Gerechtshof Den Haag, 07-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1069, BK-22/00382
Gerechtshof Den Haag, 07-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1069, BK-22/00382
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 7 juni 2023
- Datum publicatie
- 10 juli 2023
- Zaaknummer
- BK-22/00382
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ, Art. 22 WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 3, WOZ. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een kinderdagverblijf in een voormalig kerkgebouw. De Heffingsambtenaar, die afwijkt van de taxatiewijzer, heeft de verlenging van de technische levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw aannemelijk gemaakt. Belanghebbende, die afwijkt van de taxatiewijzer, heeft de restwaarde van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw niet aannemelijk gemaakt. De stelling dat belanghebbende hoger beroep heeft moeten instellen om inzicht in de bouwtekeningen te krijgen, mist feitelijke grondslag. Geen proceskostenvergoeding in hoger beroep.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00382
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 10 maart 2022, nummer ROT 19/4417.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 357.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting van de [gemeente] (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Hiervoor is een griffierecht van € 345 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de Staat veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 1.000, bepaald dat de Staat aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt en de Staat veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 541.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Hiervoor is een griffierecht van € 548 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 5 april 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een gedeelte van een kerkgebouw uit 1922. Het kerkgebouw is in 1988 gerenoveerd en verbouwd zodat er voor de verhuur geschikte ruimten ontstonden. Het bestaat uit een begane grond en een verdieping. De begane grond is in 2007 in gebruik genomen als kinderdagverblijf. Belanghebbende huurt sinds 2014 de begane grond en een klein deel van de 1e verdieping. Een sportschool huurt de rest van de 1e verdieping.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd dat op 3 november 2021 is opgemaakt door [naam 1] , taxateur (Taxatierapport H). Aan het taxatierapport H ontleent het Hof het volgende.
|
Taxatieopbouw onroerende zaak Grondwaarde € 126.355,-- Gecorrigeerde vervangingswaarde opstal € 168.833,-- Totaal € 295.188,-- BTW 21% € 61.989,-- WOZ-waarde € 357.177,-- |
||||||||
|
Grondwaarde De grondprijzennota van de [gemeente] gaat uit van een minimale gronduitgifteprijs van € 185 per m2 b.v.o voor sociaal maatschappelijke bestemmingen. Rekensom: 683 m2 x € 185 = € 126.355 Toegerekende oppervlakte 586 m2 586 m2 x € 215,62 € 126.355,-- BTW 21% € 26.535,-- Grondwaarde € 152.890,-- |
||||||||
|
Rekenschema t.b.v. het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde |
||||||||
|
Waardepeildatum 1 januari 2018 Grootte 683 m2 Archetype O111PA12 |
||||||||
|
Bruto vervangingswaarde 1 |
||||||||
|
Prijs per m2 (excl. BTW) |
€ 1.064 |
|||||||
|
Correctie grootte |
91,9% |
|||||||
|
Correctie bereikbaarheid |
100,0% |
|||||||
|
Correctie fundering |
€ -- |
|||||||
|
Prijs per m2 na correctie |
€ 978 |
|||||||
|
Ruwbouw |
56% |
€ 548 |
€ 374.284 |
|||||
|
Afbouw |
25% |
€ 245 |
€ 167.336 |
|||||
|
Installaties |
19% |
€ 186 |
€ 127.038 |
|||||
|
Van bruto vervangingswaarde naar gecorrigeerde vervangingswaarde |
||||||||
|
Technische veroudering 2 |
||||||||
|
bwjr |
bvvw |
