Gerechtshof Den Haag, 19-01-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:56, BK-20/00329 en BK-20/00330
Gerechtshof Den Haag, 19-01-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:56, BK-20/00329 en BK-20/00330
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 19 januari 2021
- Datum publicatie
- 28 januari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:56
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2020:1326, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-20/00329 en BK-20/00330
Inhoudsindicatie
De heffingsambtenaar heeft de marktwaarde van de onroerende zaak - een hotel-restaurant - bepaald op € 12.350.000 door de “Gross Operating Profit” (GOP) van het uitgeoefende bedrijf te vermenigvuldigen met een “multiplier” en de uitkomst (“de waarde van het hotelbedrijf”) te verminderen met de waarde van de goodwill en de roerende zaken alsmede de verwervingskosten. De Rechtbank heeft de waarde schattenderwijs verminderd tot € 8.750.000.
Het Hof stelt in het hoger beroep van beide partijen voorop dat het uitsluitend toetst of de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Gaat het om de marktwaarde van een onroerende zaak, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Ongeacht op welke manier de heffingsambtenaar de marktwaarde van de onroerende zaak bepaalt, mag van hem verwacht worden dat dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. De onderbouwing van een belangrijke variabele in de bepaling van de marktwaarde door de heffingsambtenaar – de multiplier – voldoet niet aan deze eisen. Reeds hierom heeft de Rechtbank terecht geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast met betrekking tot de door hem voorgestane marktwaarde.
De (taxateur van de) heffingsambtenaar heeft ook nagelaten de door hem bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde gebruikte aannames over de bouwkosten per m2, de verdeling van de bouwkosten over de ruwbouw, afbouw en installaties, de technische levensduren van de ruwbouw, afbouw en installaties, met inbegrip van de door hem toegepaste verlenging van de technische levensduren van de afbouw en de installaties, de restwaarden, het ontbreken van een correctie wegens functionele veroudering, de toerekening van 49.815 m2 grond aan de onroerende zaak en de rekenprijzen per m2 grond te onderbouwen. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane gecorrigeerde vervangingswaarde niet te hoog is.
Belanghebbende is er niet geslaagd aannemelijk te maken dat de door haar voorgestane (markt)waarde van € 6.650.000 niet te laag is. Zowel afzonderlijk als tezamen schieten de 6 waardeberekeningen, die belanghebbende heeft overgelegd, tekort als onderbouwing van de door haar voorgestane waarde.
Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum schattenderwijs. Het Hof ziet, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, geen reden af te wijken van de door de Rechtbank geschatte waarde van de onroerende zaak van € 8.750.000.
Het Hof neemt de beslissing van de Rechtbank dat belanghebbende niet in aanmerking komt voor een proceskostenvergoeding, omdat de gemachtigde van belanghebbende in dienst is bij Y B.V., die volgens de Rechtbank aan belanghebbende is gelieerd, niet over. Onder verwijzing naar HR 8 november 2002, nr. 37199, ECLI:NL:HR:2002:AF0078 veroordeelt het Hof de heffingsambtenaar in de kosten van rechtsbijstand die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft gemaakt.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-20/00329 en BK-20/00330
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: [A] )
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar en belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 31 januari 2020, nummer SGR 19/5095, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 12.350.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen aan den Rijn (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat daarin de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 8.750.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.190 en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 345 aan belanghebbende te vergoeden.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld (BK-20/00329). Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld (BK-20/00330). Van belanghebbende is ter zake van het hoger beroep € 532 aan griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 november 2020. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van een hotelgebouw, een receptiegebouw, een [a-restaurant] en een [b-restaurant] met een gezamenlijk bruto vloeroppervlak van 9.774 m2 (de gebouwde eigendommen). De gebouwde eigendommen zijn gelegen op enkele door de gemeente Alphen aan den Rijn aan de [B] B.V. te [plaats] in erfpacht uitgegeven percelen grond met een gezamenlijke kadastrale grootte van 109.930 m2 (de percelen). De Heffingsambtenaar heeft het samenstel van de gebouwde eigendommen en een gedeelte van de percelen, groot 49.815 m2, aangemerkt als één onroerende zaak. Een ander deel van de percelen en de daarop gelegen gebouwde eigendommen zijn door de Heffingsambtenaar tezamen als een afzonderlijke onroerende zaak aangemerkt. Deze afzonderlijke onroerende zaak wordt door partijen ‘ [F] ’ genoemd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen.
“Beoordeling van het geschil
5. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die hieraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. [3], blz. 44).
6. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde als bedoeld in het tweede lid van dit artikel. Het betreft een dwingende wetsbepaling, die zowel door [de Heffingsambtenaar] als door de rechtbank dient te worden toegepast.
7. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Dit neemt echter niet weg dat de Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
8. [ De Heffingsambtenaar] heeft de waarde van de onroerende zaak aan de hand van GOP-methode berekend en dient aannemelijk te maken dat hij de waarde aldus niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij toepassing van de GOP-methode wordt de waarde van het object bepaald met behulp van kapitalisatie van het bruto bedrijfsresultaat (zijnde het bedrijfsresultaat voor kapitaallasten en betaalde huur en na ondernemersbeloning). De rechtbank is van oordeel dat, hoewel de GOP-methode wellicht niet de meest voor de hand liggende methode is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen, deze methode daarvoor niet bij voorbaat ongeschikt is (vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3624).
