Gerechtshof Amsterdam, 31-10-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, 22/2297
Gerechtshof Amsterdam, 31-10-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, 22/2297
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 31 oktober 2023
- Datum publicatie
- 2 november 2023
- Zaaknummer
- 22/2297
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 28 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ, Art. 7:4 Awb, Art. 8:42 Awb
Inhoudsindicatie
WOZ 2015. Modelmatige waardebepaling (m.b.v. het programma OrtaX). Dient de heffingsambtenaar alle transactiegegevens te verstrekken die aan een modelwaarde ten grondslag liggen? Transactiegegevens zijn openbaar beschikbaar en WOZ-waarde wordt zelfstandig door taxateur vastgesteld. Modelwaarde is daarbij slechts een hulpmiddel. Geen verplichting tot verstrekken van gegevens van 16.000 transacties.
Uitspraak
kenmerk 22/2297
31 oktober 2023
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
tegen de uitspraak van 1 augustus 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/1711 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 20 juli 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 760.000.
Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 10 februari 2021 afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 1 augustus 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 14 september 2022. Het hogerberoepschrift is aangevuld bij brief van 28 november 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2023 en is op 10 oktober 2023 hervat. Van het verhandelde ter zittingen is één proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenares van het woonhuis en erfpachtster van de grond van de woning. Het gaat om een tussenwoning met dakterras en kelder. De oppervlakte van de woning is ongeveer 149 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 114 m2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 760.000 in hoger beroep onder meer een (aangepaste) matrix overgelegd. De in deze matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn dezelfde als die welke in de in eerste aanleg ingebrachte matrix waren opgenomen. Naast enkele geringe preciseringen van de oppervlakten van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten is in deze matrix voor de staat van onderhoud en de kwaliteit van de woning tweemaal de kwalificatie “matig” opgenomen (in de eerdere matrix stond hier nog “gemiddeld”). In de matrix zijn onder andere de volgende gegevens opgenomen:
De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 5.632.
In de uitspraak op bezwaar is een verslag van de op 16 november 2020 gehouden hoorzitting opgenomen. Hierin staat onder andere vermeld:
“Ten aanzien van de modelmatige waardebepaling.U [Hof: gemachtigde van belanghebbende] heeft aangegeven dat er volgens u meer gegevens ten grondslag liggen aan de modelmatige waardebepaling. U wenst inzage in deze gegevens en baseert uw standpunt onder andere op een publicatie van Mr. Bartel in het weekblad Fiscaal Recht (30 november 2018).”
In het hogerberoepschrift staat dienaangaande vermeld:
“Modelmatige waardebepaling:Eiseres bestrijdt dat verweerder enkel de door hem gekozen referenties hoeft te tonen, maar alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, in de procedure moet brengen. (…)
Eiseres bestrijdt dat sprake is van een deugdelijke motivering. Immers, moet verweerder op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ op diens verzoek de gegevens verstrekken die ten grondslag aan de WOZ-waarde liggen.
Eiseres wenst dan ook de volledige onderbouwing te ontvangen en dan ook alle transacties van referenties die zijn gehanteerd in de modelmatige waardebepaling (…).”
Een tekst nagenoeg identiek aan deze laatste volzin was ook opgenomen in een nader stuk dat belanghebbende in eerste aanleg inbracht.
Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar (althans de taxateur namens hem) onder andere het volgende verklaard:
“Mij is gevraagd om uitleg te geven over het OrtaX-systeem van modelmatige waardebepaling en hoe dit gebruikt wordt voor het vaststellen van de WOZ-waardebeschikkingen.
(…)
In feite is de modelwaarde een waarde die OrtaX aanreikt en die is gebaseerd op in beginsel alle transacties die in de gemeente hebben plaatsgevonden.
Alle transacties in de gemeente Amsterdam in het jaar voor en na de waardepeildatum worden geanalyseerd om te bepalen of die transacties marktconform zijn. In eerste instantie worden alleen de transacties tot 1 juni van het jaar na de waardepeildatum gebruikt, zodat de taxateurs vanaf dan al aan de slag kunnen. Als een transactie marktconform is, wordt deze als voeding gebruikt in OrtaX.
Voor het bepalen van de modelwaarde wordt eerst bepaald wat de waarde van grond en bijgebouwen is. Dat gebeurt eens per jaar op basis van alle marktconforme transacties in de gemeente. Deze waardes leiden tot een grondstaffel en een waarde per bijgebouw of per m2 bijgebouw en deze worden vervolgens op iedere transactieprijs in mindering gebracht zodat alles kan worden teruggerekend naar een prijs per m2 woonoppervlak.