rw |
old |
vld |
rld |
ftv |
vvwnctv |
|
|
ruwbouw |
1922 |
€ 374.284 |
27% |
47 jr |
106 jr |
10 jr |
0,339 |
€ 126.833 |
|
afbouw |
1922 |
€ 167.335 |
22% |
27 jr |
101 jr |
5 jr |
0,259 |
€ 43.375 |
|
installaties |
1922 |
€ 127.038 |
17% |
17 jr |
101 jr |
5 jr |
0,211 |
€ 26.816 |
|
Functionele veroudering 3 |
||||||||
|
Economische veroudering |
Bezettingsgraad |
0,870 |
||||||
|
totaal |
rwb |
afb |
instal |
|||||
|
Verandering bouwwijze |
Bouwkosten actuele bouwwijze (€) Bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze (€) |
1.396 1.325 |
726 742 |
419 331 |
251 252 |
|||
|
Belemmering gebruik |
1,000 |
|||||||
|
Excessieve gebruikskosten |
1,000 |
|||||||
|
Van vervangingswaarde na correctie voor technische veroudering naar gecorrigeerde vervangingswaarde 4 |
||||||||
|
vvwnctv |
ev |
vb |
bg |
eg |
ffv |
gvw |
||
|
ruwbouw |
€ 126.833 |
0,870 |
0,978 |
1,000 |
1,000 |
0,851 |
€ 107.935 |
|
|
afbouw |
€ 43.275 |
0,870 |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
0,870 |
€ 37.649 |
|
|
installaties |
€ 26.816 |
0,870 |
0,996 |
1,000 |
1,000 |
0,867 |
€ 23.249 |
|
|
BTW |
21% |
€ 35.455 |
||||||
|
Totaal |
€ 204.289 |
In bijlage 3 bij het Taxatierapport H is bladzijde 68 van de ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 1 Onderwijs Waardepeildatum 1 januari 2018’ (Taxatiewijzer Onderwijs) opgenomen. Op deze bladzijde staan de kengetallen van het archetype O111PA12. Hieraan ontleent het Hof het volgende.
|
Kengetallen |
Onderwijs |
||||
|
Soortobjectcode |
3311 |
Omschrijving |
Crèche/peuterspeelzaal |
||
|
Nummer |
4 |
||||
|
Archetype-codering |
O111PA12 |
||||
|
Archetype-omschrijving |
Crèche pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking <1931 |
||||
|
Standaardgrootte (BVO) |
600 m2 |
||||
|
Bouwperiode |
1930 en ouder |
||||
|
Nadere verfijning archetype |
pannendak |
||||
|
Materiaal |
metselwerk |
||||
|
Opmerkingen |
gefundeerd op palen, gemiddelde bouwlocatie, gemiddeld afwerkingsniveau |
||||
|
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2018 |
|||||
|
Percentage BTW |
21% |
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) |
20% |
||
|
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze |
Actuele bouwkosten huidige bouwwijze |
||||
|
Vvw5 excl. 21% BTW |
€ 1.325 |
vvw5 per m2 |
excl. 21% BTW |
€ 1.397 |
|
|
ruwbouw |
afbouw |
installatie |
|||
|
Vvw5 incl. 21% BTW |
€ 1.603 |
€ 726 |
€ 419 |
€ 251 |
|
|
Gemiddelde hoogte 3,6 per bouwlaag |
fvbw6 |
0,979 |
1,000 |
0,999 |
|
|
Onder- verdeling |
% |
vvw5 per m2 exclusief 21% BTW min - gem - max7 |
levensduur min – max7 |
restwaarde min -max7 |
vvw5 per m2 |
|
ruwbouw |
56% |
€ 688 - € 742 - € 816 |
45 - 50 |
25% - 30% |
|
|
afbouw |
25% |
€ 298 - € 331 - € 364 |
25 - 30 |
20% - 25% |
|
|
installaties |
19% |
€ 227 - € 252 - € 277 |
15 - 20 |
15% - 20% |
|
|
totalen |
100% |
€ 1.193 - € 1.325 - € 1.458 |
€ 368 |
Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport overgelegd dat op 28 augustus 2019 is opgemaakt door [naam 2] , taxateur (Taxatierapport B). Aan het Taxatierapport B ontleent het Hof het volgende.
“D. Waardering
(…)
WOZ-waarde voor waardepeildatum 01-01-2018 : € 167.000
H. Kwalificatie
1. Beoordeling opstallen
a. Kwaliteit : 2 matig
b. Onderhoud : 2 matig
c. Doelmatigheid : 2 matig
(…)
3. Beoordeling ligging
a. Ligging : 2 matig
(…)
M. Nadere mededelingen
Het object is gewaardeerd middels archetype 0111 PA12, met een standaardgrootte van 600 m2.
De vervangingswaarde van het gebruikte archetype is € 1.325,00 per m2 bij een standaardgrootte van 600 m2. Gelet op [de] ouderdom van het object, bouwjaar 1922, en de indeling van het object is gerekend met een vervangingswaarde van € 991,00 [per m2].