9. De vraag die vervolgens beantwoord dient te worden is of [de Heffingsambtenaar] de door middel van de GOP-methode vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. In dat verband overweegt de rechtbank dat [de Heffingsambtenaar] in zijn berekening is uitgegaan van een bruto bedrijfsresultaat (GOP) van € 1.187.193, zijnde het gewogen bruto bedrijfsresultaat van belanghebbende over de jaren 2014, 2015 en 2016. Naar het oordeel van de rechtbank moet bij waardebepaling volgens de GOP-methode echter worden uitgegaan van het genormaliseerde bedrijfsresultaat. Toepassing van de GOP-methode vereist dan ook een nauwkeurig inzicht in niet alleen de bedrijfsvoering van de onderneming tot wiens vermogen de onroerende zaak behoort, maar ook in de bedrijfsgegevens van met die onderneming vergelijkbare bedrijven (vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3624, r.o. 4.7.2.). [De Heffingsambtenaar] heeft met wat hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat hij, naast voldoende inzicht in de bedrijfsvoering van [belanghebbende], tevens voldoende inzicht had in de bedrijfsvoering van vergelijkbare bedrijven om redelijkerwijs te kunnen bepalen wat als het genormaliseerde bedrijfsresultaat moet worden beschouwd. De door [de Heffingsambtenaar] overgelegde indexcijfers over de vastgoed- en hotelbranche zijn daartoe onvoldoende.
10. In zijn berekening is [de Heffingsambtenaar]voorts uitgegaan van een totaal rendement van 8,24%, resulterend in een multiplier van 12,1 (100/8,24). De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van dit percentage naar de in het taxatierapport weergegeven rendementseisen (12% rendement op eigen vermogen en 2,5% op vreemd vermogen bij financiering met 60% eigen en 40% vreemd vermogen), maar heeft geen inzicht gegeven in de herkomst van deze cijfers en evenmin heeft [de Heffingsambtenaar] inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze representatief zijn voor de hotelbranche in het algemeen en voor (de exploitatie van) de onderhavige onroerende zaak in het bijzonder. Gelet op het voorgaande is [de Heffingsambtenaar] er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de met behulp van de GOP-methode vastgestelde waarde niet te hoog is.
11. Nu [de Heffingsambtenaar] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door haar verdedigde waarde(n) aannemelijk heeft gemaakt. [Belanghebbende] heeft de waarde van de onroerende zaak eveneens (onder meer) volgens de GOP-methode berekend. Anders dan [de Heffingsambtenaar] is [belanghebbende] in het door haar overgelegde taxatierapport wel uitgegaan van normatieve omzetgegevens en heeft zij aldus gepoogd het genormaliseerde bedrijfsresultaat te berekenen. Ook zij heeft echter de door haar bepleite multiplier niet onderbouwd, anders dan dat zij heeft gesteld dat zij daarvoor aansluiting heeft gezocht bij de multiplier die is gebruikt in het kader van de overdracht van een aantal [bedrijven] naar de volgende generatie dan wel bij de multiplier die in het kader van berekening volgens de Horwath-methode is bepaald. Dat maakt deze multipliers echter niet per definitie bruikbaar voor de berekening van de waarde in het kader van de Wet WOZ. Daarnaast heeft belanghebbende de waarde berekend aan de hand van de dekkingswaardemethode en de vergelijkingsmethode. Ook daarmee heeft belanghebbende de door haar voorgestane waarden echter niet aannemelijk gemaakt.
12. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, dient de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie te bepalen. Daartoe gaat de rechtbank, (hoewel technisch gezien niet juist) uit praktische overwegingen en omdat ter zitting is gebleken dat daarover tussen partijen niet langer verschil van inzicht bestaat, uit van een bruto bedrijfsresultaat van € 1.187.193. De rechtbank stelt de multiplier vervolgens schattenderwijs vast op 8. In aanmerking nemend dat op het product daarvan vervolgens de waarde van de roerende zaken en de goodwill in mindering moeten worden gebracht en rekening houdend met het feit dat het gaat om een van de oudere en bovendien minder gunstig (niet aan de snelweg) gelegen [bedrijven] , stelt de rechtbank de waarde vast op € 8.750.000. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep gegrond worden verklaard.
13. De rechtbank veroordeelt [de Heffingsambtenaar] voorts in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. De werkzaamheden van de taxateur, bestaande uit het opstellen van het taxatierapport en het verschijnen ter zitting, komen conform het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) en de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven en rechtbanken inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, voor vergoeding in aanmerking. Nu het gaat om een incourante niet-woning geldt een tarief van maximaal € 129,63 per uur “naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn”. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 13 juli 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BX0904) overwogen dat bij de beantwoording van de vraag in hoeverre de werkzaamheden van bijzondere aard zijn, vooral moet worden gekeken naar de aard van de onroerende zaak. In dit geval, waarin het gaat om een hotel met restaurant en vergaderruimte, is er op zichzelf sprake van een bijzonder object, dat een hogere vergoeding rechtvaardigt dan bijvoorbeeld het standaardbedrag voor de waardering van een courante niet-woning (€ 68 per uur). Belanghebbende heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de werkzaamheden in die mate van bijzondere aard zijn dat het maximumtarief zou moeten worden toegepast. De rechtbank is van oordeel dat een vergoeding van € 85 per uur in dit geval passend is. Nu belanghebbende de omzetbelasting als voorbelasting in aftrek kan brengen, bestaat geen aanleiding dit bedrag hiermee te verhogen. Wat betreft het aantal uren wordt uitgegaan van 12 uur voor de opname ter plaatse en het opstellen van een taxatierapport en 2 uur voor het bijwonen van de zitting, in totaal derhalve 14 uur. Gezien het voorgaande stelt de rechtbank de door de Heffingsambtenaar aan [belanghebbende] te vergoeden kosten van een deskundige vast op € 1.190 (14 uur à € 85).
14. Voor een vergoeding van kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand is geen plaats nu de werkzaamheden zijn verricht door een werknemer van [Y] B.V., een aan [belanghebbende] gelieerde vennootschap (vgl. NvT, Stb. 1993, 763, p. 7).”