Rechtbank Midden-Nederland, 30-06-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:2657, UTR 21/4685

Gegevens

Instantie: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 30 juni 2022

Datum publicatie: 2 december 2022

ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2022:2657

Formele relaties

Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2024:4315, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan

Zaaknummer: UTR 21/4685

Inhoudsindicatie

WOZ beroep gegrond, indexeringscijfer, objectafbakening

Uitspraak

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/4685

(gemachtigde: C. van Abbe)

de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: ).

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 425.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.

De zaak is behandeld op de zitting van 7 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

1. De woning is een in 1987 gebouwde rijwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 163 m2 en een kaveloppervlakte van 198 m2.

2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 399.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.

Beoordelingskader

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 1] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .

Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?

6. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Indexeringspercentage

7.1

Eiser voert aan dat het indexeringspercentage onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Verweerder stelt dat de indexering inzichtelijk is. Er is door middel van de permanente marktanalyse een percentage tot stand gekomen. In de permanente marktanalyse worden alle vergelijkbare woningen uit dezelfde stad meegenomen. Dit blijkt uit de meegestuurde zogenoemde ‘bolletjesgrafiek’. Dit cijfer is naar de mening van verweerder voldoende.

7.2

De rechtbank oordeelt als volgt. Om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage is het gebruik maken van de bolletjesgrafiek onvoldoende. De bolletjesgrafiek maakt weliswaar inzichtelijk welke trend er is voor rijwoningen in [plaats 2] en welke stijgingspercentages daaruit volgen, maar deze informatie maakt niet inzichtelijk op grond van welke criteria en welke keuzes tot deze cijfers wordt gekomen. Hiermee blijft onduidelijk welke onderliggende verkopen zijn gebruikt en welke verkopen zijn verworpen. Daarmee zijn de gekozen verkopen niet controleerbaar en daarom niet inzichtelijk.¹

7.3

Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om het inzichtelijk maken van de indexering, onder verwijzing naar het ‘black box’ arrest van de Hoge Raad. De rechtbank stelt vast dat verweerder niet de door eiser gevraagde inzichtelijkheid heeft verstrekt, zodat niet is voldaan aan artikel 40, tweede lid, van de wet WOZ. De rechtbank zal hierna beoordelen wat dit gebrek betekent voor de verdere beoordeling van dit beroep.

Objectafbakening

8. Eiser voert verder aan dat verweerder een onjuiste objectafbakening heeft gebruikt en geen rekening heeft gehouden met de brandgang. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen ook een brandgang hebben. Dit zit daarom verdisconteerd in de verkoopprijs. Daarbij stelt verweerder ook dat het verschil 4 m2 is en € 7,- per m2. Volgens verweerder is dit een minimaal verschil.

9.1

De rechtbank volgt het standpunt van verweerder niet. Hierbij verwijst de rechtbank naar het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 16 november 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:10720).

9.2

Ten aanzien van de in aanmerking te nemen oppervlakte van het perceel is het bepaalde in artikel 16 van de Wet WOZ van belang. Hierin is bepaald dat, voor de toepassing van de Wet WOZ, als één onroerende zaak wordt aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of b bedoelde eigendommen of in c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

9.3

De woning, de tuin en de brandgang zijn op één kadastraal perceel gelegen waarvan eiser eigenaar van is. Niet is in geschil dat de brandgang is afgescheiden van de rest van het perceel en niet alleen in gebruik is bij eiser, maar ook bij de eigenaren van de naastgelegen woningen. De rechtbank stelt vast dat onder die omstandigheid de brandgang niet bij de woning en de rest van het perceel behoort. Dit betekent dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Hoewel het verschil slechts 4 m2 bedraagt, is de rechtbank wel van oordeel dat hieruit volgt dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt.

10. Omdat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt en de onjuiste objectafbakening heeft gebruikt kan de rechtbank niet meer vaststellen of met de gebruikte referentiewoningen de waarde aannemelijk is gemaakt. Het beroep van eiser is gegrond.

Maakt eiser de waarde aannemelijk?

11. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan het betwisten dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.

12. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 415.000,-.

Proceskosten en griffierecht

13. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding voor zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De vergoeding bedraagt in totaal € 2.056,-, omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep.² Voor de proceskosten in bezwaar stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 538,- voor het indienen van het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-.

14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

-: verklaart het beroep gegrond;
-: vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-: stelt de waarde van het object vast op € 415.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
-: bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
-: veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-;
-: draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2022.

griffier

rechter

De rechter is verhinderd

deze uitspraak te tekenen.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: