Gerechtshof Den Haag, 04-05-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:748, BK-21/00377

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Eiseres bepleit een waarde van € 268.000. Daartoe voert eiseres -zakelijk weergegeven- aan dat de WOZ-waardebepaling van verweerder niet is gebaseerd op voldoende gegevens en objectieve criteria. De waardering moet gebaseerd zijn op twee afzonderlijke taxaties van elk van de partijen. Er is sprake van strijd met het recht op een eerlijk proces nu de criteria waarmee de waarde is bepaald deels geheim zijn en partijen aldus niet beschikken over gelijke informatie. Tot slot heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrixberekening en een taxatieverslag overgelegd. In de matrixberekening is de waarde van de woning bepaald op € 298.458. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder -samengevat- aan dat de waarde is bepaald aan de hand van verkochte woningen in de buurt en dat een taxatie door twee taxateurs is niet vereist. De gegevens waarop de waardering is gebaseerd zijn niet geheim en kunnen op verzoek worden ingezien. Er is voldoende rekening gehouden met de kenmerken van de woning en de verschillen met de vergelijkingsobjecten. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

8. De strekking van de Wet WOZ is dat de waardevaststelling voor elk tijdvak (jaar) opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen. Uit het taxatieverslag en de matrix volgt dat de waarde van de woning is vastgesteld met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 1 maart 2018 met transactieprijs € 287.500), [adres 3] (verkocht op 3 januari 2018 met transactieprijs € 315.000) en [adres 4] (verkocht op 23 juni 2017 met transactieprijs € 295.101). Verweerder heeft aldus gehandeld in overeenstemming met artikel 4, eerste lid, Uitvoeringsregeling waarin deze methode is vermeld. Nu voor het door eiseres aangedragen vergelijkingsobject [adres 5] geen verkoopcijfer rond de waardepeildatum bestaat, dient dit object reeds daarom buiten beschouwing te worden gelaten. Aangezien de waarde moet worden vastgesteld per waardepeildatum, is de voor eerdere jaren vastgestelde waarde van de woning dan wel van de vergelijkingsobjecten niet relevant.

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixberekening en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De rechtbank stelt voorop dat indien, zoals in het onderhavige geval, bij de waardebepaling gebruik wordt gemaakt van een methode van systematische vergelijking van de woning met vergelijkingsobjecten, niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Wel is vereist dat verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voldoende rekening houdt met de tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling bestaande, voor de waardebepaling relevante verschillen, waaronder de door verweerder in de matrixberekening genoemde verschillen in de objectkenmerken. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten, met name [adres 4] , gelet op het type object (eindwoning), perceelgrootte, bouwjaar, uitstraling en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Het bruto vloeroppervlak is voor de woning en de vergelijkingsobjecten zelfs identiek. Uit de matrix blijkt dat verweerder bij de vergelijking van de vierkante meterprijzen correcties heeft toegepast vanwege de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zo is rekening gehouden met verschillen in het niveau van kwaliteit en luxe tussen de woning en de vergelijkingsobjecten door aan de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] een VLOKS-codering van “2” (onder gemiddeld) toe te kennen. Als gevolg hiervan is een correctie op de vierkante meterprijs van het bruto vloeroppervlak toegepast van € 175. Uit de matrix volgt verder dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in perceeloppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten. In dat kader heeft verweerder ook een correctie toegepast vanwege de erfdienstbaarheid die op het perceel rust en aan 15 m² van de perceeloppervlakte geen waarde toegekend. Ter zitting heeft verweerder onweersproken toegelicht dat deze oppervlakte is bepaald door de kadastrale kaart over een luchtfoto te plaatsen. De rechtbank heeft geen aanwijzing dat deze oppervlakte onjuist is berekend. De gemaakte correcties leiden tot een voor de woning gebruikte vierkante meterprijs van € 1.582 en bij de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen van € 1.501 ( [adres 2] ), € 1.533 ( [adres 3] ) en € 1.712 ( [adres 4] ). Met het door hem overgelegde taxatieverslag, de in het verweerschrift opgenomen matrix en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit van de opstallen, en perceeloppervlakte.

11. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.

De stelling van eiseres dat de waarde van de woning gebaseerd moet worden op de taxatie van twee taxateurs volgt de rechtbank niet. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. [1 Vgl. Gerechtshof Amsterdam 14 januari 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:241. Het daartegen gerichte beroepschrift in cassatie is door de Hoge Raad met toepassing van artikel 81, eerste lid, van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard.] Voor zover eiseres heeft betoogd dat de criteria voor waardebepaling door verweerder onvoldoende inzichtelijk dan wel geheim zijn, overweegt de rechtbank dat verweerder in zowel de bezwaarfase, in het beroepschrift en ter zitting gemotiveerd toelichting heeft gegeven op de wijze waarop de waarde van de woning is bepaald. Voorts is eiseres in de bezwaarfase gewezen op de mogelijkheid om de onderliggende gegevens in te zien waarmee de waarde is onderbouwd. Verweerder heeft in dat kader ter zitting nog opgemerkt dat wordt uitgegaan van de gegevens van de BAG-administratie. Indien deze gegevens niet juist zijn kan een melding worden gemaakt en worden deze gecontroleerd. Pas als de BAG-beheerder bevestigt dat een gegeven niet juist is past verweerder dit aan. Gelet hierop en hetgeen onder 10 is overwogen, heeft verweerder het vereiste inzicht gegeven en ziet de rechtbank geen aanleiding om te denken dat verweerder gegevens (over de wijze van waardebepaling) heeft achtergehouden of dat sprake is van strijd met het recht op een eerlijk proces. Voor de overige gebreken of tekortkomingen van de woning waar eiseres naar heeft verwezen, geldt dat zij onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat en in welke mate dit een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning.

12. De rechtbank kan in de onderhavige procedure enkel toetsen of verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld voor het jaar 2019. De rechtbank kan derhalve geen oordeel geven over een ander jaar dan wel over de voorgestelde verkoop van een gedeelte van de bij de woning behorende perceeloppervlakte aan een ander bestuursorgaan, in dit geval de gemeente [woonplaats] .

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”