Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-07-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:6651, 17/00846

In een intern memo van belanghebbende van 23 maart 2007 staat voor zover voor dit geding van belang is, het volgende:

“ [B] heeft plannen tot realisatie van 30 appartementen, 10 winkelruimtes op de begane grond en daaronder een parkeerkelder met ruimte voor 42 auto's.

De locatie is het [a-plein] , in het centrum van [C] ; vlakbij complex [D] .

Een probleem is dat de gemeente de parkeernorm van 1: 1,6 heeft gesteld (voor woningen en winkels?). Parkeren buiten het gebouw is niet mogelijk voor bewoners en personeel. Dit betekent dat er 1,6 x 40 = 64 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd (?), 22 meer dan beschikbaar.

[E] denkt dat de parkeernorm kan worden verlaagd door zorgwoningen te realiseren. Dit zullen dan waarschijnlijk woningen met zware zorg moeten zijn, bijvoorbeeld psychogeriatrische patiënten. Maar wellicht dat er voor senioren in het algemeen ook een lagere norm geldt. [F] oppert de mogelijkheid van gestapeld parkeren.

Afgesproken is dat [G] het aanbod beoordeelt op vraag naar seniorenhuisvesting in [C] , het voldoen aan de referentiekwaliteit, en overlegt met ZDS. [H] beoordeelt de financiële aspecten.

Volgens [H] is voor begeleid wonen een oppervlakte nodig van 350 m2.

(…)

Toetsing aan referentiekwaliteit

(…)

Conclusie: de woningen zijn niet geschikt als huurwoning voor [X] , tenzij de plattegrond kan worden aangepast (de woningen moeten een stuk groter/ breder worden)

Mening [I]

Volgens [J] van [I] (telefoongesprek) is er geen behoefte, zoals geopperd, aan extra woonruimte voor psychogeriatrische patiënten. Dit wordt al in de woonzorgboerderij gerealiseerd Er is waarschijnlijk wel behoefte aan woningen voor geestelijk gehandicapten. Daarvoor kan bijvoorbeeld één van de drie verdiepingen worden gebruikt. De 24-uurs zorg kan vanuit [D] worden geleverd. Niet beoordeeld is of de woningen (met de huidige plattegrond) hiervoor voldoen.”

In een e-mail van 17 maart 2009 heeft [K] , manager ontwikkeling van belanghebbende (hierna: [K] ), aan [L] (hierna: [L] ), directeur van [B] , voor zover voor dit geding van belang is, het volgende medegedeeld:

“We hebben gekeken naar de grote lijnen van het plan voor het [a-plein] [C] .

In principe hebben wij interesse in senioren-appartementen op deze plek.

(…)

Als we het hebben over senioren appartementen dan willen we het ontwerp daarop ook toetsen. Een combinatie met starters is dan niet handig, eventuele koop-appartementen, bijvoorbeeld op de bovenste verdieping zou wel goed kunnen. Het achterterrein is ook nog niet opgelost.

Vooraleer het echter de moeite waard loont om op het plan te gaan studeren ontvang ik graag wat meer helderheid over je gedachten over de financiële structuur. Stel dat wij de appartementen zouden willen kopen: wat verwacht je daarvan dan? Of zit er in het bijzonder een knelpunt in de "bedrijfsruimte"?

Van de voorgeschiedenis weten wij dat rond 2005 of iets dergelijks er sprake was van irreële vraagprijzen van de bestaande panden. Het is niet realistisch om deze historie in een nieuw plan in zijn geheel mee te blijven torsen.

Graag hoor ik van je.”

Op 18 juni 2009 heeft [L] aan de architect, [M] van [M] Architekten BV (hierna: [M] ), het volgende geschreven:

“Ik heb gisteren bij provincie en gemeente en [X] gezeten. We hebben het volgende plan:

27 appartementen geschikt voor senioren. Geschikt voor senioren houdt in dat de gang in ieder appartement minimaal 1300mm breed is. De beukmaat moet dus breder worden!. Dit gaan we bereiken door het trappenhuis ertussenuit te halen. Je kunt dan de volledige breedte delen door 9 beuken.

Verder vindt men de slaapkamers te klein en de woonkamers te groot. Ook vindt men de balkons (of loggia's) over het algemeen te klein. Doelstelling is de appartementen een BVO van 65-90m2 te geven

Het trappenhuis willen we verplaatsen naar de achterkant, achter de gallerij Hierdoor verschuift de ingang van de appartementen ook naar de achterzijde op de parkeerplaats. (als je hebt gemaakt op de [a-straat] in [N] ) Bijkomend voordeel is dat we dan meer winkelfront kunnen maken.

Ook wil men ieder appartement apart uitvoeren met een eigen meterkast en eigen cv ketel.

Is dit voor jou aan te passen? In een plattegrondje / geveltje?

Wij denken dan de woningen allen te kunnen verkopen aan de [X] . Uiteraard is hier een flinke financiële aderlating mee gemoeid. De provincie en gemeente willen haar steentje bijdragen, maar er blijft een flink gat wat voor rekening komt van [B] . Ik zal dan ook kritisch naar ieders kosten moeten kijken voor het realiseren van dit werk.

Er is door jou reeds € 31.392,-- gefactureerd op dit werk, je opdracht was € 77.000,- incl constructeur. Het plan wordt er niet moeilijker op omdat de complete parkeergarage is komen te vervallen en alle appartementen nu identiek kunnen worden.

Mijn voorstel aan jou zou zijn om het totale project incl. wijzigingen, constructeur en onvoorziene zaken af te ronden op € 100.000,— onder voorwaarde dat we eruit komen met alle partijen

Graag je reactie. Maandag ga ik weer naar [X] , het zou super zijn als ik dan een plattegrondje zou kunnen laten zien.”

