Gerechtshof Arnhem, 05-04-2011, BQ2166, 0900093

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (Canada) (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 5 maart 2009, nummer AWB 08/466, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Aan belanghebbende is een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bekend gemaakt waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2005, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007, is vastgesteld op € 321.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) wegens het genot krachtens eigendom vastgesteld van € 288.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar, naar het Hof begrijpt, bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking alsmede de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 5 maart 2009 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van een in het jaar 1935 gebouwde woonboerderij met bijbehorende paardenstal, zomerhuis en sauna, gelegen op, in totaal, 28.192 m² (hierna: het object). De woonboerderij heeft een inhoud van 498 m³. Het perceel, waarop tevens een meertje is gelegen, heeft diverse houtopstanden waaronder een boomgaard en - eerder niet verkochte - kerstbomen die belanghebbende aanhoudt wegens voorgenomen toekomstige houtverkoop. Het object is plaatselijk bekend a-straat 1 te Q en beslaat de twee kadastrale percelen, gemeente Steenwijk, sectie N nr. 000 met een oppervlakte van 25.769 m² en N 001 met een oppervlakte van 2.423 m². De toegangsweg tot het geheel is afgesloten met een ijzeren hekwerk met de vermelding "Verboden Toegang".

2.2 Blijkens de tot de stukken behorende en door belanghebbende ter zitting toegelichte kaart en luchtfoto van het object, zijn de opstallen, de erfverharding, de boomgaard, het meertje en het overgrote gedeelte van de houtopstallen gelegen op het kadastrale perceel met het nummer N 000. Het kadastrale perceel met het nummer N 001 betreft een langgerekte smalle strook grond aan de zuid-zuidwestzijde van het perceel N 000.

2.3 Blijkens tot de stukken behorende huurovereenkomsten heeft belanghebbende verhuurd aan A te R, voor de periode van 28 mei 2005 tot en met 28 februari 2007, een huurobject dat is omschreven als "verbouwde boerderij incl. sauna en paardestal op 950 m² erf", plaatselijk bekend a-straat 1 te Q. Voor de periode van 1 april 2007 tot 1 april 2009 is, met dezelfde omschrijving, een huurobject verhuurd aan B te S, handelend ten behoeve van C, een organisatie die logeerweekenden en vakanties organiseert ten behoeve van jongeren met gedragsproblematiek.

2.4 Belanghebbende woont in Canada waar hij ongeveer de helft van het jaar verblijft. De rest van het jaar verblijft belanghebbende, naar hij onweersproken heeft gesteld, op het adres van zijn moeder en bij uitzondering in de onderhavige woonboerderij.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2005. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de Ambtenaar het object juist heeft afgebakend en of bij de bepaling van de waarde, de waarde van een deel van het perceel buiten aanmerking moet worden gelaten op grond van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling).

3.2 Belanghebbende stelt, onder verwijzing naar een uitspraak op een bezwaarschrift van 28 oktober 1998 met betrekking tot een WOZ-beschikking naar de peildatum 1 januari 1995, dat tot het object slechts 975 m² grond kan worden gerekend. Op de overige grond is, zo begrijpt het Hof belanghebbendes stellingen, de zogenoemde cultuurgrondvrijstelling van toepassing. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt voorts naar de door hem overgelegde huurovereenkomsten. Nu er naar zijn mening niets is veranderd sedert 1995 is het de Ambtenaar niet toegestaan het object anders af te bakenen. De waarde van het object wordt, aldus belanghebbende, nadelig beïnvloed door - kort gezegd - de houding van de gemeente die het object (ten onrechte nog steeds) beschouwt als een drugspand en met het verspreiden van laster en het houden van razzia's de gebruikers van het object ten onrechte in een kwaad daglicht stelt. De vergelijkingspanden zijn niet als zodanig bruikbaar en de onderhoudssituatie van het object is slechter dan waarvan is uitgegaan.

