Gerechtshof Den Haag, 16-01-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:79, BK-18/00603

3. De Rechtbank heeft overwogen:

3. [ Belanghebbende] heeft ter zitting verklaard geen bezwaar te hebben tegen de typering van het vrijstaande bijgebouw als berging dan wel schuur. Ook heeft [belanghebbende] niet de inhoud (70 m³) van dit bijgebouw weersproken. De rechtbank zal daarom bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de juistheid van de in het taxatierapport van [de heffingsambtenaar] beschreven objectgegevens.

4. Voor zover [belanghebbende] aanvoert dat van enkele vergelijkingsobjecten de objectkenmerken ontbreken, leidt dat volgens vaste rechtspraak (ECLI:NL:HR:1992:ZC5146 en ECLI:NL:HR:1994:ZC5668) niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Eventuele onzorgvuldigheden en onjuistheden/motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet op voorhand te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. [Belanghebbende] heeft nadien het verweerschrift en het daarbij behorende taxatierapport van [de heffingsambtenaar] ontvangen en de gemachtigde van [belanghebbende] heeft daar op zitting ook op gereageerd. Dat [belanghebbende] aldus is geschaad in zijn processuele belangen is de rechtbank niet gebleken. Deze beroepsgrond slaagt niet.

5. [ Belanghebbende] voert aan dat [de heffingsambtenaar] de waarde te hoog heeft bepaald. Hij heeft ter onderbouwing verwezen naar het (gecorrigeerde) taxatierapport van taxateur [A] , aangevuld met zijn correctie ter zitting.

6. [ De heffingsambtenaar] heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met zeven in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [B] , [C] , [D] , [E] [F] , [G] en [H] . Vergelijkingsobject [H] heeft een verkoopdatum van 3 november 2016, dus bijna twee jaar na de waardepeildatum, zodat de rechtbank het om deze reden geen geschikt vergelijkingsobject acht. De vergelijkingsobjecten [E] [D] en [C] zijn ook door [belanghebbende] gebruikt in zijn taxatie. De rechtbank is van oordeel dat deze en de overige drie genoemde vergelijkingsobjecten, alle verkocht binnen een jaar voor of na de waardepeildatum, wat betreft de waardebepalende elementen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten betreffen vrijstaande woningen en zijn alle gelegen in de gemeente [Z] . Met de waardematrix en de daarbij behorende bijlage heeft [de heffingsambtenaar] uitvoerig en gemotiveerd uiteen gezet dat met de verschillen in kwaliteit en staat van onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden. Tevens kan uit die stukken worden afgeleid dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft inhoud, perceeloppervlakte, de aanwezigheid van bijgebouwen, bouwjaar en ligging. [Belanghebbende] heeft in dit verband weliswaar terecht opgemerkt dat de objecten [F] en [G] een slechtere ligging hebben dan de woning van [belanghebbende], maar het enkele feit dat deze objecten verder weg gelegen zijn, vormt geen aanleiding om die objecten reeds daarom buiten beschouwing te laten. [De heffingsambtenaar] heeft naar het oordeel van de rechtbank met zijn waardematrix en zijn uitvoerige bijlage genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat bij de waardebepaling ook met de verschillen in de ligging rekening is gehouden. [De heffingsambtenaar] heeft namelijk bij alle vergelijkingsobjecten, en dus ook bij [F] en [G] , vanwege de slechtere ligging een neerwaartse waardecorrectie toegepast. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van [de heffingsambtenaar] in zoverre niet berust op onjuiste uitgangspunten.

7. [ Belanghebbende] voert verder aan dat [de heffingsambtenaar] niet voldoende rekening heeft gehouden met een ondoelmatige zolderverdieping en het niet aanwezig zijn van een berging dan wel schuur bij de woning.

8. De rechtbank volgt [belanghebbende] niet in deze grond. [De heffingsambtenaar] heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat weliswaar een vaste trap ontbreekt, maar dat de zolderverdieping verder uitstekend begaanbaar is. De taxateur heeft ter zitting aangegeven de woning ook inpandig te hebben opgenomen. [De heffingsambtenaar] heeft het ontbreken van een vaste trap meegenomen in de waardematrix en heeft daarvoor een neerwaartse correctie toegepast. De rechtbank ziet geen aanleiding een verdergaande correctie toe te passen. Wat betreft de berging/schuur heeft [belanghebbende] ter zitting niet de aanwezigheid van dat bijgebouw (met een inhoud van 70 m³) op het perceel ontkend, zodat de rechtbank niet inziet dat [de heffingsambtenaar] hier geen rekening mee had moeten houden.

9. Ter zitting is komen vast te staan dat [belanghebbende] in zijn taxatiekaart bij referentie 3 ( [C] ) is uitgegaan van een onjuiste inhoud. De inhoud van dit object bedraagt niet 701 m³, maar 515 m³. [Belanghebbende] heeft dit erkend en ter zitting heeft hij op grond van de juiste inhoud van [C] en volgens de door hem gehanteerde taxatiemethodiek, de waarde van de woning herberekend. [Belanghebbende] bepleit daarom een waarde van € 410.000 voor de woning.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [belanghebbende] met deze gecorrigeerde waardematrix niet de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt.

11. De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2016 (waardepeildatum 1 januari 2015), op basis van de in de Wet WOZ bedoelde vergelijkingsmethode. Daarom voldoet dit taxatierapport in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt. In de door [belanghebbende] overgelegde (gecorrigeerde) taxatiekaart zijn verder gegevens van de woning, de referentieobjecten, de zogenoemde KOLDU-scores en scores voor de ligging van de objecten opgenomen. [Belanghebbende] heeft echter niet inzichtelijk gemaakt, ook niet ter zitting, op welke wijze hij vanuit de verkoopgegevens van de referenties een vertaling heeft gemaakt naar de waarde van de woning van [belanghebbende]. Voor de referentieobjecten zijn, zo begrijpt de rechtbank, de voor de grond opgenomen bedragen in de taxatiekaarten de resultante van de verkoopprijs minus de waarde van de opstal van die objecten. Ter zitting heeft [belanghebbende] daarover opgemerkt dat de kosten van de opstal bij hem bekend zijn en dat, na aftrek van de herbouwwaarde, een grondprijs wordt bepaald. [Belanghebbende] heeft echter niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij de waarde voor de opstal heeft bepaald, en evenmin of bij de verwerking daarvan in zijn taxatie wordt aangesloten bij marktprijzen. Ook hanteert [belanghebbende] in zijn taxatie voor de zogenoemde KOLDU-scores en scores voor liggingsaspecten een schaal van 1 tot en met 9. Een punt verschil in de KOLDU-scores leidt tot een correctie van 3% op de m³-prijs en een punt verschil in de ligging tot een correctie van 10% op de grondwaarde. Een dergelijk fijnmazig systeem van correcties veronderstelt dat de taxateur nauwkeurig deze correcties kan bepalen. [Belanghebbende] heeft echter geen gegevens terzake overgelegd en ook geen inzicht geboden in de wijze waarop die scores worden bepaald. Het verstrekken van dat inzicht had wel in de rede gelegen, omdat deze scores mede bepalend zijn voor de waarde van het hoofdgebouw en de grondwaarde die [belanghebbende] bepleit. Dit betekent dat [belanghebbende], op wie de bewijslast rust van de door hem voorgestane waarde, met zijn (gecorrigeerde) taxatiekaart naar het oordeel van de rechtbank zijn bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat [de heffingsambtenaar] met de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting ter zitting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door [de heffingsambtenaar] voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 470.000 niet te hoog is.

13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."