Vervolgens wordt de modelwaarde van een te waarderen object bepaald. Dit gebeurt door de mediaan van de verkregen prijzen per m2 woonoppervlak van alle transacties van hetzelfde type als het object en in dezelfde buurt (in dit geval tussenwoning, repeterende bouw in de buurt Olympisch Stadion) te vermenigvuldigen met het aantal m2 woonoppervlak van dat object. Hiermee wordt een modelwaarde gekregen van het woningdeel van het object. Vervolgens worden de waardes van de grond en bijgebouwen daarbij opgeteld. De som is de modelwaarde van het object.
De modelwaarde heeft tot doel het beste aan te sluiten bij de waarde in het economisch verkeer. Deze modelwaarden worden voor alle objecten in de gemeente bepaald. Ze zijn nog niet geïndexeerd, daarmee bedoel ik dat ze niet naar de waardepeildatum worden teruggerekend. De prijsontwikkeling wordt juist uit deze transacties afgeleid via een puntenwolk. De KOL-factoren (kwaliteit, onderhoud en ligging) zijn wel al verwerkt in de modelwaarde.
In beginsel hebben alle marktconforme transacties een invloed op de modelwaarde (bijvoorbeeld doordat zij mede de waarde van bijgebouwen/woningdelen bepalen). Dat betekent echter niet dat alle transacties evenveel invloed hebben op de modelwaarde van een specifiek object. OrtaX werkt namelijk met marktsegmenten. Een marktsegment is een categorie van een type woning in een buurtsegment. In deze zaken is het marktsegment zoals gezegd tussenwoning, repeterende bouw in de buurt Olympisch Stadion. In deze buurt bevindt zich een aantal buurtgroepen, dat loopt van 48a tot 59b. Alle marktconforme transacties dienen als voeding voor markt- en buurtsegmenten. In het overzicht dat ik heb overgelegd ziet u 22 transacties. Er is geen sprake van ‘cherry picking’, in het overzicht staan alle transacties voor dit type woning en deze buurt behalve de niet-marktconforme transacties.
(…)
Op de vraag van de voorzitter of alle transacties ook in het Kadaster te vinden zijn, antwoord ik bevestigend.
(…)
Indien voor een bepaald segment onvoldoende transacties zijn, dan is het mogelijk om gebruik te maken van alle gegevens van transacties in Amsterdam binnen de peildata.
(…)
Op het verstrekte overzicht staan 22 uiteindelijke modelwaarden, maar dit document heb ik vooral ter illustratie voor deze zitting vervaardigd. De taxateur heeft dit in de regel niet. De WOZ-waarde van een object wordt altijd bepaald door een taxateur van vlees en bloed. Hiertoe wordt hem de modelwaarde door OrtaX aangereikt en daarnaast een selectie van drie transacties van referenties die volgens het model het best met het object vergelijkbaar zijn. De taxateur zet vervolgens de WOZ-waarde die hijzelf bepaalt in het systeem. Dit is de waarde die uiteindelijk (behoudens tussentijdse wijzigingen) zal staan op de beschikking die eind februari van het belastingjaar wordt genomen. De taxateur kan besluiten dat andere, geschiktere, onderbouwingen te kiezen dan de drie die door OrtaX zijn geselecteerd. Hij kan als de WOZ-waarde de OrtaX-modelwaarde kiezen of beslissen dat een andere waarde beter is. Wat daarbij ook speelt is dat in een buurt objecten met verschillende waardeniveaus kunnen zijn als er bijvoorbeeld sprake is van een straat met sterk verschillende woningen. De modelwaarde is dus niet meer dan een handreiking voor de taxateur. Als deze modelwaarde voor een woning niet past is het de taak van de taxateur om in te grijpen. In ongeveer 20% van de gevallen grijpt een taxateur in en wijkt hij af van de door OrtaX aangereikte waarde. De voorzitter vraagt mij of elke waarde die door OrtaX wordt aangereikt, wordt bekeken en gewogen door een taxateur. Dat klopt, dat noemen wij de controle van de herwaardering.