3.3 De Ambtenaar is van mening dat het object juist is afgebakend. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van het object de waarde van een gedeelte buiten aanmerking moet worden gelaten. De waarde is, gelet op het overgelegde taxatierapport, niet te hoog vastgesteld.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en - naar het Hof begrijpt - tot vermindering van de waarde van het object tot € 103.808.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Algemeen

4.1 Blijkens de uitspraak van de Rechtbank is belanghebbende niet ter zitting verschenen. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat hij niet juist is uitgenodigd door de Rechtbank en dat hij daardoor niet in de gelegenheid is geweest de door de Ambtenaar ter zitting ingenomen standpunten te weerspreken. De Rechtbank heeft - nu belanghebbende niet is verschenen: ten onrechte - in haar uitspraak niets vermeld omtrent de uitnodiging van belanghebbende voor de zitting. Ook het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal vermeldt daarover niets. In het procesdossier van de Rechtbank zoals dat het Hof ter beschikking staat, zijn slechts de uitnodiging voor de zitting van 11 december 2008 alsmede de mededeling van de verplaatsing daarvan naar 16 december 2008, gestuurd naar het postadres van belanghebbende in Nederland opgenomen. Deze omstandigheid leidt - in beginsel - tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank (vergelijk Hoge Raad 11 oktober 2000, nr. 33.540, LJN AA7410, BNB 2000/381).

4.2 De Rechtbank heeft voorts - onder meer - overwogen dat belanghebbende hetgeen ter zitting naar voren is gebracht onweersproken heeft gelaten en, kennelijk mede op grond daarvan, geoordeeld dat de Ambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Een ingenomen stelling mag echter niet als onweersproken worden aangenomen indien zich voor de wederpartij in het geding in feite geen gelegenheid heeft voorgedaan zich over die stelling uit te laten (vergelijk Hoge Raad 27 juni 2003, nr. 38.063, LJN AH8798, BNB 2003/300)

4.3 Het Hof ziet in dit geval in het voorgaande echter geen reden de uitspraak van de Rechtbank te vernietigen. Belanghebbende is daardoor niet in zijn verdediging geschaad nu hij zich in hoger beroep zowel schriftelijk als mondeling ter zitting van het Hof heeft kunnen uitlaten over al hetgeen door de Ambtenaar naar voren is gebracht.

Wet WOZ

4.4 Op grond van artikel 16 van de Wet WOZ wordt - voor zover hier van belang - voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak aangemerkt een gebouwd eigendom en een ongebouwd eigendom, en een gedeelte daarvan dat blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, alsmede een samenstel daarvan dat bij dezelfde belastingplichtige in gebruik is en waarvan de delen, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

4.5 De Ambtenaar heeft gesteld dat in het onderhavige geval, gelet op het gebruik, sprake is van één object. Het is ondenkbaar dat de opvang van probleemjongeren enkel op het erf, in de zin van de directe omgeving van de gebouwen heeft plaatsgevonden. Het is niet gebleken dat gebruikers waren beperkt in het gebruik van het geheel. De overgelegde huurovereenkomsten doen daaraan naar zijn mening niet af. D, die het object ten behoeve van het opmaken van het taxatierapport heeft bezocht op 6 mei 2008, heeft daaraan ter zitting toegevoegd dat hij ter plaatse op geen enkele wijze heeft kunnen waarnemen dat sprake is van meerdere gebruikers van delen van wat door de Ambtenaar als één object is aangemerkt. Van fysieke afscheidingen is geen sprake. Het geheel is afgesloten met een ijzeren hek, aldus nog steeds de Ambtenaar.

4.6 Belanghebbende heeft verwezen naar de uitspraak van de Ambtenaar uit 1998, naar de huurovereenkomsten en naar het gebruik dat hij maakt van een gedeelte van het perceel waarop kerstbomen zijn geteeld. Een deel van die bomen is niet verkocht en hij laat die bomen doorgroeien om te zijner tijd als steigerhout te kunnen verkopen. Een gedeelte van het perceel betreft een boomgaard waarover belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat de bomen schade hebben opgelopen doordat dieren van huurders de schors hebben aangevreten. Omtrent het daadwerkelijke gebruik van de boomgaard is niets gesteld of gebleken. Omtrent het verhuurde in de huurovereenkomsten heeft belanghebbende ter zitting toegelicht dat dat is beperkt tot de gebouwen en het onmiddellijk daaromheen liggende erf, te herkennen aan de bestrating. Van een daadwerkelijke fysieke afscheiding ter plaatse is echter - ook volgens belanghebbende - geen sprake zodat hij over het werkelijke gebruik niets met zekerheid kan zeggen.

