Gerechtshof Den Haag, 29-06-2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1760, BK-18/00423
Gerechtshof Den Haag, 29-06-2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1760, BK-18/00423
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 29 juni 2018
- Datum publicatie
- 18 juli 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2018:1760
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2019:539
- Zaaknummer
- BK-18/00423
Inhoudsindicatie
In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende doet (onder andere) een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Het gelijkheidsbeginsel is niet geschonden. Omdat sprake is van fouten in de waardering is geen sprake van begunstigend beleid. Ook de meerderheidsregel is niet van toepassing.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/00423
in het geding tussen:
en
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 27 februari 2018, nr. ROT 17/4588.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [Y] te [Z] naar het prijspeil per 1 januari 2016 en voor het jaar 2017 vastgesteld op € 340.000.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 46 is geheven.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 126 is geheven.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag ter zitting van het Hof van 22 juni 2018. Partijen zijn verschenen.
Feiten
Belanghebbende heeft de onroerende zaak [Y] te [Z] in eigendom.
De onroerende zaak is een in de wijk […] gelegen (geschakelde) twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 2009, met grond. De woning heeft een vloeroppervlakte van 115 m2 en de oppervlakte van het perceel is 168 m2.
Het door de heffingsambtenaar bij de brief van 8 juni 2018 gevoegde "Overzicht van woningen gelegen aan de [A] te [Z] " van 7 juni 2018 bevat foto’s van de woningen en meldt:
- Gegevens [B]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 183 m2
objectkenmerken: geen berging, geen garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 268.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het geen poort heeft, een andere perceeloppervlakte heeft en op de hoek van de straat ligt.
- Gegevens [C]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 205 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 289.000
Dit object is niet identiek aan object nr. [Y] omdat er sprake is van een garage in plaats van een poort en een afwijkende grootte van het perceel.
- Gegevens [D]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 168 m2
objectkenmerken: dakkapel en poort naast huis
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 269.000
Dit object is identiek aan object nr. [Y] afgezien van de dakkapel aan de achterzijde.
- Gegevens [Y] (het onderhavige object)
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 168 m2
objectkenmerken: poort naast huis
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 340.000
- Gegevens [E]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 246 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 272.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het geen twee-onder-een-kapwoning is, het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [F]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 237 m2
objectkenmerken: garage en uitbouw
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 299.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het geen twee-onder-een-kapwoning is, het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [G]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: grote berging op de plaats van de gebruikelijke garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 287.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een grote berging is in plaats van een poort.
- Gegevens [H]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 287.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [I]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 205 m2
objectkenmerken: garage en aanbouw
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 312.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [J]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 287.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [K]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 365.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [L]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 287.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [M]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: garage, dakkapel en aanbouw
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 315.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het een woning in een rij is, het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [N]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 134 m2
objectkenmerken: geen berging, geen poort en geen garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 262.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het een woning in een rij is en het grondperceel een andere oppervlakte heeft.
De Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen:
"1. In geschil is of [de heffingsambtenaar] de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [Belanghebbende] stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 269.000,- bedraagt. [De heffingsambtenaar] is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
(…)
4. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [O] van 2 november 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt [de heffingsambtenaar] daarin.
5. [ Belanghebbende] heeft haar woning op 17 augustus 2016 gekocht voor € 355.000,-. De aankoopdatum ligt dermate kort na de waardepeildatum, dat ervan uit moet worden gegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de door [belanghebbende] betaalde prijs. De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraken van het Gerechtshof 's-Gravenhage van 8 juli 1999, Belastingblad 2000, blz. 52 en de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
6. [ Belanghebbende] heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. [Belanghebbende] heeft ter ondersteuning van haar beroep op het gelijkheidsbeginsel gewezen op de woningen gelegen aan de [C] (€ 289.000,-), [D] (€ 269.000,-), [E] (€ 272.000,-), [F] (€ 299.000,-), [I] (€ 312.000,-), [J] (€ 287.000,-), [L] (€ 287.000,-) en [M] (€ 315.000,-). [De heffingsambtenaar] bestrijdt dit standpunt. Zijns inziens is bij verkochte woningen en niet-verkochte woningen nimmer sprake van gelijke gevallen. Van verkochte woningen is immers een eigen verkoopcijfer bekend waarin marktpartijen alle kenmerken van de desbetreffende woning tot uitdrukking hebben gebracht. Van niet-verkochte woningen ontbreekt een dergelijk gegeven en moeten bepaalde aannames worden gedaan. Ook afgezien daarvan is wel sprake van vergelijkbare woningen, maar niet van gelijke gevallen.
De last om het beroep op het gelijkheidsbeginsel te onderbouwen, rust op [belanghebbende]. Van de genoemde onroerende zaken zijn geen gegevens bekend, alleen WOZ-waarden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze onroerende zaken gelijke gevallen zijn. Ter zitting wordt door [de heffingsambtenaar] gesteld dat dit ook niet het geval is. Het betreffen verschillende typen woningen met verschillende inhouden en oppervlakten. Wel zijn de onroerende zaken min of meer vergelijkbaar wat betreft aanhorigheden, ligging, kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling. [De heffingsambtenaar] heeft desgevraagd verklaard dat de WOZ-waarde is gebaseerd op de transactieprijs die voor de desbetreffende onroerende zaak is gerealiseerd. Gelet op de inhoud van het taxatierapport heeft de rechtbank geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Aangezien de WOZ-waarden zijn herleid aan de hand van de transactieprijzen, kan niet worden gezegd dat [de heffingsambtenaar] het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Hij heeft immers de transactieprijzen als richtsnoer genomen, zodat de verschillen in WOZ-waarde uitsluitend worden veroorzaakt door de bij de transacties betrokken marktpartijen en niet door keuzes van [de heffingsambtenaar] (vergelijk ECLI:NL:GHARL:2016:6727). De rechtbank verwerpt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.
7. Door [belanghebbende] is gesteld dat [de heffingsambtenaar] het verweerschrift zodanig laat heeft ingediend, dat deze als tardief dient te worden beschouwd, nu [belanghebbende] zich daar onvoldoende op heeft kunnen voorbereiden. Hoewel het verweerschrift is binnengekomen buiten de zogenaamde 10-dagen termijn, verdient het zeker geen schoonheidsprijs om op zulk een laat tijdstip een verweerschrift in te dienen. Evenwel is niet gebleken dat [belanghebbende] daarmee zodanig in haar belangen is geschaad dat dit tot vernietiging van het bestreden besluit moet leiden. Zo is [belanghebbende] ter zitting in de gelegenheid geweest haar gronden tegen het verweerschrift in te brengen en heeft zij desgevraagd verder niet aan kunnen geven op welke punten zij onvoldoende in de gelegenheid is geweest om op het verweerschrift te kunnen reageren.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)"