Op 24 juni 2009 heeft [L] het volgende aan [M] geschreven:

“We zijn er in principe uit met de [X] !

We willen 9 grotere appartementen maken (...) en 18 kleinere (zoals nu getekend). Het doel is dan om 3 grotere en 3 kleinere te verkopen op de markt en de rest te verkopen aan de [X] . (...)

Willen jullie een nieuwe principe plattegrond maken met hoofdmaatvoering?

Verder heb ik een plattegrond nodig van de door ons te krijgen grond van de gemeente op het plein. Er moet dan een indeling gemaakt worden met 27 parkeerplaatsen een straat en bergingen. Persoonlijk vind ik langsparkeren niet zo gelukkig mede vanwege de vorm van de bergingen. Kun je hier iets bedenken met parkeren onder 45graden?

Indien mogelijk de plattegrond en situatie vrijdagochtend aanleveren. Ik kan dan de situatie zenden naar een taxateur die de grond gaat taxeren voor ons. Gemeente heeft dat nodig voor een ISV subsidie aanvraag en dat is essentieel voor het slagen van het hele plan.”

Op 5 november 2009 heeft [K] het volgende per e-mail medegedeeld aan [L] :

“De ontwikkelingen aan het [a-plein] [C] zien er rooskleurig uit. Ik hoop ook op goede voortgang.

Nu je zei dat er binnenkort met omwonenden wordt gesproken wil ik je vragen [X] als zekere partner NIET naar buiten te communiceren. Zodra dit namelijk gebeurt, staat bij ons de telefoon roodgloeiend van geïnteresseerde woningzoekenden, terwijl we nog te weinig concreets kunnen melden. Je kunt wel melden dat het misschien/waarschijnlijk huurappartementen gaan worden.

Overigens komt onze projectmanager [O] als toehoorder naar de bijeenkomst a.s. woensdag.

Wij hebben zodra er groen licht is over bijdragen, verder overleg over hoe en wat, waarbij voor ons voorop staat dat passende appartementen tot stand komen.”

Op 3 december 2009 heeft [L] aan belanghebbende per e-mail tekeningen gestuurd. [O] heeft dezelfde dag namens belanghebbende per e-mail als volgt geantwoord:

“Bedankt voor je gegevens [L] . Zijn er oppervlaktematen van de verblijfsruimte beschikbaar. Juist deze heb ik in beginsel nodig.

Je kunt ook het e-mailadres van Ton Mailen op die wijze kan ik rechtstreeks gegevens opvragen en vragen stellen.”

Eind 2009 hebben [B] en belanghebbende gesproken over het schriftelijk vastleggen van de stand van zaken rond het project [a-plein] in een intentieovereenkomst. Hierover heeft [O] namens belanghebbende aan [L] op 17 december 2009 het volgende bericht:

“Met de intentieovereenkomst ben ik niet veel verder gekomen.

Na zeer recentelijk beraad bij onze accountant leert, in tegenstelling tot jouw bericht dat e.e.a. voor eind dit jaar in een intentie moet vastliggen om financieel voordeel in btw vorm tegemoet te kunnen zien, hier geen voordeel te verwachten is.

Het ondertekenen van deze intentie door een bevoegd persoon is niet mogelijk, gewoonweg door tijdgebrek en absentie van [K] . Ik had je hierin vandaag nog willen kennen, dus bij deze.

Met hoge urgentie zal ik [K] vragen dit met voorkeur te behandelen. We gaan wel gewoon verder met de ontwikkeling. Mocht je des ondanks vragen hebben, bel me gerust op. Mocht ik je niet spreken, fijne kerstdagen en een voorspoedig Nieuwjaar toegewenst.”

Bij brief van 3 december 2015 heeft wethouder [P] van de gemeente [A] het volgende geschreven aan [L] :

“Naar aanleiding van uw verzoek doe ik u dit schrijven toekomen.

Wij hebben in de eerste helft van 2009 intensief contact gehad over de ontwikkeling van de nieuwbouw van project [Q] aan het [a-plein] te [C] . Van de zijde van de Gemeente was deze ontwikkeling gewenst, omdat er zodoende aanbod van seniorenwoningen werd gecreëerd en er hoogwaardige bebouwing aan het [a-plein] werd gerealiseerd. In samenspraak met de provincie Gelderland hebben u en ik de [X] hierbij betrokken (zie kopie samenvatting gesprek 18 februari 2009).

De projectbegroting liet een tekort van ongeveer € 1.500.000,- zien. Gezien de gewenste ontwikkeling was de gemeente bereid € 500.000,- van dit tekort voor haar rekening te nemen, mits [B] en de Provincie ook ieder € 500.000,- voor hun rekening namen.

De bijdrage van de Gemeente en de Provincie was alleen mogelijk als er ook/voornamelijk huurwoningen werden gerealiseerd. Aan deze voorwaarde werd voldaan, omdat de [X] aan het project deelnam. De [X] is de enige partij in de Gemeente [A] die sociale huurwoningen verhuurt.

Op basis van de afspraken tussen de [X] en [B] heeft de Gemeente de subsidie aanvraag ingediend bij de Provincie. De commissaris van de Koningin de heer [R] heeft [in] 2009 ook [C] bezocht en zich op de hoogte laten stellen van het project [a-plein] [C] . Begin december 2009 is de mededeling gekomen dat de subsidie is verleend. Op 6 januari 2010 is daarvan de schriftelijke bevestiging ontvangen.”