4.7 Naar het oordeel van het Hof rust op belanghebbende, die stelt dat in dit geval sprake is van twee afzonderlijke objecten in de zin van de Wet WOZ, de last voldoende feiten te stellen en, bij betwisting, aannemelijk te maken die die stelling onderbouwen. Over de indeling is niet meer bekend geworden dan dat er één toegang is en dat er binnen het in 2.1 beschreven complex geen fysieke afscheidingen zijn aangebracht. Uit de afgelegde verklaringen, zowel van D als van belanghebbende, kan integendeel eerder worden afgeleid dat het gehele complex door de huurders kan worden gebruikt en ook daadwerkelijk is gebruikt. De omschrijving in het verhuurobject "op een erf van 950 m²" kan, mede gelet op de toelichting van belanghebbende, evenzeer slechts een aanduiding zijn van het verharde gedeelte rondom de opstallen. Dat belanghebbende een gedeelte van de houtopstanden heeft bestemd om in de toekomst te verkopen doet daaraan niet af. Ter zitting is daarover door belanghebbende verklaard, zakelijk weergegeven, dat hij de zaak op zijn beloop laat en weinig doet aan de voormalige kerstbomenopstand. Naar het oordeel van het Hof kan onder deze omstandigheden niet worden geoordeeld dat sprake is van een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Noch feitelijk, noch naar de aanwending, is zo'n indeling aannemelijk geworden. De Ambtenaar verdedigt terecht dat voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van één object.

4.8 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.9 Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak, zodat op de Ambtenaar de last rust deze vastgestelde waarde aannemelijk te maken.

4.10 Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van D (hierna: de taxateur) van 8 mei 2008, waarin de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2005, naar de toestand van de onroerende zaak op die datum, is getaxeerd op € 368.000. De taxateur heeft die waarde bepaald door van de woonboerderij, de grond, het zomerhuis en twee gebouwen, aangeduid als garage/schuur, afzonderlijk de waarde te bepalen. Ter zitting is gebleken dat met één garage/schuur is bedoeld de sauna en met de andere garage/schuur de paardenstal. De taxateur heeft in het rapport als vergelijkingsgegevens opgenomen de gegevens van drie onroerende zaken die omstreeks de peildatum zijn verkocht dan wel door de ligging een goede onderbouwing kunnen geven van de vastgestelde waarde.

4.11 De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten acht het Hof, hoewel verschillen zijn te noemen met betrekking tot de perceelsgrootte en de inhoud van de opstallen, in voldoende mate vergelijkbaar met het onderhavige object om in dit geval als referentieobject te kunnen dienen. Voorts kan daaruit het waardeniveau ter plaatse blijken van objecten als het onderhavige. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en het object van belanghebbende, geven de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de taxateur voor het object bepaalde waarde. Het Hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat, zoals door de taxateur nader ter zitting is toegelicht en het Hof - mede gelet op de ligging van de vergelijkingsobjecten - aannemelijk acht, het object van belanghebbende in verhouding tot de vergelijkingsobjecten zeker niet slechter is gelegen. Belanghebbende heeft gesteld dat de onderhoudstoestand van de opstallen slecht is en dat voor de woonboerderij een energieplan is opgesteld waaruit blijkt dat dat pand zeer hoge stookkosten met zich brengt en daardoor in feite in de winter niet bewoonbaar is. Het Hof acht echter aannemelijk dat de invloed daarvan door de taxateur voldoende tot uitdrukking is gebracht in de lagere prijs per m³ dan de prijzen die blijken bij de vergelijkingsobjecten.

4.12 Ook hetgeen belanghebbende overigens nog naar voren heeft gebracht doet aan het vorenstaande niet af. Met name acht het Hof niet aannemelijk geworden dat de door belanghebbende gestelde houding van de gemeente jegens het onderhavige object en de gebruikers daarvan, wat daarvan overigens ook zij, zou moeten leiden tot een lagere waarde van het object in het economische verkeer. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Evenmin heeft hij, tegenover de betwisting door de Ambtenaar, feiten of omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde van € 321.000 te hoog is.

cultuurgrondvrijstelling

4.13 Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de waarde van een gedeelte van het object buiten aanmerking moet worden gelaten op grond van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling. Met name heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden gesteld die leiden tot het oordeel dat met betrekking tot een gedeelte van het object sprake is van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond.

Slotsom

4.14 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond en de beslissing van de Rechtbank moet worden bevestigd.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.

De beslissing is op 5 april 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N. ten Broek) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 april 2011.