Rechtbank 's-Gravenhage, 26-10-2011, BU4913, AWB-08_805

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE

Sector bestuursrecht

zaaknummer: AWB 08/805

uitspraak van de meervoudige kamer van 26 oktober 2011 ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de zaak tussen

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 30 april 2007 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [B] (hierna: het complex), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 2.850.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (gebruikersbelasting) voor het jaar 2007 (hierna: de aanslag).

Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

Bij uitspraak op bezwaar van 24 december 2007 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 31 januari 2008, ontvangen bij de rechtbank op 1 februari 2008, beroep ingesteld. Bij brief van 29 februari 2008 heeft eiseres de gronden van het beroep aangevuld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

Verweerder heeft op 31 maart 2009 een brief aan de rechtbank doen toekomen.

De rechtbank heeft bij brief van 9 oktober 2009 eiser verzocht om een reactie op deze brief.

Eiseres heeft op 6 november 2009 een brief aan de rechtbank doen toekomen.

Bij brief van 11 december 2009 heeft de rechtbank aan partijen nogmaals de mogelijkheid geboden om tot een onderlinge oplossing van het geschil te komen.

Verweerder heeft op 18 augustus 2011 een brief, met bijlagen, aan de rechtbank doen toekomen. Eiseres heeft op 19 augustus 2011 stukken aan de rechtbank doen toekomen. Deze stukken zijn telkens in afschrift aan de wederpartij gezonden.

Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.

Overwegingen

2. Eigenaar van de grond waarop het complex is gelegen is Staatsbosbeheer. Staatsbosbeheer heeft de grond in erfpacht uitgegeven aan de [G]. De [G] heeft het complex in gebruik gegeven aan eiseres.

3. Verweerder heeft de beschikking en de aanslag aan eiseres bekend gemaakt door toezending van een "Aanslag-/beschikkingsbiljet" dat luidt, voor zover hier van belang:

Geschil

4.1 Verweerder heeft een "Taxatieverslag [B]"(hierna: het Taxatieverslag) overgelegd, dat op 9 januari 2007 is opgemaakt door [G] (hierna: de taxateur). Daarin berekent de taxateur, uitgaande van waarde- en toestandspeildatum 1 januari 2005, de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex op (afgerond) € 2.850.000. Deze waarde heeft hij gespecificeerd zoals hierna onder 4.2, 4.3 en 4.4 is aangegeven.

4.2 Aan de in de linkerkolom genoemde eigendommen heeft de taxateur de in de rechterkolom genoemde waarden toegekend:

4.3 Aan de in de linkerkolom genoemde grond heeft de taxateur de in de rechterkolom genoemde waarde toegekend:

4.4 Verder heeft de taxateur aan de overige grond een waarde van € 25.827 en aan de infrastructuur een waarde van € 192.590 toegekend.

Geschil

5. In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder de waarde van het complex op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Partijen hebben het geschil toegespitst op de door verweerder bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex voor de hockeyvelden in aanmerking genomen grondwaarde van € 40 per m².

8. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

9. Tussen partijen is niet in geschil dat het complex een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ is en derhalve voor de toepassing van de Wet WOZ en de Verordening onroerende-zaakbelastingen 1998, zoals deze luidt na de wijziging bij besluit van de Raad van 2 november 2006, als één onroerende zaak moet worden aangemerkt. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de waarde van het complex op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.

10. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt ingevolge dit artikellid, gelezen in samenhang met artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak.

11. De wetgever heeft, door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, willen bereiken dat als waarde van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Dit betekent dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde (vergelijk Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27 678, BNB 1992/298). De gecorrigeerde vervangingswaarde van een niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak kan, uitgaande van deze gedachtegang, niet hoger zijn dan de benuttingswaarde, oftewel het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut heeft als de te waarderen zaak (vergelijk Hoge Raad 5 juni 1996, nr. 30 314, LJN AA1799). Onder 'eigenaar' dient, mede gelet op artikel 24, derde lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ, in dit verband te worden verstaan degene die aan het begin van het kalenderjaar (in dit geval: 2007) het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (in dit geval: de [G]).

