van de objecten en de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed. Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden. De rechtbank is gelet op het hiervoor besprokene van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld.

30. Ook ten aanzien van de woning is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning en bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden met de verschillen, en heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

31. De verwijzing door eiseres naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 april 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:2394) brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft haar stelling dat sprake is van een lagere bedrijfswaarde dan de door verweerder vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde naar het oordeel van de rechtbank namelijk niet aannemelijk gemaakt.

32. Eiseres heeft gesteld dat de bedrijfswaarde van de objecten met toepassing van de DCF-methode nihil zou bedragen, althans minder dan door verweerder vastgesteld. Eiseres heeft aangevoerd dat sprake is van negatieve exploitatie. In dat kader zouden de resultaten van eiseres volgens de jaarrekeningen moeten worden aangepast voor een in aanmerking te nemen arbeidsvergoeding en een rente op het geïnvesteerd vermogen. Daarnaast heeft eiseres een overzicht van noodzakelijke investeringen voor onderhoud en innovatie van de objecten overgelegd.

33. Uit de door eiseres overgelegde jaarrekeningen blijkt dat de balanswaarde per 1 januari 2019 € 2.871.992 is en het eigen vermogen (kapitaal) € 2.017.093, dat per 1 januari 2020 de balanswaarde € 2.808.672 en het eigen vermogen (kapitaal) € 2.094.938 is, en dat per 1 januari 2021 de balanswaarde € 2.798.694 en het eigen vermogen (kapitaal) € 2.132.149 is. De bedrijfsgebouwen en -terreinen aan de activazijde op de balans zijn bovendien per 1 januari 2019, 1 januari 2020 en 1 januari 2021 gewaardeerd op respectievelijk € 2.704.456, € 2.628.045 en € 2.540.589. Uit de jaarrekening blijkt ook dat in 2018 een resultaat is behaald van € 112.805, in 2019 een resultaat van € 116.242 en in 2020 een resultaat van € 72.172 (voor het in aanmerking nemen van een arbeidsvergoeding en rente op het geïnvesteerd vermogen).

34. Eiseres heeft geen cijfermatige onderbouwing verstrekt voor de correcties voor arbeidsvergoeding en rente op het geïnvesteerd vermogen, noch een toelichting waarom bij het bepalen van de bedrijfswaarde naast de reeds in de jaarrekening genomen aanzienlijke personeelskosten, (extra-comptabel) een arbeidsvergoeding en een rente op het geïnvesteerd vermogen in aanmerking zou moeten worden genomen. Eiseres heeft ook geen discounted-cash-flowberekening overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat eiseres daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bedrijfswaarde van de objecten lager is dan de door verweerder vastgestelde waarde.

35. Het standpunt van eiseres dat de woning gewaardeerd moet worden aan de hand van de DCF-methode berust daarnaast op een onjuiste rechtsopvatting. Het gaat om een woning en dus niet zoals artikel 4, eerste lid, onder a van de Uitvoeringsregeling bepaalt om een niet-woning, waardoor niet toegekomen wordt aan de waardering op basis van de DCF-methode.

36. Eiseres doet voorts - zo begrijpt de rechtbank - een beroep op het vertrouwensbeginsel met betrekking tot de toepassing van de DCF-methode. Volgens eiseres is een afspraak gemaakt met verweerder dat de DCF-methode zou worden gehanteerd bij de waardebepaling van de objecten en eiseres verwijst in dat kader naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 december 2011 (ECLI:NL:GHAMS:2011:BV0529).

37. Eiseres heeft ter zitting verklaard dat in het verleden een mondelinge afspraak is gemaakt om de DCF-methode toe te passen, om overeenstemming te bereiken en een intrekking te realiseren van een toen lopende gerechtelijke procedure. Deze methode is gedurende meerdere jaren gehanteerd voor de waardebepaling van de objecten, aldus eiseres. Eiseres stelt dat zij erop mocht vertrouwen dat deze waarderingsmethode, welke methode jarenlang is toegepast, niet zomaar buiten werking kan en mag worden gesteld, en zij ervan uit mocht gaan dat de DCF-methode ook voor het jaar 2020 zou worden toegepast. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat geen sprake is van een toezegging en heeft het overige eiseres hierover heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken.

38. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de afspraak die destijds over de waarde gemaakt is uitsluitend betrekking had op het desbetreffende jaar. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder een verdergaande concrete toezegging heeft gedaan dat deze wijze van waarderen ook in volgende jaren gevolgd mocht worden, nog daargelaten tot welke waarde dit dan in dit jaar zou moeten leiden. Bovendien zijn er geen stukken overgelegd of is anderszins gebleken dat een uitlating is gedaan waaraan eiseres vertrouwen heeft kunnen ontlenen. Er zijn daarom geen feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt die bij eiseres de indruk hebben kunnen wekken dat de door de verweerder in eerdere jaren toegepaste DCF-methode voor de waardering van objecten, ook voor het jaar 2020 zou gelden. De enkele omstandigheid dat in het kader van de procedure bij het gerechtshof Amsterdam van 22 december 2011 (ECLI:NL:GHAMS:2001:BV0529) over een eerder jaar overeenstemming was bereikt tussen partijen over de toepassing van de DCF-methode, is daarvoor niet voldoende (zie ook gerechtshof Amsterdam van 19 mei 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1232). Het beroep op het vertrouwensbeginsel door eiseres slaagt daarom niet.

39. Eiseres stelt dat de waarde van de objecten en de woning ten opzichte van het vorige jaar (kalenderjaar 2019, met waardepeildatum 1 januari 2018) is verdubbeld.

40. De rechtbank overweegt daarover het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, hetgeen wordt gedaan aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Er wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Een waardevaststelling waarbij rekening wordt gehouden met de waarde per een eerdere waardepeildatum is daarom in strijd met de hiervoor beschreven systematiek van de Wet WOZ en levert geen maatstaf op voor de vaststelling of de beoordeling van de onderhavige WOZ-waarden (kalenderjaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019). De beroepsgrond dat de waarde van de objecten en de woning teveel is gestegen ten opzichte van het vorige jaar (kalenderjaar 2019, met waardepeildatum 1 januari 2018) slaagt daarom niet.

41. Eiseres heeft gesteld dat verweerder in strijd heeft gehandeld met het (materiele) zorgvuldigheidsbeginsel, motiveringsbeginsel, rechtszekerheidsbeginsel en gelijkheidsbeginsel. De rechtbank is van oordeel dat eiseres geen feiten heeft gesteld en niet aannemelijk heeft gemaakt, evenmin zijn anderszins feiten gebleken, die de conclusie rechtvaardigen dat verweerder een van deze beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden.

42. De beroepen dienen op grond van het hiervoor overwogene ongegrond te worden verklaard.

43. Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.