Onderhavig object maakt deel uit van een groter gebouw van in totaal 1.226 m2. Er is derhalve een correctie op grootte toegepast met factor (1074,5311163 = ) 0,924.
Deze correctie op grootte is toegepast op basis van taxatiewijzer algemeen pagina 53: “De taxateur kan ook om andere redenen tot de conclusie komen dat de werkwijze waarbij de berekening van de correctie grootte gebeurt door alle WOZ-deelobjecten met eenzelfde archetypecodering te clusteren, niet tot een reële taxatie leidt. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn, wanneer een WOZ-object in zijn geheel bestaat uit een klein deel van een gebouw. De (kleine) oppervlakte van dit WOZ-object zou dan wellicht leiden tot een significante correctie grootte, terwijl in feite de omvang van het gehele gebouw geen aanleiding geeft tot een dergelijke correctie.”
Mede gelet op de recente jurisprudentie, onder meer ECLI:NLGHAR:2015:6339, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378 en ECLI:NL:GHARL:2018:3824, dient te worden uitgegaan van restwaarden die lager liggen dan zoals gesteld in de taxatiewijzers. Deze percentages achten de betrokken Gerechtshoven immers niet bewezen. Er is derhalve uitgegaan van een restwaarde van 0%, aangezien aan het einde van de werkelijke levensduur een gebouw geen restwaarde meer heeft. Dit wordt algemeen erkend aangezien er in de waardering bij een slooppand uitgegaan wordt van de grondwaarde minus de sloopkosten. Ook dan wordt er dus uitgegaan van een restwaarde van 0%.
De grondprijzennota van de [gemeente] geeft aan dat grond bestemd voor maatschappelijke doeleinden een grondprijs heeft van €185 per m2 bruto vloeroppervlakte. De b.v.o. van de opstal is 635 m2. Dit resulteert in een grondprijs per m2 voor de grond van
€ 200.
Opdrachtgever zal in 2020 uit het pand vertrekken, omdat er te weinig kinderen opgevangen worden. Dit blijkt uit het feit dat er reeds geruime tijd twee lokalen niet meer als opvangruimte gebruikt worden. Derhalve is er uitgegaan van een economische veroudering van 40%.
Vanwege de leeftijd en de matige staat van het object, alsmede de slechte isolatie, is er een correctie van 15% toegepast op de excessieve gebruikskosten.”
Aan de als bijlage bij het Taxatierapport B gevoegde Taxatiekaart ontleent het Hof de volgende gegevens8:
|
opstallen |
||||||||||||||
|
vvwvc |
technische veroudering |
functionele veroudering |
gvw |
|||||||||||
|
onderdeel |
leeftijd |
m2 |
€/m2 |
vvwvc |
rw |
tld |
ctv |
ftv |
fev |
fvb |
fdo |
fon |
ffv |
|
|
ruwbouw |
96 |
635 |
513 |
325.590 |
0% |
106 |
90,6 |
0,094 |
0,60 |
0,98 |
0,95 |
0,85 |
0,474 |
14.569 |
|
afbouw |
96 |
635 |
229 |
145.352 |
0% |
101 |
95,0 |
0,050 |
0,60 |
0,99 |
0,95 |
0,85 |
0,485 |
3.486 |
|
installaties |
96 |
635 |
174 |
110.471 |
0% |
101 |
95.0 |
0,050 |
0,60 |
0,999 |
0,95 |
0,85 |
0,484 |
2.647 |
|
totaal |
916 |
581.412 |
20.703 |
|||||||||||
|
grondwaarde |
||||||||||||||
|
oppervlak |
rekenprijs/m2 |
waarde |
||||||||||||
|
586 m2 |
€ 200 |
€ 117.475 |
||||||||||||
|
Samenvatting |
|
Totaal gecorrigeerde vervangingswaarde opstallen |
€ 20.703 |
|
Totaal gecorrigeerde vervangingswaarde terreininrichting |
€ 117.475 |
|
Totaal gecorrigeerde vervangingswaarde complex |
€ 138.178 |
|
Inclusief 21% BTW |
€ 167.196 |
|
Afgerond |
€ 167.000 |