Gerechtshof Den Haag, 13-03-2013, CA2444, BK-11/00926, 11/00927, 11/00931 en 11/00932

GERECHTSHOF DEN HAAG

Uitspraak d.d. 13 maart 2013

in het geding tussen:

op het hoger beroep van belanghebbende en de Inspecteur tegen de uitspraken van de rechtbank ’s-Gravenhage van 26 oktober 2011, nummers AWB 08/805 en 08/806, betreffende na te vermelden beschikking en aanslagen.

Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] (het complex), per de waardepeildatum 1 januari 2005 (de waardepeildatum) en geldend voor kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 2.850.000.

1.3. Belanghebbende en Stichting [B] hebben tegen de beschikking en de aan ieder van hen opgelegde aanslag bezwaar gemaakt. De Inspecteur heeft bij uitspraken op bezwaar van 24 december 2007 de aanslagen en beschikking gehandhaafd.

1.4. Tegen de uitspraken op bezwaar hebben belanghebbende onderscheidenlijk Stichting [B] beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij de in de aanhef vermelde uitspraken heeft de rechtbank de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 2.000.000, en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd en de Inspecteur gelast het door belanghebbende en Stichting [B] door ieder van hen betaalde griffierecht van € 285 te vergoeden.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Zowel belanghebbende als de Inspecteur zijn van de uitspraken van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband met het door belanghebbende ingestelde hoger beroepen is door de griffier éénmaal een griffierecht van € 454 geheven. Beide partijen hebben verweerschriften ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 30 januari 2013, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde gaat het Hof uit van de door de rechtbank onder 1 en 4 van haar uitspraak in de zaak nummer AWB 08/805 vermelde feiten, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid.

2.  Eigenaar van de grond waarop het complex is gelegen is Staatsbosbeheer. Staatsbosbeheer heeft de grond in erfpacht uitgegeven aan de Stichting [B]. De Stichting [B] heeft het complex in gebruik gegeven aan eiseres.

(…) 

4.1  Verweerder heeft een “Taxatieverslag [A]”(hierna: het Taxatieverslag) overgelegd, dat op 9 januari 2007 is opgemaakt door [C] (hierna: de taxateur). Daarin berekent de taxateur, uitgaande van waarde- en toestandspeildatum 1 januari 2005, de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex op (afgerond) € 2.850.000. Deze waarde heeft hij gespecificeerd zoals hierna onder 4.2, 4.3 en 4.4 is aangegeven.

4.2  Aan de in de linkerkolom genoemde eigendommen heeft de taxateur de in de rechterkolom genoemde waarden toegekend:

4.3  Aan de in de linkerkolom genoemde grond heeft de taxateur de in de rechterkolom genoemde waarde toegekend:

4.4  Verder heeft de taxateur aan de overige grond een waarde van € 25.827 en aan de infrastructuur een waarde van € 192.590 toegekend.”

3.2. Voorts zijn in hoger beroep nog de volgende feiten als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, komen vast te staan:

3.2.1 Het complex wordt gebruikt voor het in verenigingsverband beoefenen van hockey. Het complex wordt niet in de commerciële sfeer gebezigd.

3.2.2. Stichting [B] is op 18 maart 2011 als verdwijnende rechtspersoon gefuseerd met Stichting [X] als verkrijgende rechtspersoon.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van het complex te hoog is vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil of de Inspecteur bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde een te hoog bedrag voor de grond in aanmerking heeft genomen. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Inspecteur ontkennend.

4.2. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van het complex op de waardepeildatum terecht is vastgesteld op € 2.850.000.

4.3. Belanghebbende bestrijdt de vastgestelde waarde als voormeld. De waarde van het complex bedraagt op de waardepeildatum hoogstens uitgaande van een grondprijs van € 5 per vierkante meter, € 1.570.750.

4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de waarde op € 1.570.750.

5.2. De Inspecteur concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

Oordeel van de rechtbank

6. De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid.

“9. Tussen partijen is niet in geschil dat het complex een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ is en derhalve voor de toepassing van de Wet WOZ en de Verordening onroerende-zaakbelastingen 1998, zoals deze luidt na de wijziging bij besluit van de Raad van 2 november 2006, als één onroerende zaak moet worden aangemerkt. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de waarde van het complex op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.

10. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt ingevolge dit artikellid, gelezen in samenhang met artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak.

11. De wetgever heeft, door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, willen bereiken dat als waarde van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Dit betekent dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde (vergelijk Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27 678, BNB 1992/298). De gecorrigeerde vervangingswaarde van een niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak kan, uitgaande van deze gedachtegang, niet hoger zijn dan de benuttingswaarde, oftewel het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut heeft als de te waarderen zaak (vergelijk Hoge Raad 5 juni 1996, nr. 30 314, LJN AA1799). Onder ‘eigenaar’ dient, mede gelet op artikel 24, derde lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ, in dit verband te worden verstaan degene die aan het begin van het kalenderjaar (in dit geval: 2007) het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (in dit geval: de Stichting [B]).

12. Naar het oordeel van de rechtbank wordt het complex niet in de commerciële sfeer gebezigd; daarom kan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex niet hoger zijn dan de benuttingswaarde. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak, waarvan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, is slechts sprake indien de waarde van de zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst (vergelijk Hoge Raad 8 april 2011, nr. 10/01134, LJN BQ0421). De stukken van het geding en hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, laten geen ander oordeel toe dan dat de Stichting [B] met de exploitatie van het complex niet, zoals een commerciële belegger, het behalen van een maximaal rendement beoogt, maar zich bij de exploitatie van het complex het maatschappelijke belang van sportbeoefening en het voortbestaan van het complex ten doel stelt. Het nut dat het sportcomplex de Stichting [B] oplevert, bestaat naar het oordeel van de rechtbank uit de verwezenlijking van de zo-even genoemde doelstellingen.

13. Partijen hebben het geschil toegespitst op de vraag of de door verweerder voor de hockeyvelden in aanmerking genomen grondwaarde van € 40 per m² te hoog is. Dit kan echter niet tot gevolg hebben dat de rechtbank bij de beslechting van het geschil de vastgestelde waarde van de grond van de hockeyvelden toetst alsof deze grond een afzonderlijk te waarderen object is. Ook het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling kan er niet toe leiden dat de rechtbank de waarde van de grond van de hockeyvelden afzonderlijk, dat wil zeggen los van de waarde van (de overige componenten van) het complex, beoordeelt. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling slechts hulpmiddelen zijn om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van –in dit geval– artikel 17, derde lid, Wet WOZ wordt gehanteerd (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, LJN AA8610). De toetssteen is dus uiteindelijk uitsluitend de in de Wet WOZ omschreven gecorrigeerde vervangingswaarde van het gehele complex.

14.1 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het complex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierin is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking hetgeen hierna onder 14.2 14.3 en 14.4 wordt overwogen.    

14.2 Verweerder heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot het complex behorende, in overweging 4.2 genoemde eigendommen en de infrastructuur. De door verweerder in aanmerking genomen bijdrage van de in overweging 4.2 genoemde eigendommen, de in overweging 4.3 genoemde (onder)grond van de clubhuizen, de infrastructuur en de overige grond aan de gecorrigeerde vervangingswaarde is tussen partijen niet in geschil.

14.3 Verweerder stelt de waarde van de grond van de hockeyvelden overeenkomstig artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling te hebben bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn (vergelijkingsmethode). Naar het oordeel van de rechtsbank is dit op zich een goede manier om de bijdrage van de grond van de hockeyvelden aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex te berekenen. Verweerder heeft evenwel de door hem berekende waarde van de grond van de hockeyvelden niet, zoals aan de toepassing van de vergelijkingsmethode bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde eigen is, herleid uit tussen onafhankelijke partijen overeengekomen verkoopprijzen van gronden met dezelfde bestemming, doch in plaats daarvan de waarde per m² grond gesteld op de in de Nota uitgiftebeleid 2005 van de gemeente Den Haag genoemde uitgifteprijs voor het onbebouwde gedeelte van sportcomplexen met buitenvelden van € 40.