12. Naar het oordeel van de rechtbank wordt het complex niet in de commerciële sfeer gebezigd; daarom kan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex niet hoger zijn dan de benuttingswaarde. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak, waarvan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, is slechts sprake indien de waarde van de zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst (vergelijk Hoge Raad 8 april 2011, nr. 10/01134, LJN BQ0421). De stukken van het geding en hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, laten geen ander oordeel toe dan dat de [G] met de exploitatie van het complex niet, zoals een commerciële belegger, het behalen van een maximaal rendement beoogt, maar zich bij de exploitatie van het complex het maatschappelijke belang van sportbeoefening en het voortbestaan van het complex ten doel stelt. Het nut dat het sportcomplex de [G] oplevert, bestaat naar het oordeel van de rechtbank uit de verwezenlijking van de zo-even genoemde doelstellingen.

13. Partijen hebben het geschil toegespitst op de vraag of de door verweerder voor de hockeyvelden in aanmerking genomen grondwaarde van € 40 per m² te hoog is. Dit kan echter niet tot gevolg hebben dat de rechtbank bij de beslechting van het geschil de vastgestelde waarde van de grond van de hockeyvelden toetst alsof deze grond een afzonderlijk te waarderen object is. Ook het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling kan er niet toe leiden dat de rechtbank de waarde van de grond van de hockeyvelden afzonderlijk, dat wil zeggen los van de waarde van (de overige componenten van) het complex, beoordeelt. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling slechts hulpmiddelen zijn om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van -in dit geval- artikel 17, derde lid, Wet WOZ wordt gehanteerd (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, LJN AA8610). De toetssteen is dus uiteindelijk uitsluitend de in de Wet WOZ omschreven gecorrigeerde vervangingswaarde van het gehele complex.

14.1 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het complex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierin is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking hetgeen hierna onder 14.2 14.3 en 14.4 wordt overwogen.

14.2 Verweerder heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot het complex behorende, in overweging 4.2 genoemde eigendommen en de infrastructuur. De door verweerder in aanmerking genomen bijdrage van de in overweging 4.2 genoemde eigendommen, de in overweging 4.3 genoemde (onder)grond van de clubhuizen, de infrastructuur en de overige grond aan de gecorrigeerde vervangingswaarde is tussen partijen niet in geschil.

14.3 Verweerder stelt de waarde van de grond van de hockeyvelden overeenkomstig artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling te hebben bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn (vergelijkingsmethode). Naar het oordeel van de rechtsbank is dit op zich een goede manier om de bijdrage van de grond van de hockeyvelden aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex te berekenen. Verweerder heeft evenwel de door hem berekende waarde van de grond van de hockeyvelden niet, zoals aan de toepassing van de vergelijkingsmethode bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde eigen is, herleid uit tussen onafhankelijke partijen overeengekomen verkoopprijzen van gronden met dezelfde bestemming, doch in plaats daarvan de waarde per m² grond gesteld op de in de Nota uitgiftebeleid 2005 van de gemeente Den Haag genoemde uitgifteprijs voor het onbebouwde gedeelte van sportcomplexen met buitenvelden van € 40.

14.4 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in de Nota uitgifteprijzen 2005 vermelde uitgifteprijzen slechts bruikbaar bij de toepassing van de vergelijkingsmethode als hulpmiddel om de bijdrage van grond aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak te berekenen indien de uitgifteprijzen bij verkopen van gronden met dezelfde bestemming als de te waarderen grond tussen onafhankelijke partijen zijn gerealiseerd of rechtstreeks zijn herleid uit verkoopprijzen die onafhankelijke partijen zijn overeengekomen voor vergelijkbare gronden met dezelfde bestemming. Dat dit met betrekking tot de in de Nota uitgiftebeleid 2005 vermelde uitgifteprijs voor het onbebouwde gedeelte van sportcomplexen met buitenvelden van € 40 per m² het geval is, heeft verweerder, tegenover de betwisting door eiseres, niet aannemelijk gemaakt.

14.5 Aan het voorgaande doet niet af dat het verweerder, naar deze ter zitting heeft gesteld, niet vrijstond bij de bepaling van de waarde van gronden af te wijken van de in de Nota uitgiftebeleid 2005 door de Raad vastgestelde uitgifteprijzen. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder is het bestuursorgaan dat op grond van artikel 1, tweede lid, van de Wet WOZ, met uitsluiting van andere organen, waaronder de Raad, is belast met de uitvoering van de Wet WOZ. De Raad heeft niet de bevoegdheid om algemene regels te geven die bij toepassing van de Wet WOZ in acht moeten worden genomen. Indien de Raad heeft beoogd met de Nota uitgiftebeleid 2005 zodanige regels te geven, zijn deze in strijd met de wet en derhalve in zoverre onverbindend.

17. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Beslissing

Afschrift verzonden aan partijen op: