Gerechtshof Amsterdam, 31-01-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:257, 22/00267
Gerechtshof Amsterdam, 31-01-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:257, 22/00267
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 31 januari 2023
- Datum publicatie
- 29 maart 2023
- Zaaknummer
- 22/00267
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ, Art. 6:22 Awb, Art. 7:4 Awb, Art. 8:42 Awb
Inhoudsindicatie
In hoger beroep is de waarde van de woning niet langer in geschil. Belanghebbende voert wel aan (i) dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet volledig heeft voldaan aan het verzoek de vastgestelde waarde controleerbaar en inzichtelijk te maken, (ii) dat de heffingsambtenaar in beroep niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, en (iii) dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd is. Belanghebbende concludeert dat zowel de uitspraak van de rechtbank als de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd en de heffingsambtenaar moet worden veroordeeld in de kosten van het bezwaar, het beroep en hoger beroep.
De heffingsambtenaar heeft bij verweer betoogd dat het hoger beroep ongegrond is. Hij verzoekt de gemachtigde van belanghebbende in de kosten van het hoger beroep te veroordelen, omdat zij enkel een rechtsmiddel aanwendt om voor eigen gewin een proceskostenvergoeding te ontvangen.
Uitspraak
kenmerk 22/00267
31 januari 2023
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: [A] )
tegen de uitspraak van 18 maart 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/5771 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 38 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 240.000. Deze beschikking is in één geschrift met een aanslag onroerendezaakbelasting voor de woning voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
De rechtbank heeft het beroep tegen de uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tijdig hoger beroep ingesteld. Bij brief van 27 juni 2022 zijn de gronden aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker/bewoner van de woning, een geschakelde twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van ongeveer 360 kubieke meter met een garage gelegen op een perceel van 168 vierkante meter, gelegen in [Z] .
In de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag verstrekt aan belanghebbende. Daarin zijn gegevens vermeld van de woning en van drie andere, omstreeks 1 januari 2019 verkochte woningen: [B-straat] 58, [B-straat] 62 en [C-straat] , alle te [Z] .
Het bezwaarschrift van 29 februari 2020 heeft de gemachtigde van belanghebbende in een brief van 28 mei 2020 aangevuld. In de aanvulling wordt betoogd dat:
- -
-
i) de ligging van de woning veel geluidsoverlast meebrengt en dat dit een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning, terwijl daarmee bij het vaststellen van de waarde niet of nauwelijks rekening is gehouden;
- -
-
ii) een zeer goed vergelijkbaar pand in de directe omgeving van de woning is verkocht, waarmee bij de waardebepaling geen rekening is gehouden, en dat de gerealiseerde verkoopprijs voor dat pand een lagere waarde van de woning indiceert, en
- -
-
iii) een taxateur de onroerende zaak in haar geheel heeft opgenomen en dat de waarde in het economische verkeer op de peildatum 1 januari 2019 € 185.000 is.
Voor punt (iii) is verwezen naar een taxatierapport van [B] en [C] van [bedrijf] dat is gevoegd bij de brief van 28 mei 2020. In dat taxatierapport wordt gerefereerd aan verkopen van woningen aan de [A-straat] 56 en 66 en aan de [B-straat] 11, alle te [Z] .
In de brief van 28 mei 2020 is de heffingsambtenaar ook verzocht, bij niet volledig tegemoetkomen aan het bezwaar, een grondstaffel en ‘een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren’ te verstrekken, en de indexaties die bij het bepalen van de waarde door vergelijking met referentieverkopen zijn toegepast inzichtelijk te maken en te onderbouwen. De heffingsambtenaar is in de bezwaarfase niet tegemoetgekomen aan dat verzoek.
Een hoorgesprek heeft plaatsgevonden op 5 juni 2020.
In de uitspraak op bezwaar is onder meer vermeld:
“Besluit
Uw bezwaar is ongegrond. Daarom handhaaf ik de WOZ-waarde.
(…)
Reden voor die besluit 1
U bent het niet eens met de waardering, omdat geen rekening is gehouden met de ongunstige ligging van het object. Er is sprake van veel verkeersoverlast en geluidsoverlast.
Mijn bevindingen ten aanzien van dit punt kunt u lezen onder het kopje horen.
Reden voor dit besluit 2
U bent van mening dat er een zeer goed vergelijkbaar pand in de directe omgeving van het onderhavige object is verkocht.
Dit punt heeft u nader toegelicht tijdens de hoorzitting. Mijn bevindingen ten aanzien van dit punt kunt u lezen onder het kopje horen.
Horen
(…) Op 5 juni 2020 was de hoorzitting met [D] van de gemeente en [E] . U verwees naar het bijgevoegde taxatierapport. Tijdens de hoorzitting gaf u aan dat onderhavig object direct tegen over een school is gelegen. Hierdoor ervaart belanghebbende geluidsoverlast. U noemt als nieuwe referentie [B-straat] 23 verkocht op 20-04-2018 voor € 198.500. U stelt een nieuwe waarde voor van € 185.000.
De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld op basis van verkoopcijfers. Dit jaar wordt gekeken naar verkoopcijfers rond de waardepeildatum 1 januari 2019. U noemt een verkochte woning in een ander deel van de wijk, met andere objectkenmerken. Dit verkoopcijfer is niet goed bruikbaar bij het bepalen van de WOZ-waarde van de onderhavige woning. Op het taxatieverslag staan goede onderbouwingen. Als nadere onderbouwing noem ik het verkochte buurpand, [A-straat] 40, verkocht op 23 september 2019 voor € 232.500. De WOZ-waarde van de woning van uw cliënt sluit hier goed op aan. Als er al sprake is van nadelige omgevingsfactoren, dan zit dat verdisconteerd in de onderbouwingen en in de hierboven genoemde verkoopcijfers. De WOZ-waarde is goed vastgesteld.”
In beroep heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de woning een tabel overgelegd (“Matrix [A-straat] 38”). Daarin zijn gegevens over de woning opgenomen en over vier andere geschakelde twee-onder-één-kapwoningen die binnen een jaar voor dan wel na 1 januari 2019 zijn verkocht: [D-straat] 94, [A-straat] 40, [E-straat] 87 en [D-straat] 34, alle te [Z] .
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is de waarde van de woning niet langer in geschil. Belanghebbende voert wel aan (i) dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet volledig heeft voldaan aan het verzoek de vastgestelde waarde controleerbaar en inzichtelijk te maken, (ii) dat de heffingsambtenaar in beroep niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, en (iii) dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd is. Belanghebbende concludeert dat zowel de uitspraak van de rechtbank als de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd en de heffingsambtenaar moet worden veroordeeld in de kosten van het bezwaar, het beroep en hoger beroep.
De heffingsambtenaar heeft bij verweer betoogd dat het hoger beroep ongegrond is. Hij verzoekt de gemachtigde van belanghebbende in de kosten van het hoger beroep te veroordelen, omdat zij enkel een rechtsmiddel aanwendt om voor eigen gewin een proceskostenvergoeding te ontvangen.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.