14.4 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in de Nota uitgifteprijzen 2005 vermelde uitgifteprijzen slechts bruikbaar bij de toepassing van de vergelijkingsmethode als hulpmiddel om de bijdrage van grond aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak te berekenen indien de uitgifteprijzen bij verkopen van gronden met dezelfde bestemming als de te waarderen grond tussen onafhankelijke partijen zijn gerealiseerd of rechtstreeks zijn herleid uit verkoopprijzen die onafhankelijke partijen zijn overeengekomen voor vergelijkbare gronden met dezelfde bestemming. Dat dit met betrekking tot de in de Nota uitgiftebeleid 2005 vermelde uitgifteprijs voor het onbebouwde gedeelte van sportcomplexen met buitenvelden van € 40 per m² het geval is, heeft verweerder, tegenover de betwisting door eiseres, niet aannemelijk gemaakt.

14.5 Aan het voorgaande doet niet af dat het verweerder, naar deze ter zitting heeft gesteld, niet vrijstond bij de bepaling van de waarde van gronden af te wijken van de in de Nota uitgiftebeleid 2005 door de Raad vastgestelde uitgifteprijzen. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder is het bestuursorgaan dat op grond van artikel 1, tweede lid, van de Wet WOZ, met uitsluiting van andere organen, waaronder de Raad, is belast met de uitvoering van de Wet WOZ. De Raad heeft niet de bevoegdheid om algemene regels te geven die bij toepassing van de Wet WOZ in acht moeten worden genomen. Indien de Raad heeft beoogd met de Nota uitgiftebeleid 2005 zodanige regels te geven, zijn deze in strijd met de wet en derhalve in zoverre onverbindend.

17. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Met de rechtbank stelt het Hof voorop dat de toe te passen maatstaf bij de waardebepaling van het onderhavige complex uitsluitend de in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ omschreven gecorrigeerde vervangingswaarde van het gehele complex is en dat de wetgever met deze maatstaf heeft willen bereiken dat als waarde van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.

7.2. Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde, rekening moet worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt is. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en een vergelijkbare oppervlakte mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen.

7.3. De Inspecteur heeft de waarde per m² grond gesteld op de in de Nota uitgiftebeleid 2005 van de gemeente Den Haag genoemde uitgifteprijs voor het onbebouwde gedeelte van sportcomplexen met buitenvelden van € 40 per m2. Belanghebbende heeft daartegen onder meer aangevoerd dat de gemeente Den Haag aan [E] grond heeft uitgegeven voor een prijs van € 4 per m², dat Staatbosbeheer bij de bepaling van de erfpachtcanon is uitgegaan van een waarde van € 5 per m² en de gemeente Den Haag 21.566 m² grond aan de Stichting [D] heeft overgedragen voor een prijs van € 18,55 per m² in verband met de realisatie van het ‘[F]’. De Inspecteur heeft gewezen op de transacties, zoals vermeld in de brief van 8 juli 2011 aan [G] B.V. (bijlage 4 bij de brief van 8 augustus 2011). Het Hof acht de bij deze transacties overeengekomen uitgifteprijzen niet maatgevend. Dit betreffen immers, de Inspecteur heeft dat met zoveel woorden ter zitting ook beaamd, louter interne transacties tussen dienstonderdelen van de gemeente Den Haag. Zij kunnen naar het oordeel van het Hof niet worden aangemerkt als transacties tussen onafhankelijke partijen en kunnen mitsdien niet als onderbouwing dienen voor de juistheid van de in de Nota uitgiftebeleid 2005 vermelde uitgifteprijs. Andere transacties zijn door de Inspecteur niet naar voren gebracht. De Inspecteur is dan ook niet geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van het complex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

7.4. Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die leiden tot de door haar voorgestane waarde. De transactie met de [E] dateert uit 1997 en ligt mitsdien zover verwijderd van de waardepeildatum dat deze transactie niet als vergelijking kan dienen. Ook het feit dat Staatbosbeheer bij de berekening van de erfpachtcanon is uitgegaan van een m²-waarde van circa € 5, kan niet maatgevend zijn voor de bijdrage van de grond aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex.

7.5. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof in goede justitie de waarde op de waardepeildatum vast op € 2.000.000, waarbij het Hof zich kan vinden in de zienswijze van de rechtbank en de gronden waarop deze berust. Het Hof maakt deze dan ook tot de zijne.

7.6. Op grond van het hetgeen hiervoor is overwogen zijn alle hoger beroepen ongegrond. Beslist dient te worden als volgt.

Proceskosten en griffierecht

8.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

8.2. Nu de uitspraak van de rechtbank in stand blijft, wordt van de Inspecteur een griffierecht geheven van € 454.

Beslissing

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.