Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-06-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4315, 22/1851
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-06-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4315, 22/1851
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 25 juni 2024
- Datum publicatie
- 5 juli 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2022:2657, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 22/1851
- Relevante informatie
- Art. 16 Wet WOZ, Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Objectafbakaning. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/1851
uitspraakdatum: 25 juni 2024
Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht te Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 30 juni 2022, nummer UTR 21/4685, in het geding tussen
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
en de heffingsambtenaar
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 382 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 425.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 415.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Voorts is aan belanghebbende een vergoeding voor griffierecht en proceskosten toegekend.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1987 gebouwde rijwoning met een garage. De gebruiksoppervlakte van de woning bedraagt 163 m2 en de perceeloppervlakte 198 m2. Op het achterste deel van het kadastrale perceel bevindt zich een brandgang. Op dit deel van het perceel van ongeveer 4 m2 rust een erfdienstbaarheid, bestaande uit een recht van overpad ten behoeve van de buren.
De rechtbank heeft onder andere het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
“Indexeringspercentage
Eiser voert aan dat het indexeringspercentage onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Verweerder stelt dat de indexering inzichtelijk is. Er is door middel van de permanente marktanalyse een percentage tot stand gekomen. In de permanente marktanalyse worden alle vergelijkbare woningen uit dezelfde stad meegenomen. Dit blijkt uit de meegestuurde zogenoemde ‘bolletjesgrafiek’. Dit cijfer is naar de mening van verweerder voldoende.
De rechtbank oordeelt als volgt. Om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage is het gebruik maken van de bolletjesgrafiek onvoldoende. De bolletjesgrafiek maakt weliswaar inzichtelijk welke trend er is voor rijwoningen in [plaats1] en welke stijgingspercentages daaruit volgen, maar deze informatie maakt niet inzichtelijk op grond van welke criteria en welke keuzes tot deze cijfers wordt gekomen. Hiermee blijft onduidelijk welke onderliggende verkopen zijn gebruikt en welke verkopen zijn verworpen. Daarmee zijn de gekozen verkopen niet controleerbaar en daarom niet inzichtelijk. [voetnoot: Zie de uitspraak van Rechtbank Rotterdam, ECLI:NL:RBROT:2022:1471]
Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om het inzichtelijk maken van de indexering, onder verwijzing naar het ‘black box’ arrest van de Hoge Raad. De rechtbank stelt vast dat verweerder niet de door eiser gevraagde inzichtelijkheid heeft verstrekt, zodat niet is voldaan aan artikel 40, tweede lid, van de wet WOZ. De rechtbank zal hierna beoordelen wat dit gebrek betekent voor de verdere beoordeling van dit beroep.
Objectafbakening
8. Eiser voert verder aan dat verweerder een onjuiste objectafbakening heeft gebruikt en geen rekening heeft gehouden met de brandgang. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen ook een brandgang hebben. Dit zit daarom verdisconteerd in de verkoopprijs. Daarbij stelt verweerder ook dat het verschil 4 m2 is en € 7,- per m2. Volgens verweerder is dit een minimaal verschil.
(…)
De woning, de tuin en de brandgang zijn op één kadastraal perceel gelegen waarvan eiser eigenaar van is. Niet is in geschil dat de brandgang is afgescheiden van de rest van het perceel en niet alleen in gebruik is bij eiser, maar ook bij de eigenaren van de naastgelegen woningen. De rechtbank stelt vast dat onder die omstandigheid de brandgang niet bij de woning en de rest van het perceel behoort. Dit betekent dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Hoewel het verschil slechts 4 m2 bedraagt, is de rechtbank wel van oordeel dat hieruit volgt dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt.
10. Omdat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt en de onjuiste objectafbakening heeft gebruikt kan de rechtbank niet meer vaststellen of met de gebruikte referentiewoningen de waarde aannemelijk is gemaakt. Het beroep van eiser is gegrond.
(…)
12. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 415.000.-.”
3 Geschil
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor vermelde vraag ontkennend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep.
Belanghebbende beantwoordt de hiervoor vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.