Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-02-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:1278, 21/01586 t/m 21/01588

Belanghebbende heeft een offerte van € 8.975.000 overgelegd van Aannemersbedrijf [naam3] voor – kort weergegeven – het slopen van de opstallen (inclusief fundering) van [adres] O.Z. 40 en 41, het tot 6 meter onder het maaiveld uitgraven en het afvoeren van de restmaterialen en de grond. De saneringskosten voor [adres] O.Z. 41 heeft belanghebbende becijferd op - gerekend naar prijspeil op peildatum:

1 januari 2014 € 4.900.500

1 januari 2015 € 5.158.500

1 januari 2016 € 5.430.000

De heffingsambtenaar van de [naam4] heeft de waarde van [adres] O.Z. 40 en 41 in het kader van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) na bezwaar vastgesteld op € 235.000 (40) en € 228.000 (41) voor de jaren 2014 en 2015. Bij uitspraak van 12 juni 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:5274) heeft het Hof de hoger beroepen ongegrond verklaard. In zijn uitspraak heeft het Hof onder meer overwogen:

“4.8 Voor het vaststellen van een waardedrukkende invloed van de verontreiniging is naar het oordeel van het Hof onder meer van belang of er een (publiekrechtelijke) verplichting bestaat tot sanering van de grond en of er door de mate van verontreiniging een beperking is aan de gebruiksmogelijkheden van de grond en de opstallen. Anders dan de heffingsambtenaar mogelijk verdedigt, is de omstandigheid dat belanghebbende of een rechtsopvolger van belanghebbende ter zake van gebreken aanspraken jegens derden kan doen gelden zonder betekenis voor de waardering van de onroerende zaak (vgl. Hoge Raad 17 januari 2003, nr. 37.626, ECLI:NL:HR:2003:AF2997).

De omvang van de (rest)vervuiling op de onderhavige percelen en de noodzaak tot sanering ervan zijn tot op heden niet komen vast te staan, nu een bodemonderzoek ter plaatse sedert het beëindigen van de bodemsanering niet heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaken evenwel rekening gehouden met de mogelijk verminderde gebruiksmogelijkheden van de percelen ten gevolge van de (resterende) bodemverontreiniging en het negatieve imago van de onroerende zaken door de bodemverontreiniging. In dat kader heeft de heffingsambtenaar een aftrek van 25 percent toegepast. Het Hof is, mede gelet op de overlast bij een eventuele sanering (de zogenoemde “rompslomp”), van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de bodemverontreiniging van de onroerende zaken.”

Deze uitspraak is met het arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2019 (ECLI:NL:HR:2019:371) onherroepelijk geworden.

De heffingsambtenaar van de [naam4] heeft de waarde van [adres] O.Z. 40 en 41 in het kader van de Wet WOZ vastgesteld op € 235.000 (40) en € 228.000 (41) voor het jaar 2016. Bij uitspraak van 28 april 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:4155) heeft het Hof de WOZ-waarden van de woningen aan de [adres] O.Z. in goede justitie vastgesteld op € 135.000 (40) en € 128.000 (41). Na te hebben geconcludeerd dat de heffingsambtenaar voor de aldaar in geschil zijnde jaren er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van [adres] O.Z. 40 en 41 niet te hoog is vastgesteld, heeft het Hof over de stellingen van belanghebbende onder meer als volgt overwogen:

“4.4 Belanghebbende stelt dat zijn woningen onverkoopbaar zijn doordat (ook) voor zijn percelen sprake is van ernstige verontreiniging boven de interventiewaarde, zodat volgens hem een saneringsverplichting geldt. Belanghebbende verwijst daartoe naar de onder 2.8 vermelde offerte en naar de verklaringen van een tiental makelaars die onafhankelijk van elkaar de onverkoopbaarheid hebben bevestigd, doordat een koper het risico zou lopen mogelijk gedwongen te worden tot sanering tegen kosten die de waarde van de woningen ver overstijgen. Belanghebbende concludeert tot een waarde van (maximaal) nihil. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze conclusie, omdat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat zijn percelen dermate ernstig zijn verontreinigd dat een (publiekrechtelijke) saneringsverplichting aan de orde zou zijn. Het onder 2.7 vermelde rapport Grondwatermonitoring 2016 vermeldt weliswaar dat gesteld kan worden dat in het grondwater op de locatie ( [adres] O.Z. 42-45) nog een restverontreiniging met minerale oliën boven de interventiewaarde aanwezig is, maar deze conclusie geeft niet de verontreinigingstoestand van belanghebbendes percelen weer. Bij gebrek aan recente onderzoeksgegevens betreffende de onderhavige percelen, is de in het rapport opgenomen conclusie ten aanzien van peilbuis 602 de beste indicatie. Ten aanzien van onder meer deze peilbuis wordt in het rapport geconcludeerd dat in het freatische grondwater maximaal licht verhoogde concentraties benzeen, ethylbenzeen, xylenen, naftaleen en/of minerale olie zijn aangetroffen. Dit betekent dat belanghebbende er niet in is geslaagd zijn stelling aannemelijk te maken dat zijn percelen ernstig zijn verontreinigd, te weten boven de interventiewaarde. Aldus heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat er geen markt zou bestaan voor zijn woningen. De verklaringen van de makelaars leiden niet tot een ander oordeel, nu aan die verklaringen een zogenoemde ex-situsanering van € 8.975.000 (prijspeil 2016) ten grondslag ligt, waarvan de noodzaak niet is komen vast te staan.”

Deze uitspraak is met het arrest van de Hoge Raad van 20 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:749) onherroepelijk geworden.