(…)
OrtaX is de bron die alle transacties omvat. Het programma reikt voor ieder object een waarde aan en doet een voorzet voor de bepaling welke transacties gebruikt kunnen worden, maar de taxateur beslist aan de hand van zijn eigen expertise welke waarde wordt vastgesteld en welke referenties hij daarbij gebruikt. Voor het suggereren van de referenties hanteert OrtaX een puntensysteem. Elke transactie die marktconform is krijgt om te beginnen 100 punten, vervolgens krijgt een object strafpunten voor bijvoorbeeld een staat die afwijkt van het te waarderen object, een type woning dat van het te waarderen object afwijkt, afwijkende secundaire objectkenmerken (aanwezigheid van bijvoorbeeld garage, dakterras), een verder afgelegen bouwjaar, een transactiedatum die verder van de waardepeildatum af is gelegen, etc. Deze strafpunten hebben ten doel de onderdelen weer te geven waardoor een transactie minder geschikt is om een waarde te onderbouwen. Er zijn achttien onderdelen waarop een transactie strafpunten kan krijgen. Van die 100 punten blijven bijvoorbeeld 90 punten over en dat is vervolgens zichtbaar in ons waarderingssysteem. Aan de hand daarvan kan de taxateur vaststellen welke woningen worden gebruikt als vergelijkingsobject. Maar dan heeft de taxateur alsnog de mogelijkheid om de modelwaarde te controleren en daar zelf wijzigingen in aan te brengen, hetgeen dus in ongeveer 20% van de gevallen ook gebeurt.
(…)
De tabellen die u ziet op het overgelegde document kunnen wij genereren uit OrtaX om een verklaring te kunnen geven over de waarde. Wij hebben dat voor vandaag speciaal gedaan, het is niet iets dat wij in het dossier van een woning hebben opgeslagen. De taxateur werkt hier niet mee; de taxateur kijkt met name in OrtaX voor de onderbouwing en doet een toets voor de modelwaarde. Er wordt dus geen modelwaarde per object vastgelegd en ook geen afwijking van een modelwaarde vastgelegd of opgeslagen, de vaststelling van de waarde gebeurt door de taxateur. Er wordt ook geen onderbouwing opgeslagen. Voor de onderbouwing van de waarde wordt een waardematrix gebruikt.
(…)
Voor het belastingjaar 2015 hebben wij in eerste instantie gekeken naar de transacties in het tijdvak van 1 januari 2013 (een jaar voor de waardepeildatum) tot 1 juni 2014. In deze periode hebben 18.630 transacties plaatsgevonden in gemeente Amsterdam, waarvan 15.930 marktconform worden geacht.
(…)
De jaarlijkse WOZ-taxatie voor de gehele gemeente is een tijdrovend proces omdat zich in Amsterdam veel objecten bevinden. Daarom starten de taxateurs hier al vanaf 1 juni van het jaar voor het belastingjaar mee en dat is de reden dat in eerste instantie enkel de transacties tot 1 juni gebruikt worden. Ook daarna vinden uiteraard nog transacties plaats. Nadat het kalenderjaar is afgerond worden deze transacties (die plaatsvinden vanaf 1 juni tot het einde van het kalenderjaar) toegevoegd. Dan wordt het systeem opnieuw gedraaid met deze nieuwe transacties erbij. De taxateur voert dan een eindcontrole uit op de herwaardering, dat doet hij wel uitsluitend voor de woningen waarbij hij niet reeds is afgeweken van de aangereikte modelwaarde, anders zou het dubbel werk zijn. Hij kan dan dus nog steeds beslissen om de waarde anders vast te stellen, al dan niet op basis van marktgegevens vanaf 1 juni. Vlak voordat de beschikkingen worden vastgesteld, kan de taxateur ook kijken of nog transacties met beter vergelijkbare referenties hebben plaatsgevonden ter onderbouwing van de waarde in het taxatieverslag.
Dit alles mondt uit in een WOZ-beschikking en een taxatieverslag, met daarin dus drie referenties ter onderbouwing. Deze zijn normaal gesproken eind februari van het belastingjaar beschikbaar en vormen de vastlegging van de werkzaamheden van de taxateur voor het object.”
En heeft belanghebbende onder andere verklaard:
“Op de vraag van de voorzitter of ik inderdaad door middel van het Kadaster toegang heb tot alle transacties waarvan de gegevens aan OrtaX zijn gevoed, antwoord ik bevestigend.
(…)
[I]k wil niet de gegevens van alle transacties in Amsterdam zien. Daarmee bedoel ik de circa 16.000 transacties waarvan de gegevens aan het systeem OrtaX gevoed worden.”
Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken van de gemeente Amsterdam, met als onderwerp: Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond. In deze brief wordt melding gemaakt van een besluit tot het eenmalig generieke verlagen van de WOZ-waardering met 2% van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019.
Tot de gedingstukken behoort een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, waarin de burgemeester van Amsterdam reageert op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van een uitspraak van 7 december 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714).
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ook is in geschil of op het gedane verzoek de stukken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde zijn verstrekt.